（西永广场效果图，图片来源于网络）
序
读史可以明智！本文将简述西永楼市的历史风云，并从中窥探一些楼市逻辑。
沙坪坝因为老城区土地太少，再加上老城发展太早，旧房太多，拆迁困难，所以，多年以来，沙坪坝区是举全力在推进中梁山以西的西部新城的建设。
（图片来源于网络）
西永和大学城都是西部新城的核心板块。解读西永，就不得不同时提到大学城。在2013年之前，大学城是西部新城片区全力发展的板块。
直到2013年，西永才有第一个商品房首创光和城面世。如今，大学城土地消耗殆尽，开发进入尾声，而西永板块则迎来全面大开发的时代。
所以，我们从2013年开始回顾西永楼市的历史风云。跌宕起伏的西永楼市，是一个极好的分析样板。
西永第一批业主，高位站岗三年！有人却没能再等下去
2013年9月，西永第一个楼盘首创光和城高层首次开盘，当日便被疯抢一空，号称为日光盘。令人惊叹的是，项目开盘的套内价格达到了八千左右，随后一度达到8200元/平米的均价。
这批业主不会想到，他们拼抢到的，竟是首创光和城项目新房销售的历史最高价。
（图片来源于网络）
西永早期开盘如此火爆并不意外。在西永区域，左有陈家桥，右有土主两大老城区，这些土著们有就近换房的需求，同时西永微电园还有富士康等大量企业员工。这大批群体好不容易等到了西永第一个商品房楼盘，而且还位于微电园地铁站和西永广场旁边，当然要去抢！
市场尚好，板块需求累积多年而爆发，首创光和城迎来独家的有限供应，开发商不傻的话，自然要卖个好价钱，毕竟那时候并没有限价政策。
疯抢的东西，不一定就是好东西。首创光和城的命运竟然是出道即巅峰。首创光和城的开盘高价只持续了半年。随后便急速下挫。直到项目新房清盘销售，也没能再超过早期开盘8200元/平米的高峰。
（数据来源于搜狐焦点）
2014年下半年到2015年，首创光和城价格长时间维持在套内5千多。
2015年底首创首批业主交房。但他们恐怕高兴不起来，当年以8000+的价格购入首创光和城的，此时的价格已经跌去将近3成。而同区域的同景优活城，这时候推出了套内4499元/的特价房。真可怜了那些在这时候急于用钱而不得不急于变卖房子的人们。
（首创光和城效果图，图片来源于网络）
直到2016年上半年，西永的高层价格仍仅仅6千多。2016年底，首创光和城住宅收官，才再次回到八千的均价。西永第一批业主，在高岗上站了3年，才终于看到曙光。
可惜的是，有一些受尽煎熬的业主，没能再等下去，这时候选择了出仓！
楼市下行期里，西永五盘与大学城的惨烈厮杀，有人最终倒下
2014年和2015年这两年里，看电视新闻联播的，常常可以听到“去库存”这个口号。
张三家的茶叶蛋和李四家的臭豆腐其实同样不好卖，但没有人要帮张三和李四去库存。但开发商的房子不好卖的时候，就会全国高喊“去库存”，历来常常如此，这并不新鲜。
尽管喊着去库存，楼市依然持续低迷，重庆一些小开发已经在为活下去苦苦挣扎。
在2016年万达文化旅游城进入之前，西永的楼市主要是五个楼盘的正面厮杀，包括首创光和城、龙湖拉特芳斯、金科天宸、同景优活城、国盛园墅。但除此之外，西永还要面对大学城无数低价楼盘的绞杀。2014和2015年这两年，大学城的套内四千多的房子并不少见。
西永诸盘里最挣扎的是同景，同景一度被逼得以套内4499元/平米的特价卖房，完全是裸奔价了，没有一丝尊严。但这也并没有推出当天就立马售罄，因为很多人还在观望，在等待楼市崩盘。
（数据来源于搜狐焦点）
两千多的楼面价，还有建安成本，营销管理等成本，同景套内4499元/平米的价格无疑是亏损着在卖。这时候的同景，筹的是活命钱，已然顾不得眼前的亏损。
另一个危险的征兆是，同景优活城各合作单位的工程款被一拖再拖，遥遥无期。
在2016年楼市大涨行情启动前，同景最终还是倒下下，没能等到黎明的到来。卖身恒大后，同景优活城也改名为恒大优活城。大学城的旭阳台北城也更换门庭，变成恒大未来城。大渡口的地头蛇晋愉地产也宣告破产，同样倒在了黎明前夜。
如果楼市大涨行情来得早一点，或者这些开发商能再多坚持一点时间，那么他们破产和卖身的命运就可能改变。但是，没有如果。
所以，你还认为开发商一定不会做亏本买卖吗？事实上，在楼市下行期，开发商亏本卖房并不少见。
一方面，有一些小企业在扛不住的时候需要回款来求生存，这时候需要低于市场价来抢销售回款，这时候活命要紧，是顾不得亏损的。就像同景一样。这种时候，我们也就能理解上面为什么要喊去库存了。
另一方面，上市公司有财务报表的压力，城市区域公司领导层也有保住职位的压力。每个项目的盈亏核算大概要等到项目整体完结的时候，那么完全可以先亏着本卖，只要能先把销售额做上去，先保住自己的职位。然后保留部分楼栋等到楼市价格足够高的时候再出货，哪怕等几年也无所谓。
（同景优活城效果图，图片来源于网络）
总而言之，开发商被逼得快活不下去的时候，那多半是购房的好时机。因为，长时间的楼市低迷已经到了开发商的承受极限，政府一定会出台救市政策了。
而救市政策往往容易矫枉过正，形势逆转之后便可能是暴涨了。上一次逆转形势的是4万亿元的刺激政策，这一次逆转形势的，大家普遍认为是货币化棚改的核武器。
从地狱直升天堂，不可思议的楼市奇迹
2016年9月开始，重庆楼市进入大涨行情，西永楼市也从地狱般的低谷，一口气冲向了天堂般的高峰。西永的二手市场，达到了令人惊愕的高峰，创造了楼市的奇迹。
（数据来源于搜狐焦点）
在2018年上半年，龙湖拉特芳斯的好城时光组团，一间清水套内53平米的户型卖到了套内21000的历史高价，注意，这是成交价，不是挂牌价。这几乎卖出了解放碑的价格！
要知道，2005年的时候，这个产品套内才五千多，三年时间价格翻了四倍，堪称重庆楼市的奇迹，这恐怕是重庆楼市的最高回报率了。
（数据来源于搜狐焦点）
2018年上半年是重庆楼市二手房最好的出货时机，更是西永板块二手房市场卖家的历史良机。西永新房长时间供不应求，将二手房推向了天堂般的高度。
从2016年楼市大涨开始，西永以及大学城的存量新房快速去化，很快便消耗殆尽。
2017年西永新房供应空前紧张。西永首创光和城和龙湖拉特芳斯住宅早已清盘，同景优活城交割给恒大，万达文旅城交割给融创，均影响了推货。
新地块方面，龙湖开元和美的金科郡因为现房销售也延缓了入市，西永新项目基本都在2018年尤其是到下半年才陆续推出。
西永这段时间的购房需求被逼进二手房市场。但因为西永板块楼盘较少，早期楼市低迷，很少有投资客，所以二手房供应其实也极为稀缺，业主们纷纷坐地起价，一些没有卖房计划的业主也挂出天价来凑热闹。
（图片来源于网络）
最终西永市场最极致的刚需户型，一个套内53平米的三房，尽管它客厅只有4.5米进深，尽管它卫生间窗户对着另一个户型卫生间的窗户，但因为地段优势，品牌及三房的功能，它的二手房竟然以清水套内2万多的天价成交，卖出了解放碑的价格，一时间在中介朋友圈疯传，成为楼市神话。
一个真敢卖，一个真敢买。在疯狂的楼市里，总有一些蠢货会去天价接盘！愚蠢到这种地步，不值得同情。这是有多蠢，才敢这时以套内2万多的天价接盘西永二手房！
（龙湖拉特芳斯效果图，图片来源于网络）
那些在2015年套内5000多建仓，在2018年2万多出货的人，三年翻四倍，获得了足够惊人的回报，堪称一场天堂之旅。而对于在2013年首入西永，却又在2016年含泪割肉出仓的人，至少亏损3成，则如同经历一次地狱般的煎熬。
相对于在核心区购房，在新区买房更需要把握时间，操作技术要求更高，因为风险更高，但收益也可能更高。核心区如同蓝筹股，新城区如同科技股！
西永的楼市，同一地方，却从地狱模式瞬间就切换为天堂模式。购房，选择时机比你想象得更重要，尤其是新区板块！
西永楼市的风起云涌，下回再继续分解，欢迎持续关注渝夫地产观！
END
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