众所周知，观音桥商圈和解放碑商圈是重庆最著名的两大核心商圈。
2021年重庆成为率先开展国际消费中心城市培育建设的五大城市之一，观音桥和解放碑则是重庆要重点打造的两个世界知名商圈。
毋庸多言，观音桥是重庆绝对的城市核心地段，楼市的价值高地，这应该是3千多万重庆人的共识。
（观音桥夜景）
在最近的重庆楼市里，我们也看到了重庆人对观音桥真金白银的投票。观音桥环道内的观音桥1号，最高套内单价已突破5万。观音桥小苑板块的香港置业启元，建面均价也超过3万，而且也卖得不错。
（朗晴广场实拍图）
但魔幻的是，就在香港置地启元旁边的朗晴广场的二手住宅小户型，如今的二手成交价仅有9千多，价格还不到香港置业启元的三分之一。
（截图于链家网成交数据）
朗晴广场由两栋超高层塔楼和裙楼商业组成。裙楼商业也是重庆商业最典型的失败案例之一。两栋塔楼A栋是住宅性质的小户型，Ｂ栋低楼层（４-14层）是商业性质写字楼，高楼层也是住宅。
我们要知道，早在2009年，朗晴广场新房的售价就超过11000元/平米，而当时重庆主城区商品房的建面均价仅4311元/平米。朗晴广场当年的售价几乎接近重庆主城商品房均价的3倍。
（来源于中指研究院）
尽管如此，朗晴广场仍然受到购房人的热烈追捧。网友猫猫丸表示，自己当年以套内1.3万的价格买下了朗晴广场，当时冲着超高层无敌的全景和夜景买的。他还笑称，孟庭玮就住在他楼上一层。
（观音桥实景图）
而如今13年过去了，朗晴广场的价格不升反降，反而跌去了2千左右，实在让人大跌眼镜。
很多人说，如果你在十几年前买房子，闭着眼睛买都能赚钱。但观音桥的朗晴广场却偏偏十几年不涨反跌。这到底是为什么吗？
李嘉诚说，投资最重要的是地段、地段、还是地段。难道朗晴广场所在的观音桥小苑的地段不好吗？
（观音桥实景图）
显然不是。如果观音桥的地段都不好，重庆还有几个好地段？如果地段不好，朗晴广场当初新房售价凭什么卖到重庆商品房均价的3倍？如果地段不好，朗晴广场身边的香港置地启元又凭什么卖到建面3万多的单价？
是因为重庆人新房癌严重，朗晴广场的房龄太长了吗？
（金鹏北城旺角）
这个理由似乎也站不住脚。在朗晴广场旁边，还有一个叫金鹏北城旺角的住宅小区，这个小区是2006年销售2009年交房的小区，当时的售价才5千多，比朗晴广场的房龄还稍长。但如今金鹏北城旺角的二手房可以卖到建面一万五六左右，远高于朗晴广场。
（截图于链家网）
那朗晴广场建筑品质太差吗？
其实，朗晴广场的外立面、大堂装修、电梯厅的装修我认为其实都不算太差，作为一个超高层住宅，它的消防楼梯还贴地砖了，这比现在的不少楼盘还做得好一些。
（朗晴广场内部实拍图）
那么，朗晴广场十几年房价不涨反跌到底什么原因?
其实，朗晴广场的核心问题非常简单，看下面这张图你可能就明白了。
朗晴广场虽然是住宅，但却基本上改作商业用途，各类公司、酒店等混杂不堪。这和观音桥另几栋魔楼红鼎国际是类似的情况。
红鼎国际也是住宅，是更出名的住改商的商业魔楼，那里各种商业业态应有尽有，网友称可以生活几个月都不烦闷。但红鼎国际二手房的成交价格，大约也只有一万一二的样子。
（截图于链家网）
在十几年前，写字楼商业市场较好，一些核心地段的住宅都被运作成为办公商业楼，这能够获得更好的售价，获取更高的租金，朗晴广场和红鼎国际正是这样的产品。
但三十年河东三十年河西，由于写字楼商业严重过剩，写字楼及商用公寓价格十几年不涨反跌。比如我们上篇写到的五里店融景中心写字楼，十年前售价15000，十年后的今天售价却只有9000多了。
而朗晴广场和红鼎国际这些住改商的产品，实际上只能跟随写字楼和商用公寓的市场行情，所以不涨反跌。
（观音桥实景）
而朗晴广场旁边房龄更长的金鹏北城旺角，虽然也被一些人称为凤楼，在无论在早期产品设计定位上，还是后期物业管理模式上，都是按照居住用途来的。所以，金鹏北城旺角二手房的行情就是住宅市场的行情，实现了不错的增值。
过去，投资房产的绝大部分人是赚钱的，亏钱的是小部分人。但在未来，投资房产还能赚钱的，可能只是小部分人了。
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