前
言
本年度主城区集中供地特征依然明显，继9月集中供地后，上周五主城区再次集中公告6宗地块，计划于11月30日拍卖。从地块公告信息来看，这些地块均位于主城区较好区位，包括成华区东客站、北湖板块，金牛区天回板块，锦江区包江桥以及青羊区外光华板块。
本次，中原地产将推出系列报告对地块进行解析，来看看周边市场如何？
拍卖规则
从本次6宗地块的拍卖规则来看， 除金牛区天回地块无需配建租赁住房外，其余地块均有配建或自持要求，配建或自持比例在10-15%之间。而地块有商业占比的，均需自持计容商业比例的35%。
根据各地块指标的不同，地块拍卖规则也有所区别。其中，成华区东客站两宗地块、锦江区包江桥地块和成华区北湖地块采用“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”拍卖规则，青羊区外光华地块采用“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”，金牛区天回地块采用“限价竞买+抽签竞得”的拍卖规则。
成华区东客站地块
地块信息
两宗地块均位于成华区东客站板块，用地性质均为纯住宅用地。其中1#地块占地41.88亩，容积率不大于2.0，总建面不大于55841平米；2#地块占地40.77亩，容积率不大于2.5，总建面不大于67945平米。
区域规划
地块所在区域为成华区政府重点规划的六大功能区之一的新客站城际商旅城。通过全方位打造，最终将形成“轴核引领、廊带串联、五区构建”的空间布局，着力构建智慧型中央商旅区、滨水高档休闲居住区、北部高档综合居住区、南部高档生态居住区、东部魅力街市居住区。
干道交通
区域交通环境完善，轨道交通便利（地铁2号线已运行，7号线2017年底通车），多条公交线路经过地块，整体可达到性强；目前地块周边规划道路基本形成。由于地块周边车流量并不大，交通环境较好。
内部交通
1号地块位于岷江路与九寨沟路交汇处，可经岷江路到达中环路，因位于非主干路网内部，昭示性一般；距离塔子山公园站直线距离0.6km。
2号地块位于中环路与岷江路交汇处，临近中环路，昭示性较强；距离成都东客站地铁站直线距离0.8km，距离7号线（在建）大观战0.4km。
周边配套
区域规划、在建商业项目较多，尚未形成成熟的商业氛围，医疗与教育配套齐全（拥有三甲医院—第六人民医院）；1km范围内享塔子山公园、中央绿轴公园（暂未对外开放）两自然资源景观。
地块四至
1#地块目前内部被大量灌木树林、杂草所覆盖，土方量较大，内部高差起伏大，无待拆迁房屋及优质自然资源；西侧临变电站，周边以待建及在建地块为主，目前居住环境较差。
2#地块此前为当地停车场，地块内部大多数为水泥地面，地块东北角分布小部分灌木丛；荣盛香榭兰庭及兴城嘉苑部分商业仅满足基本生活需求，居住环境一般。
区域土地市场
区域近三年以二类住宅用地出让为主，共拍卖成交7宗土地；自16年以来，区域内仅成交一宗地块，由德商以高楼面价10250元/㎡拿下。整体来看，土地热度逐渐加升，楼面价已破万，土地具备稀缺性。
区域竞争格局
目前区域受政府限价政策影响，在售项目较少，结合区域内上一批次在售产品价格情况：东二环-三环价格1.2-1.9万元/㎡。区域环线价格梯度明显，由内而外价格依次递减，参照近年土拍成交楼面价来看，未来区域内将有较大的价格空间。
未来一年内市场主要竞争项目集中在华润、鲁能等众多开发商的万年场板块，预售存量合计13.67万㎡，竞争格局良好；本案所在东客站板块、川师、东方新城板块未来一年内在售项目极少，此区域内供应、存量严重不足，且目前东客站环域板块（万年场、川师）还未大量供地，在断供情况下存在市场机会具备稀缺性；三圣乡板块是目前区域内存量最大的板块，包括绿岛筑、华熙528在内的项目预售存量高达31.1万㎡，未来还会有更多的项目入驻此板块，竞争格局激烈。
项目机会点探讨
【板块价值机会1：规划】
地块所在区域为成华区政府重点规划的六大功能区之一的新客站城际商旅城。以商务服务业、现代商贸业和健康服务业为核心，建成立足成都、面向川渝、辐射中西部的城东CBD。
【板块价值机会2：交通】
区域交通环境完善，轨道交通便利（地铁2号线已运行，7号线2017年底通车），多条公交线路经过地块，整体可达到性强。此外，成都东站是国内六大枢纽客站之一，也是中西部最大的铁路客运站之一和西南最大的综合交通枢纽。
【板块价值机会3：土地】
自16年以来，区域内仅成交一宗地块，由德商以高楼面价10250元/㎡拿下。整体来看，土地热度逐渐加升，楼面价已破万，土地具备稀缺性。
【板块价值机会4：竞争格局】
目前区域在售项目较少，在断供情况下存在市场机会具备稀缺性。结合区域内上一批次在售产品价格情况：东二环-三环价格1.2-1.9万元/㎡，再参照近年土拍成交楼面价来看，未来区域内仍将有较大的价格空间。
梳理以上板块价值机会，结合地块指标来看，可依托周边配套资源及交通通达性，承接二环内外溢改善需求及部分刚改需求，两宗地块均可定位为中高端品质改善社区。
高层产品顺应区域市场刚需户型已逐渐向刚改转变的势头，主力面积段以110-130平套三双卫为主力，辅以130-150平套四双卫和90-110㎡的套三单卫。
成华区北湖地块
地块信息
区域规划
区域定位于中央旅游区，规划以北湖和熊猫基地为核心，以产业为支柱，打造集生态文旅、高端居住、休闲娱乐于一体的都市高尚生活休闲区和旅游目的地，属于主城区城市资源与生态资源结合的绝版腹地。片区建设加速，价值进入快速上升期。
干道交通
区域位于城北重要交通枢纽中心，区域干道交通网络逐步完善，整体通达性得到进一步加强。地块短期内仅临5公里外的地铁3号线熊猫大道站和在建的7号线成都理工站，后期规划有地铁8号和9号线。
内部交通
地块整体四面临路，除湖秀二路通车外，周边其余道路暂未通车。此外，其余内部道路交通网络初步形成，整体交通便捷度较高，到达性较强，受排洪渠及规划绿化带影响，整体昭示性一般。
周边配套
地块临近北湖，但目前片区内部可享大型高端医疗、商业配套较为缺乏，18年将建成区域首个三甲医院（市二医院）。区域公立名校聚集，地块临近成都三十八中及电子科大附小，2016年成都七中嘉祥外国语学校落子北湖，将使得片区教育配套更加丰富，学区价值持续利好。
产业环境
地块所处北湖片区，自身具备良好的环境资源，毗邻众多产业配套，势必带来很好的购买支撑。随着区域产业规划调整和内部资源整合，未来区域高端居住发展潜力巨大。
地块四至
地块内部杂草丛生，大量土方存在一定高差，无可利用资源；其中，南侧排洪渠从地块绿化带穿流而过，对公路形成阻隔，但昭示性受到一定影响；北侧、西侧及南侧均为待开发地块，周边600米享北湖资源，环境优良，整体居住舒适度较高，但目前居住氛围较差，未来发展潜力较大。
区域土地市场
近两年北湖板块、龙潭寺及熊猫基地板块拍卖成交住宅地块5宗，2016年以来土地市场热度上升，住宅楼面价逐渐上涨，竞得企业多为品牌开发商。2017年7月，中粮拿下龙潭寺一宗地块，楼面价达到9600元/㎡。
区域竞争格局
从区域当前主要在售竞品格局来看，目前在售项目较少，后续入市及加推改善项目保利国际城、恒大锦城及保利林语溪。考虑限价因素，大多低密项目暂时暂停推售，以高层为主。当前高层产品主力面积95-140㎡，其中中铁北湖国际城均价约13000元/平米，低密产品主力面积150-200㎡，目前均价达13000-15000元/㎡；区域核心竞品基本定位以改善为主，后市改善竞争尤为激烈。
区域商业市场
区域商业在售项目少，多以沿街底商在售，呈现商业业态多以基础生活配套及餐饮为主。板块内商业主要沿龙潭路及龙港路两侧区域分布，仅少量项目商业在售。集中商业也仅上古天地一个项目在售，后续存量也较大，商业市场在区域内呈现去化难的境地。此外北湖国际城有30万方的商业体量，但暂未规划。
项目机会点探讨
【板块价值机会1：规划及资源】
区域定位于中央旅游区，规划以北湖和熊猫基地为核心，以产业为支柱，打造集生态文旅、高端居住、休闲娱乐于一体的都市高尚生活休闲区和旅游目的地，属于主城区城市资源与生态资源结合的绝版腹地。
【板块价值机会2：产业】
地块毗邻众多产业配套，势必带来很好的购买支撑。包括北湖熊猫国际旅游示范区、龙潭总部经济示范区、青龙场建材市场。
【板块价值机会3：开发商品牌】
随着品牌开发商的陆续进入，中铁建单一开发的现状已得到很大改观。截止目前，保利、恒大、华宇旭辉、绿地、融创、中粮、北京首钢等均以入驻该区域，后续随着各大品牌开发商项目的亮相，区域价值将再次得到提升。
本地块商业占比较大，且有自持要求，商业部分可参考建发鹭洲里，配合北湖生态资源，以街区和独栋商业产品为主，定位为绿色生态商业街区，走差异化、特色化路线。
住宅部分根据板块价值机会和地块指标，可考虑定位为高端品质改善项目，打造为 “高低配”产品。低密的联排（合院）别墅为区域稀缺，且能有效拔高项目调性。高层产品面积抓主流，卖点找差异，注重附加值提升，一体化精装，主力面积段以110-135㎡套三双卫及套四双卫为主，实现价值最大化。
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