编者按：
地产与汽车，与普通大众的生活息息相关，更是与城市的发展相伴随。武汉是座车城，汽车是武汉主要的支柱行业，武汉民众对之感知甚深。房地产虽然是个“显学”领域，但在大众层面其与武汉的关系，有意无意间并没有汽车鲜明。
本文是武汉资深的地产行业从业者，基于自己的职业积累与日常接触感知，对武汉地产与汽车这两个发展状况的观察与思考。从文中看，作者的具体观点或有值得讨论的地方，但关爱武汉之情及视角所及的内容是显而易见。
当前的武汉，正在勇担中部崛起的国家使命，奋力打造“五个中心”。在这样的背景中，本文无疑具有抛码引玉之效，可为“五大中心”的打造提供必要镜鉴。基于此，我们特郑重刊发本文供大家参考交流，并希望对城市的最终发展有所助益！
以下为正文：
入世之后，特别是2008至2018的十年期间，可谓中国国力飞速增长的十年。与国力壮大同步的，是地产在这十年中的狂飙突进与新型汽车（主要是新能源汽车）的不断发展壮大与逐渐成势 ，更有城市（镇）化进程的迅猛发展。
从产业规模和资金密度及产业链复杂性来看，地产和汽车这两个行业往往撑起了一个城市的产业骨架与城市基本面乃至经济体量，是与中国城市化进程息息相关并影响着国计民生最直接的两个关键板块。
可以说，这两个行业是中国内陆既往十余年（改开40年的发展都十分迅速，但既往十年普通人的感受或许更直接）高速发展时代中最典型最具代表性的行业，见证了中国城市化进程迅猛发展的十余年间城市与个体命运的起伏。
武汉是曾与“大上海”比肩的城市，历史上无数次抓住时代的机遇站立潮头，而“追求卓越，敢为人先”更是成为武汉的城市精神。但从结果上看，在既往十余年间武汉并没有抓住这两个领域的红利，这无疑是令人关注并引人深思。
武汉这两个领域的状况
先说地产行业。现在房地产是个敏感词汇，很多人反感和瞧不起这个技术含量不高的行业，并认为这个领域影响国家长远发展。但同样不可否认的是，地产行业可能位列中国这几十年来城市化发展进程支柱产业之首，其就业的多元化（从低学历农民工到高学历大学生都纳入，互联网/金融行业恐怕主要是大学生）和资金聚集能力是其他行业无法比拟，至今尚未有替代行业。
可以说，房地产行业深度绑定了从金融机构到地方财政，开发商以及购房者整个资产链条和资金流动，这个链条出现问题势必影响社会稳定和金融安全。这绝非危言耸听，更非从业者的自我标榜，而是现实存在与历史走向使然。
目前，国内陆产前100强大多来自四个板块：
第一大板块是珠三角大湾区，代表企业行业巨头万科、恒大、碧桂园、保利、中海、华润、招商、金地；
第二大板块是长三角区，代表企业有绿地、绿城、中梁、世茂、正荣、旭辉、建发、禹州、中南置地、阳光城、新城；
第三大板块是京津冀区，代表企业融创、金茂、远洋、荣盛、华夏幸福（虽然债务爆雷，但依然是代表性企业）、首开、中国铁建、万达；
第四大板块是成渝地区，代表企业有龙湖、金科、蓝光、新希望、东原；刚好正合如今中国城市群四级格局。
中部地区的话，除了江西新力和河南建业之外，基本找不到规模庞大的全国性地产企业。而且，河南建业基本上只在河南省内发展，其竞争力难以持续。
历史地看，从1992房改至今，中国房地产经历了四波浪潮。
其中，第一波是1992年的住房改革，成就了“招（商）保（保利）万（科）金（地）”；
第二波是2008年次贷危机后，中国配合美国开启了4万亿货币大放水，此时的房地产迎来了突飞猛进的发展，很多开发商趁势做大，成就了恒大、碧桂园等；
第三波是2012年，在保8的经济方针下，货币不断超发刺激经济，成就了新城、龙湖等；
第四波是2016年涨价去库存和棚改货币化，成就了融创、中梁等。
在这四波浪潮中，出现了很多房企黑马和明星经理人以及个体暴富神话，当然这需要胆识、敏锐的市场察觉及对政策的精准掌控。
时至今日，在“房住不炒”和“三道红线”及“限购限贷”等严格限制及执政思路长期延续的背景中，短期内不可能有第五波发展浪潮。某种程度上，甚至可以说中国房地产业格局基本成形，不可能再有逆袭的黑马出现。如今，头部30强企业已经占到全国市场的50%，而10年前该数据才15%。
未来中国房地产行业大概率会像家电等行业一样加速优胜劣汰，最后存活的几十家全国性企业分享行业垄断收益，而各家推出的产品和服务或慢慢追求精益求精，最终告别无序野蛮发展状态。
在这四波房地产发展机遇期，真的很感慨武汉本土房企为何如此愚钝，竟然没有抓住一次机会！
如果说1992年和2008年前两波离武汉等比较远，而2012年和2016年这两波离武汉其实比较近，这个时候时候很多地区性的房企都在乘机上市和向全国扩张。
但武汉没有抓住，反而到了“房住不炒”的大背景下，武汉本土的房企才反应过来，开始效仿行业黑马闽系房企总部搬上海，浙系房企向全国大力扩张谋求上市的逆袭经历。
典型的如奥山集团，先是2018年3月高薪聘请逆袭成功的行业黑马中梁集团高管周凤学，出任奥山控股总裁并开启了三年全国扩张之路。然后，是2019年6月把总部搬到上海，接近上海的金融资本。
结果，意料之外但也情理之中的上市失败，最后碰了一鼻子的灰。说是意料之外，怕是奥山自己都没想到会失败；说情理之中，是行业巨头恒大想借壳深深房上市都失败了，更何况奥山呢；总之，奥山上市失败了，结果自然不会太美丽。
随着2021年2月26日周凤学的离职，奥山集团将面对不少有待的难题，后续发展境况实不乐观。其实，当奥山集团2018年反应过来，看清行业趋势的时候，已经骑虎难下只能孤注一掷了，因为不扩张百分百要被淘汰掉。奥山失败后，其他武汉民营房企更不用说了，最终结局可以想见。
在地产领域，武汉本土国企中的代表性企业，是联投集团和武汉地产。联投集团背靠湖北省国资委，拥有土地和资金获取等优势，但同样承担了很多省府新区规划的开荒（政治）任务，对应的相关问题其实同样不容乐观。
武汉地产因为是国企性质，没有民企的灵活性，但走了条相对聪明的路。那就是除了国企先天优势，还跟其他标杆房企特别是融创捆绑，充分利用民企的操盘能力和人才优势发展自己。
特别是在2020年完成武汉国资体系内陆产关联企业的整合后，复制捆绑模式开始了全国化扩张发展，并确立2021年营收突破500亿、2022年营收超1000亿、2023年跻身国内100强企业的目标。
应该说，武汉地产的志向还是远大的，但在如今的大背景中要实现其实很难。
再说汽车行业。汽车行业现在分为传统汽车与新型（以新能源为主）汽车，并正在加速跃进新型汽车时代。在传统汽车行业，武汉在汽车领域合资潮中率先抢抓机遇，拥有了世界五百强企业东风汽车。
但随着汽车行业的饱和和天花板来临，以及东风标致雪铁龙、东风雷诺、东风悦达起亚、东风裕隆等走衰，东风汽车开始承受相当大的经营与改革压力。
其实，东风的问题今天看不是某个原因可以简单概括的，但直接的看还是与合资有关。东风这家公司，可谓成也合资，衰也合资。
目前，除了东风本田和东风日产及东风商业用车，这三个品牌撑住东风的销售规模外；东风在最应该突破的自主品牌和新型汽车，这两个板块的发展与布局没有成功进入行业龙头方阵。
其中，自主品牌未能像同是央企的长安一样发展起来，效益同比差距在拉大；新型汽车板块被隔壁的合肥蔚来汽车超越，现在通过资本市场募资全力押注在“岚图”汽车，还有待市场的检验。
曾经同是在汉央企的武钢因为效益不好被宝钢兼并，而看着东风汽车在两个新的业务板块的乏力表现，无不令人对东风汽车的发展前景及未来归宿担忧。同时，整个武汉开发区与东风汽车的深度绑定，东风汽车的衰落也相当程度影响了开发区的未来的发展空间。
可能有人说，汽车相较各种前沿高科技不够性感，地产精制滥造祸国殃民，没抓住也没事。但这怎么说呢？
汽车可能是不够性感，但能奠定城市产业骨架与基础，对地方产业的支撑作用是巨大的。关键是，如不能抓住新型汽车领域的机遇，武汉用什么具有同等产业支撑能力的领域来替代呢？
同样，这些年相当部分的地产项目确实不乏粗制滥造（有些根本就是建筑垃圾），更是对国家发展与民众幸福造成了持续的负面影响。
但这不应该是普通城市与个人要考虑的，而是国家层面需要解决的问题，更是相应层级有良知的地方最高主政者需要平衡的。
从个体角度看，如有初中生毕业生自觉或不自觉地在08至15年期间，采用各种方式通过地产获得了丰厚回报并迎娶了“白富美”，你没房或只有1套房还在愁对象的硕博毕业生说别人“走狗屎运”或“不学无术的爆发户”，除了能安慰自己外没有任何实质性（对自己生活无改善）的意义。
毕竟，城市与家庭乃至个人发展大部分还是要基于时代际遇先做正确（再正确地做事）的事，普通的城市与家庭及个体就不要跟时代趋势与大潮对抗了，没有意义！
今昔变迁中的因由
在武汉建城3500年的历史长河中，从楚国争霸到辛亥革命打响一枪，再到天下第一街、第一位洋厂长等多个全国公认的“第一”，都显出武汉人骨子里闯劲十足不落人后的品格，是真正做到了敢为人先。
从历史看，武汉人和湖北人是顽强不屈的、执著目标的践行者，有着不断追求卓越的宝贵品质。
洋务运动杰出代表张之洞在长达18年的湖广总督任上，在武汉办学堂、建钢铁厂、开兵工厂、修铁路，使武汉备受全国瞩目并将武汉打造成全国最大的工业基地，使得武汉一跃而为“仅次于上海的大都会”。
建国后，晚清遗留下来的雄厚工业基础令巨无霸武钢应运而生，继续巩固了武汉的工业地位。
随后在上世纪至本世纪初，武汉抓住国内汽车产业井喷发展的历史进程和与国外品牌合资机遇将东风汽车总部迁至武汉，带动武汉汽车产业和东风自身的双双起飞，奠定了武汉之后几十年的发展基石和东风汽车国内四强的发展格局。
如今，随着钢铁与汽车行业饱和发展至行业天花板，武汉率先在光通信、卫星导航、三维打印、激光、生物医药、生物能源等未来高科技领域布局与砥砺积累，为武汉未来高质量发展及产业多元化及转型发展提供了极大的灵活性和潜力。
尽管武汉在宏观历史进程上展现了敢为人先的胆识，但微观上看武汉如今在诸多行业领域，并未形成诸多创新研发实力强劲、市场高灵敏度、产品竞争力强悍、规模庞大的具有全国乃至全球性影响力的龙头企业。
其实，除了地产和汽车行业之外，代表武汉产业发展未来的东湖高新技术开发区（光谷）也缺乏自己培育的具有足够影响力的高科技行业龙头。
东湖高新除高德与烽火等本土科技企业外，更多的还是发源于深圳/北京等地的高科技行业龙头企业的分部（子公司），在壮大光谷产业声势和提升光谷产业能级并推动整体实力的发展。
为什么历史上的武汉总能敢为人先抓住先机，无中生有地植入现代工业延续至今的余脉，再高瞻远瞩提前布局产业转型的高科技产业区，还能够快速抓住汽车行业井喷发展的短暂机遇？而之后的武汉，为什么没有把过去好牌没有继续出色的打好，没有继续发挥出“敢为人先”敏锐的抓住新时代的机遇？
究其原因，个人觉得，首先还是武汉本土的国企央企市场化程度还是很不够，官僚化程度很重。不客气的话，这些企业的战略研究和技术突破过于滞后，似乎听不见市场的炮声，缺乏市场的敏锐嗅觉了。
武汉的某些国企，其组织机构跟政府机构基本没有太大的差异。旗下的具体业务单元中看不到专门的市场情报研究设置，技术研发也没有埋头突破，一直被合资技术牵着鼻子走。最终，导致现在自主品牌因缺乏核心竞争力被市场毒打，而合资经营则大不如前。
其次，在国企央企主导武汉经济运行的大背景中，渐渐地也影响了很多民企。整体氛围不好，而且都还封闭在这样的氛围下温水煮青蛙，那不管是什么企业都很难发展好，市场嗅觉始终是迟钝的，就算慢一步都是迟钝的，决策机制没有先于同行的市场发现能力和机警。
如地产领域的企业，如果跟江浙闵那边的企业一样早发现和行动，或许现在也是全国性巨头。毕竟，只有在市场竞争中真切感觉行业和企业发展的残酷，才能培育出市场化经营能力并具备先于同行发现先机的能力，才能先于同行完成规模化发展。
再次，武汉没有把优秀的本土人才留住，每年培育的百万大学生大多孔雀东南飞，而留下的或许贪图武汉国企的安逸或者被国企的安逸氛围变迟钝了。
很多漂泊在外的湖北人，比如雷军和周鸿祎等能够把企业做成行业内龙头，这充分证明湖北人是具备敢为人先和能为人先等优秀特质的。
武汉未来的发展需要具有超前眼光的人才，这种人才需要从城市的掌舵者贯穿到行业和企业的操盘者及至每个职场人，这样武汉才能够回到那种“敢为人先，追求卓越”的城市精神中，才能够保持城市的持续竞争力和领先优势。
“敢为人先”是既要善于抓住时代和社会发展趋势的历史进程，又要时刻保持灵敏的市场嗅觉先于同行发现具体机遇与时机，适时抓住让城市和企业突飞猛进；“追求卓越”是既能前瞻性适时布局新领域，不自得不自满以精益求进的精神把布局的领域打造成受人认可的领先水平，做得既有且好；最终实现城市与区域的高质量发展。
真诚地期待武汉远学深圳近学合肥并以超前的眼光与务实苦干的精神，在以”国内大循环为主体”与“双循环相互促进”的新发展格局中，既能实现对东南地区产业转移的有效承接，更要通过充分对接市场等举措有效发挥武汉创新创造高地的价值，抓住每个时期的关键产业领域并通过持续的努力使之成为城市发展的支柱，最终实现大武汉复兴的光荣与梦想。
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