众所周知，成都算是全国限购非常非常严的城市了。进入2020年以来，尽管成都的调控政策不曾放松，炒房行为也依然受到了严格的限制，但相信很多购房者也能明显感觉到，随着低价地的库存越来越少和高价地项目的逐渐入市，成都特别是核心区的买入门槛正在逐步提高。
除了少数幸运鹅有机会摇中所剩不多的网红神盘之外，大多数购房者要么提高购房预算，要么从主城外溢到更便宜的二圈层，要么降低置业需求：买套四的改买套三，买套三的改买套二。
不过，最近有读者在问问平台上咨询了一个全新楼盘——万科锦园，我一查资料，发现它同时具备了主城区、低密度、纯板式小高层、纯三房四房的特点，但房子的单套建筑面积仅约105~125㎡，能比较好的控制住总价。
所以，这很有可能是一个主城购房者用刚需盘的预算买品牌改善房的机会。
但因为我从来没见过万科在成都有类似的产品，本着对读者负责的态度，同时也为了满足自己的好奇心，昨天我专门开车去现场进行了实地考察，以下就是今日份踩盘报告。
开门见山的说，万科锦园在产品上的创新充分体现了万科作为头部房企应有的产品力，解决了当今购房者的诸多痛点。甚至在售哥带我看房的过程中，也频频听到其他购房者对户型设计赞不绝口。
首先，项目地块的先天条件比较好。
项目占地约82亩，形状方正，地块完整未被道路分割，在推广小街区制的当下，已经算是一个比较大的小区。同时，土地性质为纯住宅，容积率仅2.0，天生就注定是一个没有商业干扰的低密度纯住宅项目。
第二，项目规划为纯板式小高层，不做高低配，均好性更强。
据售哥介绍，项目在规划设计之初做了3种布局方案：纯T4高层大围合、T4高层+叠拼的高低配和纯T2小高层，万科最终选择了均好性最强的纯T2小高层方案。
整个小区共有21栋住宅，除1个单元为14层外（人才住房），其余所有商品房均为8~11F的真·小高层，万科自己称之为“洋楼”（12~18F的高层却号称小高层的都只能视为假·小高层
从售楼部现场公示的规划蓝图上可以看到，绝大部分的南北楼间距与建筑高度的比值都大于1:1（只有最南侧的两排略小于1:1），而东西向布局的4栋建筑的间距就更大了。
这就保证了每一套房子都拥有良好的通风采光效果，整个小区消灭了“公寓”，包括人才住房都全部是合格的“住宅”。
第三，户型面积控制得当，降低了真·小高层的购买门槛。
2015年成都的新增土地供应逐渐开始“降容”，随后成都楼市的商品住宅供应开启了“改善为王”的时代。
在层出不穷改善型项目中，被开发商称之为“洋房”的T2板楼非常受欢迎，但这些“板式洋房”产品往往面积不小，至少130㎡起跳，不少购房者就算喜欢也不见得买得起。
而万科锦园作为一个纯板式项目，却把户型面积控制得非常友好。起花的套三双卫户型仅约105㎡，最大的套四双卫户型也控制在了约125㎡。
这对购房者应该有不小的吸引力，因为不用花巨大的代价，也能“越级”享受“板式洋楼”的居住体验。
而我这次去踩盘最关心的，是建筑面积变小后，室内的空间会不会也变得很局促？先来看看户型平面图。
建面约105㎡套三双卫
建面约125㎡套四双卫
从以上两个主力户型可以看出，项目的户型设计在建筑面积有限的情况下，牺牲了部分次卧或书房的开间尺寸，以此来优先保证了客厅、厨房等公共区域和主卧的空间尺度。整体虽然没有一百七八的大户型那种大尺度的空间感，但却也不会让人觉得局促。
另据售哥介绍，因为项目所有楼栋都是1梯2户的设计，所以公摊只有约13~15%，得房率更高，室内空间自然就比很多同面积段的产品显得更大。
而我认为，除了建筑本身的公摊低之外，万科在装修设计方面一直就很注重空间利用和收纳设计，给产品在空间体验方面增色不少。
细心的读者应该已经从户型图上发现，万科锦园的很多室内门的位置都做了一定的移位，使很多房间的门后多出了做柜子的空间，提升了空间利用率。
第四，装修设计注重功能性和实用性。
十多年前，政府还没有推广精装交付，像万科、恒大这样的大开发商就已经开始大批量建造装修房。
从我自己十年前买的万科精装房来看，虽然装修在设计感方面比较大众化，没有现在很多精装房那么豪华，但实用性方面，万科十年前的产品也可以吊打现在很多华而不实的精装房设计。
万科在装修的功能性和实用性方面，确实有很多考虑周全的细节设计。而万科锦园，可以说是这几年我看过的成都万科的所有装修房中，收纳设计做得最极致一个。
“800库”实拍
比如在每个户型的进门处，除了其他楼盘都有的鞋柜、衣帽柜之外，还特别设计了一个可以收纳行李箱、婴儿车、购物车等各种大件的“800库”（售哥说800库就是“深度为800mm的小仓库”的意思）。
不过比较遗憾的是，只有约105㎡户型标配了800库，其余户型只预留了800库的凹槽，需要业主后期自费安装柜体。
家政收纳空间实拍
此外，玄关附近还都设计了家政收纳空间，可以用于收纳吸尘器、维修工具、清洁纸品等杂物。不过这个柜子则是所有户型都不作为交房标配，只会预留空间，需要业主后期自费安装柜体。
虽然这两样不全都是交房的标配，但做了这两处预留的户型设计，相当于让房子又凭空多出了一个储藏室的功能。
在厨柜的收纳方面，除了一般楼盘都有的拉篮之外，万科锦园还专门增加了转角柜的转角拉篮，提升了橱柜空间的利用率。
厨房实拍
最让我觉得贴心的，是这个炉盘下面的三层抽屉设计，特别是最上层的薄抽，可以用来调料、烹饪工具等小物件，做饭炒菜什么的，非常顺手，而且调料瓶罐收纳进了柜子，既美观也更干净卫生。
主卧实拍
与一般楼盘的主卧套房标配衣帽间和卫生间不同，万科锦园为客户展示的主卧空间还增设了主卧水吧和写字台，售哥说这是考虑到很多居住人口比较多的家庭，有时候需要一些独处的空间，主人在主卧空间里就可以实现休息、工作、茶歇等一系列功能，减少家人之间的交叉干扰。
这个描述我觉得挺有道理，相当于把主卧打造成了一个全功能的酒店套房。不过很可惜的是，这也只是样板间展示的情景设计，万科同样只预留了空间和电位，并非交房标配，需要业主后期自费安装。
三房装修示范单位的客厅实拍
当我向售哥吐槽怎么样板房里这么多柜子都不是交房标准的时候，售哥说这就是万科锦园装修示范单位的独到之处。
因为我们过去见过的所有的展示有一个很大的不同，就是它所有的家具、电器、软装、衣物、餐具、清洁用品，甚至玩具、书籍、花草等室内所有的物品，全部都是市场上可以采购到的真实实物，并且按照一个家庭的正常用量，全部摆进了样板间。
这就意味着，锦园展示的所有家具尺寸都是客户交房后自己可以购得的，不存在用等比缩小的家具来显得空间更大的套路。
正常家庭中该摆柜子的地方一定会摆一个全尺寸的柜子，该放冰箱的地方一定会放一个正常的冰箱，不会为了让样板房的空间显得大而故意减少陈列。
约125㎡ 玄关（左）、客厅（右上）、主卧（右下）实拍
另外，这次万科做了太多的柜子，除了衣柜还有各种书柜、电视柜、收纳柜、餐边柜，它们大多都不是交房标配，但却有可能让万科锦园成为有史以来第一个业主收房后发现房子居然比示范单位还大的楼盘。
在硬装配置方面，万科锦园配置了地暖和新风系统，不足之处是没有设计中央空调，个人认为在成都，中央空调的优先级应该高于地暖，空调和地暖二选一，我肯定愿意选中央空调。
万科锦园位于成华区东三环外的龙港二路北侧，属于龙潭寺板块。
项目区位图（我自己画的）
因为龙潭寺曾经长期作为成都市的物流、仓储基地，所以居住氛围历来不强。比如在紧邻项目的西侧，还存在一个占地约1200亩的龙港钢材城。我开车路过时，看到不断有大货车经过，噪音和灰尘对居住有较大影响。
项目西侧龙港钢材城实拍
不过随着主城区的建设不断向外扩张，龙潭寺原有的产业也将腾龙换鸟，从网络问政平台可以查询到，项目西侧的龙港钢材城未来将搬迁至青白江。
在项目的东侧和南侧，分布有保利、中粮的在建项目，以及在建的小学和已经投用西南财经大学天府学院，还有一个已经建成的公园，观感比西侧好很多。
项目北侧则处于待开发状态，目前只有一所幼儿园。
项目东南侧街景实拍
交通配套方面，因为项目旁边就有高校，所以项目附近有14路、87路、128路、204路等比较多的公交线路已经开通。
轨道交通方面，龙潭寺板块已经在建的有17号线，不过从万科锦园步行到17号线的龙潭商务区站约2000米，需要骑车或者坐公交接驳。如果想要步行搭乘地铁，只能期待成都地铁规划的第二条环线9号线的东半环尽快报批。
商业配套方面，因为万科和紧邻周边的几个项目都是纯住宅，所以目前来看基本生活消费需要依靠龙港路南侧的保利林语溪社区商业，不过距离也只有200多米，还算方便。
项目附近社区商业实拍
教育配套方面，项目北侧有一所已经完工的幼儿园，东南侧的街对面正在修建一所小学。距离很近，未来入学比较方便，但因为这两所学校都还没有投入使用，所以具体是什么品牌、由谁来办都还不清楚。
项目东南侧在建小学工地实拍
总体来说，整个龙潭寺可以以东西向的龙港路划分南北两个片区，龙港路以南开发较早，目前的街区形象和配套呈现度都比较高，而项目所在的龙港路以北的片区，则才刚刚起步。但北片区因为大开发商比较集中，离龙潭寺东站TOD也更近，未来反而更具有后发优势。
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文/黄曦
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