2019年成都房地产政策及土地市场

1、如何评价成都的政策环境和土地市场？

（1）过去10年的房地产市场呈现出“利好-打压-利好-打压”的周期性特征，未来的承压周期仍将拉长。

（2）2019年，成都的购房政策由紧到松。目前限价政策基本松动，限购政策在远郊局部松动，针对市场相对困难的区域还给予了相对宽松的政策，这符合“一城一策”的相关要求。

（3）成都纳入“一城一策”试点城市，2019年上半年限购限价点状松动，土拍市场火热，但土拍政策趋严，天府新区、高新南区限购区域松动。预计短期内成都政策随市场变化会有调整，松弛结合。按照目前趋势，远郊区域存在限购放松的可能。

（4）房企对于主城优质地块预期高，带条件出让频繁，提高了拿地成本，拿地竞争压力大，应多渠道储备土地；近远郊成土地未来集中放量区域，东、南向的优质区域仍然值得关注。

2、明年成都政策、土地市场发展趋势如何？

  

 （1）2019年12月12日，中央经济工作会议强调面对经济下行压力要“稳字当头”，对于房地产调控提出百字要求，坚持“房住不炒”、再提“因城施策”、重申“三稳”概念。政府不会放松全局性的房地产政策，但可能允许部分地方政府根据市场情况小幅放松政策。成都继续按照“一城一策”进行修补的可能性大。 

（2）主城地价频繁刷新，房企对优质地块预期高，圈层分化日趋明显，主城高价低量，近郊量价双高、远郊量高价稳，未来房企未来房企占据市场份额的重点区域将为二三圈层区域。

  （3）未来土地供应将顺应区域产业发展及人才引进，带条件出让地块供应将大幅上涨，可供应纯开发用地将缩减，房企拿地成本持续上涨。
   （4）降容趋势之下，未来以洋房、小高主导，在产品趋同、客户选择更加挑剔的严峻形式下，如何实现产品溢价、提升产品竞争力是房企打造的重点。

   （5）近十年土地量价分析来看，土地成交建面缩减，楼面地价攀升，未来房企拿地竞争激烈，拿地困难。

3、2019年成都住宅市场有何特征变化？ 

1、成都市场容量稳定，整体供求平衡，价格稳中有升。市场预售存量去化周期9个月左右，表现健康。

2、主城低供高价，近郊供销高位（价格快速上涨），远郊量价稳定。整体来看，主城市场份额占比下滑，近郊成为主力，远郊明显上涨。圈层分化明显，近远郊是下阶段房企占据市场份额的主力区域。

3、主城存量集中在成华及高新，整体受低供影响，去化少，存量周期较长。近郊除天府新区外各区存量较低，去化周期可控。远郊存量中等，受销售影响去化周期较长。

4、高层仍为市场主力，小高层占比上涨。90-130㎡刚需首改产品为主流，受高价影响，150㎡以上的改善面积段占比增加。90㎡以下极致刚需产品被挤压。

5、主城中，90-130㎡，总价120-180万为主力成交产品，其次为130-200㎡，总价200万以上产品。进驻门槛逐步提升导致客户逐步外溢。

6、近郊目前为90-150㎡刚改改善主导，100万以下产品成交大幅压缩，总价段占比愈加均衡，总价段多元化特征明显，客户产品需求更加广泛。

7、远郊以90-130㎡产品为绝对主导。总价由早期的套均80万门槛转变为目前的120万门槛。

4、2020年成都住宅市场走势如何？

1、量价分化明显。主城供货量减少，价值更趋显现。近郊/远郊成为主力供销区域，市场份额逐步扩大。优质的近远郊核心版块更值得关注。
2、产品分化明显。2018年起主城步入改善市场，2019年产品高端化趋势明显。150万产品以上占主导地位，进驻门槛提升导致客户逐步外流至近郊，总价段多元化特征明显，产品需求广泛。远郊刚需产品占据主导，总价天花板不断提升，目前内生需求导向明显。
3、周期变化明显。住宅市场受政策影响大，利好期量升，市场活跃，利空期量跌，市场竞争加剧，尤其注重产品力提升。价格周期规律明显，周期内涨幅均值日益趋缓，表明未来维持稳定的上涨趋势，预计2020年大成都量稳价涨。
4、随着目前楼面地价持续上涨，未来可供纯开发面积持续降低，成本提升，房地产预期涨势空间大。