今天，我们聊一聊一种比较另类的产品，即商业性质的大面积的豪宅。
通常情况下，开发商拿到商业性质的地块做住宅产品时，通常会选择做小面积公寓。因为总价低，相对会更容易被接受。
在成都等限购的城市，商业公寓因为不限购，也是不少外地客户的购房选择。
但在成都外地购房人群里，也不乏一些非常有实力的客户。前一阵子，王思聪也去成都看了麓湖，但是因为限购，有钱也没资格买啊。
所以，成都市场出现了一些商业性质的大平层豪宅，比如成都望江名门，简直是为外地土豪量身定制，而且叫好又叫座。
01
望江名门位于成都锦江区，地处核心。但其实是商业性质，而且是一栋单体楼。
望江名门全是大户型，面积294平米-444平米之间，建面单价4-10万/平米。任何一套都是千万级！这是成都市场妥妥的顶级豪宅。
望江名门最高端的当数26-29层四户，据报道其中29楼有户面积663平，清水价6618.69万，装修价796万，房屋总价约7400万，单价约达11万/㎡！
该楼盘物业费12元/㎡，这样差不多每户每月的物业费至少都要3500-8000元/月。一个月的工资，都不够人家缴物业费的！
（望江名门，图源网络）
尽管望江名门有绝佳的地段，有无敌的视野，有无边界泳泳池，但其实项目周边老房子不少，周边环境并不算太理想，而且毕竟只是一栋商业性质的单体楼。
但是，就这样一栋天价的另类豪宅，早在成都上一轮楼市大涨的那轮行情里，就基本售罄了。
豪横！不服都不行。
02
作为邻城的重庆，这几年商业公寓项目也遍地都是，但这种商业性质的大面积的豪宅却屈指可数。
重庆有这样的一个商业性质的大平层豪宅，占据着北区核心绝佳的地理位置，在将近两年时间却只卖出了8套房，真是惨不忍睹。
同样是商业性质的大面积豪宅，差距怎么这么大呢？
我们说这个盘，是中海天钻其中的两栋商业楼。中海天钻地理位置可以说是极其优越，左手观音桥，右手江北嘴，脚踩龙头寺公园，这样的地理条件可遇而不可求。
中海天钻这个项目地块较小，占地总共只有40多亩、一共有五栋建筑。其中的1，2，3号楼是住宅性质的超高层大平层豪宅，三梯两户。
而另外的两栋楼，即4号楼和5号楼，便是商业性质大平层豪宅，每栋楼19层，两梯两户。
中海天钻这两栋商业楼并没有做小面积公寓，做了5.1米挑高的大户型豪宅，建筑面积达到了194平米，包装为空中别墅。算得上非常大胆的尝试。
根据搜房网的信息，中海天钻的商业性质豪宅在2018年10月份便已经亮相，至今差不多两年时间了。如今交房时间都过去几个月了，但这栋商业楼却仍然只网签了8套房子。
（截止今日中海天钻5号楼出售情况）
中海天钻的商业楼建面单价差不多都在一万五六的样子，这么核心的地段，单价其实也不算太贵。
但没想到，销售结果却仍然如此凄惨。
03
中海天钻如今已经交房，那么这两栋商业楼未来的销售情况会不会改观呢？
恐怕更难。
一方面，重庆不限购，这种商业性质的大面积豪宅恐怕没有什么市场。另一方面，中海天钻，那维权声浪恐怕足以击退不少的购房客户。
根据网友爆料，中海天钻售房部里沙盘在2018年和2020年不一致，小区大门被更换成葡萄架样式，宣传的十万装甲防盗门也全部更换成廉价门。
（分别为2018年沙盘图 ；2020沙盘图；项目实拍图）
当初宣传的石材加玻璃幕墙外立面也变成了涂料，发黑还鼓包。
（建筑外立面，图源网络）
宣传时说好的配置是重庆首个室外蓝钻泳池，采用无边际景观泳池设置，将儿童池，戏水池，成人池合理分区，休闲之余，能俯瞰城市最好风景。而5号楼业主去接房的时候，看到的还是下图的样子。
（游泳池对比图，图源网络）
小区外部环境不能如人意，那房子内部总要安心舒适吧。毕竟中海天钻的样板间，还是感觉有那么一些奢华大气，看起档次也不低。
不过，5号楼实际交付时，两根大红的下水管裸露在外面，很刺眼。
当初期房销售时业主们看不见这个水管。如今现房销售，这两红色下水管恐怕会让购房人心里犯嘀咕了吧。
（下水管裸露在外，图源网络）
就这样的交房实景和交房口碑，不要说这两栋商业楼豪宅的后期销售会雪上加霜，其剩余住宅的后期销售恐怕也会困难重重。
04
其实，在重庆，不要说如此大面积的商业性质住宅不遭人喜欢，就是小面积的公寓要想出售也是困难重重。
毕竟，商业性质的物业不能落户口，无法划片读书，二手交易的税费高，水电费成本高，诸多缺点影响着销售。
而重庆又不限购，又有多少人愿意去买这种商业性质的豪宅呢？
重庆连二手住宅都不好卖，商业性质物业却面临高约17%的二手交易税费，这种大面积高总价的商业性质豪宅，未来又去哪里找接盘侠呢？
况且项目本身体量小，配套不足，口碑还糟糕，找接盘侠更难。
不知道这两栋商业公寓楼还要卖多少年才能卖完。如果按过去两年卖8套的速度，额......
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