“90+70%=？”（新建社区中90平米以下户型占比70%）成为新一道待破解的庞加莱猜想。提出问题的是中央政府，给出破解公式和附加条件的是地方政府，拿出答卷的是房地产开发商，给出分数的是有能力买房的国人。市场这只看不见的手仍然在力所能及的地方发挥着作用。
△ 国内高密度高层住宅。秦刚 摄
中国依然是一个发展中国家，富起来的总是一小部分人和少数地区，房地产价格的高速增长会把中国普通百姓刚刚积累的财富消化并透支未来收益。“90+70%”公式将有助于建设中国特色的和谐社会。
五年来，绿色低碳集合式住宅“小院”在西安都市圈的社区试验，展现了一家创新型房企公平、均衡、集约利用土地资源的美好愿景。
△ 小院社区实景，低层、低密、低碳。
第一， 这是对房地产过度消费、超前消费的纠正，令普通人的幸福指数提高。
20世纪末，取消实物分房加速了中国房地产市场化，但市场的超高速发展使得房地产消费过度并助长超前消费。在计划经济时代，根据行政级别分配住房，通常是普通干部两房、处级三房、厅局级四房。三房的标准也不过八九十平方米，四房120平方米或略大些而已。深圳公务员集中的益田村、彩田村亦是如此。益田村楼龄最小的几栋高层住宅楼里，120平方米以上的所占比例是少数。应该说这种居住标准是符合中国国情和国人经济能力的。而现在的户型设计都偏大，面积浪费严重。两房100平方米、三房160平方米、四房200平方米逐渐成为主流户型。空间感、舒适度当然是提高了，但相比较于为面积浪费而损失的几十万还是很不值。
△ 高层住宅向上要空间，公共区域狭小。秦刚 摄
置业者追求大户型有着很强的攀比心理和从众心理，并受到开发商和媒体联手的消费误导。因为按揭只需付两到三成，购房时对总价格的敏感度下降，但户型面积的加大增加了总房价，加重了长期供楼的经济负担，影响了在子女教育、文化娱乐、健康、赡养老人、旅游、交往、兴趣爱好等方面的消费能力。房子只是构成幸福生活的一部分，人生幸福是要通过多元方式来实现的。如果把住房消费降下来，人们可以把收入分配到更多地方去，尤其是子女教育和文化娱乐上，令家庭生活幸福指数增加，社会和谐程度提高。
△ 高密度、高强度、高排放、低韧性、低舒适度的土地利用方式是香港这样的岛屿型、枢纽型国际大都市不得不采用的城市规划原则。秦刚 摄
再看土地利用效率、城市功能效用比内陆城市高很多的香港，“千尺豪宅”是香港的一种说法。1 000平方英尺的建筑面积合90多平方米，在人均GDP水平高过京、沪、深（去年约7 000美元）数倍的香港即可被视为豪宅了。八九十平方米完全可以设计出功能齐备的三房两卫，供两代、三代人居住。也正是因为香港人居住空间小的缘故，港人在文化娱乐活动、社会公益、旅游、再教育、交往、餐饮等方面的参与度很高，推动了第三产业的发展。
△ 图为维多利亚港湾旁的港岛、九龙半岛核心区。秦刚 摄
第二， 这是对开发商热衷于建大宅、“豪宅”的纠正，令地产商上榜福布斯的速度慢下来。
开发商为什么热衷于建豪宅，建大户型？因为豪宅、大宅会比普通住宅带来更多的利润，清盘更快。开发商之间在互相攀比。那些因奢华而名利双收的楼盘总引来后继者，后继者在“豪”“奢”“大”方面更用其极。一轮一轮助长了建豪宅、大宅的行业风气。豪宅项目的成功给了发展商信心，也给了地产投机者信心；“一人得道，鸡犬升天”，某一个开发商开发豪宅项目的成功还可以拉动其在其他区域开发的普通项目的价格，美其名曰“品牌溢价”。
看京、沪、深这三大城市，2000年以后，豪宅房价从8000元到10000元用了5年时间，而从1万元到2万、4万、6万元，每个区间只用了一年甚至更短。以深圳为例，香蜜湖、华侨城、红树湾三个豪宅区的价格都是在两年之间提升两倍甚至数倍，利润率更是飞涨。豪宅的上涨首先波及同片区的次豪宅；其次波及普通区域的优质住宅；再次波及普通住宅，再由关内波及关外；最后，关外的飞涨又直接刺激关内。这是一个首尾相连的矩阵。
△ 小院居住形式，前庭后院回归田园城市。
第三， 有助于形成合理的住宅消费梯级，让居住面积随年龄阶段而随机应变。
由于现阶段的住宅供给以大户型为主，加之消费误导、攀比心理，许多置业者以大户型作为终极置业目标。不管二三十岁的事业起步者还是四五十岁的成功人士，都是一套大房一次到位。其实，根本不存在什么“终极置业”。90平方米以下占主导的比例，有助于形成分阶段分层消费的梯次。
一个人随着不同的年龄阶段，其生活内容、生活空间、功能需求都在变，一次入住终生不变带来很多浪费。反之，则是理财的很好方法。
△ 小院2-3层的居住空间，功能区分更加合理
如果把一套150平方米的大户型拆分为90平方米和60平方米的两套房子，初次置业时买下相连的两套房子，住一套、出租一套，租金完全可以抵按揭。单身可以住小房，结婚后住大房出租小房，事业有成、人口增加后可以住两套，子女独立后又可以恢复到住一套、租一套的状态，以租金弥补收入的减少。让住宅消费形成合理的梯次，减轻了经济压力，并成为一生的理财工具。
140平米为主体、产品区间为99–160平米，家居与工作室融合、居住功能与商业街区、临街店铺功能组合的小院社区，其产品定位完美演绎了这种两至三代宜居，空间、功能组合灵活多变的人居模式。
△ 小院商业街区1层商业，2-3层居住或兼工作室，空间功能多变。
作者介绍
秦刚
城市战略专家/中国新闻奖获得者
秦刚，文旅与绿色社区开发者，国家高端智库专家；中房研究院ICR常务副院长，国家信息中心国际信息研究所高级研究员。中国新闻奖获得者，著有《城脉：为第五代城市筑魂》、《城计——从城市范例到全球标杆》、《微视窗里的全球眼》。
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