新的一年到了，在过去的一年中，不少城市对购房政策做了调整，南京的买房政策也发生了不少变化。最近又有很多人在后台咨询最新的限购限售政策、如何获取南京购房资格、购买证明如何开具、人才购房条件等问题。
新春期间，我们为读者整理了一份南京买房政策大全，共分为三篇，包含限购限售、人才新政、购房证明、贷款、交易税费等等。2021年在南京买房，看这三篇稿件就够了。
本篇文章主要带大家回顾下南京目前的税费政策，并给大家罗列出一些交易中经常会出现的税费问题，也是买房人咨询最多的问题，希望可以给到大家一点帮助。
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二手房交易税费（住宅）
上图可以看出，二手房交易过程中，主要会有契税、个税和增值税。一般来说，契税由买方缴纳，卖方则负责承担增值税和个税。但是卖方一般会通过提高房源的总价，借此把税费部分转嫁给买方承担。特别是不满两年的房子，由于需要买方承担一大笔增值税，所以一般不建议买方购买不满两年的房产。
此外，通过赠与方式转让住房的，直系亲属之间是免征增值税和个税的，但是需要交3%的契税。
而且自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房；通过赠与方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有购房资格，并开具购房证明。赠与时间以交易备案时间为准。
二手房交易中，除了买卖、赠与外，还有一个方式是继承。房产继承无需缴纳税费（包括契税、增值税和个税等）。
但是有两个条件：一是继承应当在被继承人死亡后才能发生；二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。
《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。
继承第一顺序：配偶、子女、父母。继承第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
需要注意的是：继承房产需要办理继承公证或遗嘱公证，南京办理继承公证需要交公证费80元/㎡，遗嘱公证费则按总房价的2%收取。
二手房交易中，直系亲属间最划算的过户方式是哪种？
今天这里也给大家详细解答这个问题。
从上面的税费明细我们来举例计算一下：
1、法定继承人之间过户继承最划算
法定继承人之间的过户，继承最划算，如果选择非公证，则无需缴纳任何税费，非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。
但是，在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。
2、赠与和买卖哪种划算？
由于涉及到房屋面积大小及产证时间的差异，计税方式有所不同，具体大家参考下图说明。
结论：
我们可以发现无论什么时候，如果是法定继承人，继承过户是最划算的，但是这种方式比较受限制。
如果房屋不满2年，或者房屋满2年且家庭第三套房，直系亲属之间赠与比买卖过户更划算。但如果房屋满2年（非三套房），直系亲属之间买卖过户更划算。
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新房交易税费（住宅）
购买新房需要交契税，具体的税率和二手房是一样的。只不过新房需要再额外缴纳一笔物业维修基金。
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房屋置换税费（住宅）
房产置换通俗含义上包括一般人们常讲的”差价换房”、”差价调房”等房屋流通形式，其特殊性在于它可保证买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换服务是买和卖的双向服务，相当于两次交易。
简单来说，房屋置换交易就是房屋交换，需要第三方的介入，多退少补即可。但是房屋置换对同时性要求极高，这也决定了交易条件的苛刻。
房屋置换的房子需要具备以下三点：
1、依法取得不动产权证或房屋所有权证；
2、产权清晰，无抵押、无查封等；
3、无司法、拆迁冻结等法律禁止交易的情况。
此外，交换双方均比照房屋买卖的税收规定执行，其中契税的计税依据为所交换的房屋价格的差额征收。
契 税
家庭唯一住房≤90㎡1%
家庭唯一住房＞90㎡1.5%
二套房≤90㎡1%
二套房＞90㎡2%
三套房3%
增值税
满2年免征
不满2年
增值税及附加全额5.3%
个人所得税满5年家庭唯一免征
家庭非唯一全额1%或差额20%
不满5年全额1%或差额20%
房屋置换的税费计算方法：举例说明
房屋A与房屋B进行房产置换，如果A、B房价相等，则免交契税。看A、B房产是否满足满二年、满五唯一的条件，如果都满足，则免交增值税和个税，如果一方不满足，则那方需要缴纳相应税费。
如果房屋A的总价>房屋B，则需求缴纳契税，契税按两套房子总价的差额收取，税点按高价房屋征收。增值税和个税看A、B房产是否满足满二年、满五唯一的条件，如果都满足，则免交增值税和个税，如果一方不满足，则那方需要缴纳相应税费。
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常见问题解答
一、房产年限如何界定（满二、满五）？
房改房：以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则
商品房：以契约的完税证、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则
继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠予、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算
产前偿还、非直系亲属赠予取得的住房，以本次领证时间计算
二、“家庭唯一住房”如何界定？
纳税人本人、配偶及未成年子女在南京市有且只有一套住房（非住宅除外）。只是指在南京没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。
“家庭唯一住房”不是以有没有房产证来计算的，纳税人名下如果有其他的期房，只要购房记录能查到，即使房产证没有办下来，也不予认定为“唯一住房”。
三、购买二手房买卖契约与完税凭证上价格不一致的，怎样认定成交价格？
购二手房的，以《中华人民共和国现金完税证》原件上填写的价格和《房地产买卖契约》（房屋买卖合同）原件上填写的价格对比，取价格低者作为房屋的成交价格计算其购房总价。
四、65年产权的公寓，后期买卖的税费是按住宅买卖算，还是安公寓买卖算？
65年产权公寓是住宅性质的，所以后期交易的税费应该按照住宅的税费来算。
五、拆迁安置费办理产权证时需要缴纳税费和维修基金吗？
拆迁安置房办理房产证时候也是需要缴纳税费和物业维修基金的，不过物业维修基金的标准和普通商品房不同，拆迁安置房的物业维修基金标准是带电梯是90元/平米，不带电梯的是50元/㎡。
六、继承、赠与获得的房产再出售税费怎么交？
通过继承、赠与获得的房产再出售，按买卖正常交税：包括契税、个税和增值税。
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