1、如何评价成都的政策环境和土地市场?
(1)过去10年的房地产市场呈现出“利好-打压-利好-打压”的周期性特征,未来的承压周期仍将拉长。
(2)2019年,成都的购房政策由紧到松。目前限价政策基本松动,限购政策在远郊局部松动,针对市场相对困难的区域还给予了相对宽松的政策,这符合“一城一策”的相关要求。
(3)成都纳入“一城一策”试点城市,2019年上半年限购限价点状松动,土拍市场火热,但土拍政策趋严,天府新区、高新南区限购区域松动。预计短期内成都政策随市场变化会有调整,松弛结合。按照目前趋势,远郊区域存在限购放松的可能。
(4)房企对于主城优质地块预期高,带条件出让频繁,提高了拿地成本,拿地竞争压力大,应多渠道储备土地;近远郊成土地未来集中放量区域,东、南向的优质区域仍然值得关注。
2、明年成都政策、土地市场发展趋势如何?
(1)2019年12月12日,中央经济工作会议强调面对经济下行压力要“稳字当头”,对于房地产调控提出百字要求,坚持“房住不炒”、再提“因城施策”、重申“三稳”概念。政府不会放松全局性的房地产政策,但可能允许部分地方政府根据市场情况小幅放松政策。成都继续按照“一城一策”进行修补的可能性大。
(3)未来土地供应将顺应区域产业发展及人才引进,带条件出让地块供应将大幅上涨,可供应纯开发用地将缩减,房企拿地成本持续上涨。
(4)降容趋势之下,未来以洋房、小高主导,在产品趋同、客户选择更加挑剔的严峻形式下,如何实现产品溢价、提升产品竞争力是房企打造的重点。
(5)近十年土地量价分析来看,土地成交建面缩减,楼面地价攀升,未来房企拿地竞争激烈,拿地困难。
3、2019年成都住宅市场有何特征变化?
1、成都市场容量稳定,整体供求平衡,价格稳中有升。市场预售存量去化周期9个月左右,表现健康。2、主城低供高价,近郊供销高位(价格快速上涨),远郊量价稳定。整体来看,主城市场份额占比下滑,近郊成为主力,远郊明显上涨。圈层分化明显,近远郊是下阶段房企占据市场份额的主力区域。
3、主城存量集中在成华及高新,整体受低供影响,去化少,存量周期较长。近郊除天府新区外各区存量较低,去化周期可控。远郊存量中等,受销售影响去化周期较长。
4、高层仍为市场主力,小高层占比上涨。90-130㎡刚需首改产品为主流,受高价影响,150㎡以上的改善面积段占比增加。90㎡以下极致刚需产品被挤压。
5、主城中,90-130㎡,总价120-180万为主力成交产品,其次为130-200㎡,总价200万以上产品。进驻门槛逐步提升导致客户逐步外溢。
6、近郊目前为90-150㎡刚改改善主导,100万以下产品成交大幅压缩,总价段占比愈加均衡,总价段多元化特征明显,客户产品需求更加广泛。
7、远郊以90-130㎡产品为绝对主导。总价由早期的套均80万门槛转变为目前的120万门槛。
4、2020年成都住宅市场走势如何?
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