▏挖出一片天
嗨，这里是新一期的房苏州小知识专栏~今天来讲一讲苏州的新盘为什么要挖地下室。
F1.
有效拉低均价
相信各位同学都有这样感觉，明明房子价格都是四万二三，还有四万五的。几乎没有低于4w价格的，为什么还有和我说均价不到4w呢？
楼盘的备案均价是什么？
楼盘满足一定条件才可以销售，每次销售都要领取销售许可证。
当次的销售总价÷销售面积=销售均价，也就是备案均价。
均价4w！但大部分房源高于4w的情况，就是因为有部分房源，面积很大，单价很低，这样就有效拉低了均价。
这样房源大多数出现在一楼+地下室，俗称底复。
在备案时候一般房屋用途和：其他。整套房屋构成有：地上一楼住宅+地下室其他构成，地下室的单价较低。
举个栗子：
润元名著1楼101室，一楼住宅167㎡，单价34542；地下室其他：142.99m2，单价16000。
对于一个低层建筑，一个地下室的16000单价，是可以有效拉低整个备案均价的。
F2.
地下室纯赚。
一层下挖的地下室不计入容积率，但却属于可售面积。也就说多挖出来的几乎都是利润。
地下室部分土地成本为0，毛坯交付，建筑成本忽略不计，90%都是利润。
看上图的101地下室，142㎡*16000=227w，几乎都是开发商额外纯赚。如果一个盘挖个50套，利润就多出来一个亿。
计容和不计容是什么意思？
容积率是建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。
计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积。
举个栗子，下图的计容面积，最大容积率2.2就是2.2*78025.45㎡=171655.99㎡。这个面积也就是可出售的面积，不得超过这个面积。
不计容面积一般位于地下空间，如地下室，地下车库等，不计算在容积率之内，但是可销售。
F3.
容积率高低和均价关系
地下室能有效拉低均价的程度，取决于地下室的面积在楼栋的面积占比，占比越大，拉低效果越好。
高层33F：
假设一栋楼二梯二户，面积都是100㎡，总高6层，地下室也是100㎡
那么可售面积：(2*100㎡*32层+2*200㎡)=6800㎡，均价4w，那么楼盘货值为2.72亿
一般来说地下室单价为正常楼层的50%，假设地下室单价20000，那么地下室的总价为2*200㎡*20000=0.08亿。
那么2楼以上的正常楼层均价为(2.72亿-0.08亿)/（2*100㎡*32层）=4.12w
小高层18F：
假设一栋楼二梯二户，面积都是100㎡，总高18层，地下室也是100㎡
那么可售面积：(2*100㎡*17层+2*200㎡)=3800㎡，均价4w，那么楼盘货值为1.52亿
一般来说地下室单价为正常楼层的50%，假设地下室单价20000，那么地下室的总价为2*200㎡*20000=0.08亿。
那么2楼以上的正常楼层均价为(1.52亿-0.08亿)/（2*100㎡*17层）=4.23w
洋房6F：
假设一栋楼二梯二户，面积都是100㎡，总高6层，地下室也是100㎡
那么可售面积：(2*100㎡*5层+2*200㎡)=1400㎡，均价4w，那么楼盘货值为5600w
一般来说地下室单价为正常楼层的50%，假设地下室单价20000，那么地下室的总价为2*200㎡*20000=800w。
那么2楼以上的正常楼层均价为(5600w-800w.)/（2*100㎡*5层）=4.8w
通过上面可以看出来，同样的均价，洋房的话，二楼+可以做到均价4.8w，而大高层33F的，二楼+在4.12W。
F4.
总结
开发商挖地下室可以规避价格限制问题，同时也可以解决项目利润问题。
如果现在一个限价盘，没有地下室可谓是相当良心了；同时在杭州等城市政府也在进行管控，拒绝楼层较大的高低价搭配，尽量做到均衡。
在目前苏州限价大环境下，开发商利润压力也很大，有些项目不是利润多少问题，是能否少亏的问题了。
在目前苏州限价大环境下，开发商利润压力也很大，有些项目不是利润多少问题，是能否少亏的问题了。
对于一楼带地下室户型，目前来说总价过高，地下室实用性低，选择上要慎重，除非地下室折扣高，单价足够低。
不管怎么说这样的房子在二手市场流动性都很低。
大家都挺不容易。
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