您好！1.取得商品房预售证需要有以下条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定
施工进度和竣工交付日期；
第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商
品房分层平面图。
2.一般情况下，未取得预售证的项目不具备合法销售条件，因而内部认购得不到法律保护；但《最高人民法
院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，商品房的
认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖
人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，这种情况下的
内部认购合法有效。而对于五证不全的项目也有个区分对待的问题，有些项目是五证暂时不全，一般是由于程
序的原因导致暂时不全的，这类项目将来可以将暂时缺的证补办齐全。也有些是因
为资金以及其他原因。所以如果您看上了五证暂时不全的项目，打算预购，就一定要落实五证何时到位，问题
是出在程序上呢，还是资金上。五证中，前四证是申办预售证的基础，您可以向开
发商详细了解预售证的办理情况。在签订认购协议时，还可以就取得预售证的时间进行协商和约定，以降低风
险。感谢关注！
