万科开发视角下的良渚文化村住区理念及设计导则

本文摘录自书籍 《良渚文化村：田园城市的中国当代实践》 。

出品人：万科企业股份有限公司、《时代建筑》杂志。

中国住宅建设和房地产市场发展与改革开放同步。随着社会经济整体变革，住宅建设与房地产发展改变了人们的生活方式，推进了城镇化建设进程，并成为支撑中国经济高速发展的强大动力，这一状态也正如万科的企业宣传及产品开发理念所表达的——“向大众提供一种新的生活方式”。

大型住宅区的规划、设计与运营

1988年万科在深圳通过公开投标方式获得第一块土地，开始进入房地产领域。1991年万科上海分公司注册，确定以房地产为核心业务的发展战略，并将住宅作为房地产的主导开发方向。企业发展早期非常重视研发，通过频繁的海外考察，将“他山之石”用在国内的开发建设中。譬如主张社区的开放性、混合性及提供公共生活服务。在实践过程中开发者也不断总结经验，并通过各种渠道输出观点及传播企业文化。

在2004年出版的《万科的主张》一书归纳了万科在城市居住区规划中的若干观点，包括创造开放的住区，激发住区活力，创造社区文化，注重社区的长期发展等。这些观点现在来看也依然有效，并且具有一定的前瞻性和批判性。

住区的开放性

住区开放不只是打破围墙这样简单表面的概念，它强调住区是城市整体功能和空间构成的有机组成部分，而不是独立于城市空间、城市交通的“城中城”。要通过适宜的路网密度、通达的公共交通、能够共享的配套设施、开放友好的街道界面等规划，营造有机的城市生活。

从城市角度，开放住区能够增加城市道路网密度，激活社区商业，增加城市公共空间和绿地，优化配置，共享资源。从开发商的角度，开放的住区、合理的路网密度、公共交通的引入、商业活动的繁荣意味着该地区的成熟。对于大多数位于城郊的住区开发项目而言，开放社区可以帮助偏僻郊区转化为成熟的城市片区，从而吸引人气的集聚，提升区域价值，带来真正意义上的开发成功。

住区的开放性，无论是从功能上还是空间上都是一个相对的概念，开放住区与保证居住组团在一定程度上的私密性是不矛盾的。在实际操作中，根据封闭住宅街区内部的功能组织及外部管理，确定适度的封闭式居住街区规模，组织安全管理。在门禁式社区成为主流的大背景下，新开发社区（包括在良渚文化村）普遍采用“大开放、小封闭”的格局，组团规模及社区公共生活服务设施以“15分钟步行圈”规划，既保障了人们对居住组团的私密性与安全性的心理需求，也保证了社区商业的服务半径及可达性。

激发住区活力，创造社区文化

春漫里商业街

住房体制改革和大规模地产开发使传统邻里功能被社会化的服务体系所取代，改变了邻里交往模式，造成人们的社区归属感缺失。在居住迁移的过程中，人们也许可以获得更好的住房和环境，但不意味着能同时获得更珍贵的东西——成熟而有活力的传统邻里和社区。

良好的住区规划可以促进邻里交往和住区活力。混合的、多元的、小同质大复合的人群构成对社区持久活力发展具有重要意义。从物质空间规划层面而言，提供多样化的住宅产品类型和多层次的公共空间系统，是促进人群多样化的重要手段。

促进住区活力需要制度基础和规划引导，制度建设包括物业管理模式、社团组织建设、大型住区活动安排、商业促进手段和媒介宣传展示等。万科曾经先后提出四种物业管理模式：共管式管理模式、酒店式管理模式、个性化管理模式和邻里守望管理模式，对全国物业管理行业产生深远影响。组建住区社团协会是用新建筑促进交往和活力的最直接手段。物业公司可以在入住初期组织业主建立活动社团，使其进入良性循环之后自行发展。社区活动可以节日文化或体育活动为题材，是增进社区交往的重要途径。媒介宣传也是对内的社区营造手段，通过海报、宣传栏、小区内部刊物、自办报纸等形式加强社区成员对社区及邻里之间的了解。

注重社区的长期发展

作为城市有机体的一部分，房地产开发销售完成只不过是住区动态生长历程的开始。住区的运行需要一定的维护成本，如何有效降低维护成本，使住区的配置更加经济实用？公建配套是决定居民生活便利性的重要配置，如何使公建配套既能实现自身的经营目的，又能有效地服务住区？住区品质受外部环境的影响，如何减少外部环境对住区可能产生的负面影响？这些都是与住区长期发展息息相关的课题。

住区长期发展问题实际上是城市发展运作问题在住区层面的体现。在中国目前的住区建设中，开发商承担了相当多的城市建设职能。这些城市功能包括提供公建配套、公共空间和公共绿地，也包括提供相应的发展变化余地、功能转换空间等。大规模住区所负担的城市职能、住区规划实际上成为平衡政府、开发商和居民三方面利益的手段。关注住区长期发展，既符合城市发展的需要，符合居民的需要，又符合企业长远发展的需要。

精细化、产业化的住宅发展趋势

“项目成功70%在于产品，产品成功70%在于规划设计。”为了实现规模化和高品质这一目标，万科结合多年中国房地产实践经验，发展出一套有效的设计管理方法和人才培养制度，以设计研发和项目管理为主线，把住宅建筑当作产品来研发和生产。1994年万科成立了设计管理部门。

设计部的成立源自三个背景因素：

第一是社会上房地产人力资源严重不足，房地产公司需要自己的专业地产建筑师来指导和衔接建筑设计；

第二是1994年万科开始大量与境外设计师合作，需要搭建一个与境外设计师进行交流沟通的平台，这个平台不是营销、管理、财务或工程人员所能运行的，必须有一个有专业建筑背景的团队；

第三是当时的施工企业和构件加工企业非常不成熟，需要一支专业的建筑师队伍去跟踪和把握整个建造过程。

“业主建筑师”现象在一定程度上反映了计划经济的设计院向市场经济的事务所过渡的过程中，原来的制度不适应而新的制度还未完全建立起来的现状。房地产企业的设计管理者为发展商树立建筑观，为建筑师创造商业观，标志着地产操作模式向专业化方向发展，也显示出设计专业在商业房产开发全过程中的地位日益提升。大多数地产开发项目在立项之后是由设计部与企划部共同做项目前期的策划，进行市场调研，对产品进行定位，之后由设计部先做概念草案，在这个阶段要考虑面积、户型、价格、成本等因素。（编者注：现在叫产策小组联合推动型组织。）方案完成之后，经过各种研究、选择和判断，定出建筑风格并制作详细的设计任务书，然后才去找合适的建筑师或规划师来做。经过这几个环节所做出的设计任务书是非常准确的，在后来实施的过程中一些基本层面的东西很少改变。

1994年，设计管理部门作为与设计单位密切沟通的平台，直接负责项目的初步规划、材料把关、样板间装饰装修等，开始从规划设计上提炼更强的产品竞争力。1998年，万科成立建筑研究中心，专门研究与建筑、住宅、生活密切相关的前瞻性课题。2001年开始启动合金计划，把各地公司各阶段比较优秀的开发操作经验融合在一起，提炼出一套性能稳定、广泛覆盖的执行规范，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。从2002年3月起，《项目设计流程》《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅打下基础。

万科认为，住宅标准化就是建立一个行业产品的基准平台，要在差异化的前提下建立起万科住宅标准与产品标准化体系。2004年，万科在第三个十年战略规划中提出“精细化”和“产业化”的发展目标。其中住宅的精细化发展坚持产品导向与客户导向，一方面加大产品研究的力度，一方面加深对客户需求的研究，力图在产品服务创新方面建立企业的自主知识产权。按照客户的不同生命周期，建立梯度住宅产品体系及企业住宅标准，通过工业化生产，提高住宅品质与性价比。以和谐自然生态为标准进行对未来可能住宅的研发，为住宅产业贡献更多自主知识产权。

2005年开始，万科总部逐渐采用精装修成品房交付标准，致力于住宅精细化设计的研发与运用，从前端的设计、采购、成本控制、现场实施、销售，到后续维修服务保障等各个环节全流程把控。在项目定位与设计阶段，除了定义常规的建筑户型景观装修外，还需从功能、运营（维护）等层面细致考虑公共空间、地下室、商业配套等空间的价值。“采用全资源设计理念，每一平方米、每一立方米的定位与设计都经过仔细推敲，不浪费资源。”

良渚文化村在建造及设计之路上的新探索

在良渚文化村，白鹭郡东是第一个从毛坯交房转型为精装修交房的小区。白鹭郡东是文化村早期开发的项目，其规划与建筑设计是由良渚博物院的设计者戴维·奇普菲尔德建筑师事务所完成。白鹭郡东是一处具有实验精神的集合住宅。一般认为住宅是相当“本土化”的设计领域，需要迎合本地文化及本地市场培育出来的生活方式和居住观念，而白鹭郡东基本是欧洲集合住宅的范型，从外观到户型均不太符合本地消费者的观念，问世之后销售业绩不理想。另外，白鹭郡东的主要规划构想之一，是把车库设在一层，二层以上为住宅，将组团里的二层平台变成一个相对私有的开敞空间。从建筑设计的角度来看，这个做法增添了公共空间的层次，作为集合住宅也有管理上的优势；然而从法规角度出发，它却不符合中国建筑规范中对容积率的定义，因而很难在后续开发中复制推广。

2009年公司提出精装修销售策略，聘请来自日本的设计团队，采用简单清新的现代风格对白鹭郡东尚未售出的两个组团进行升级装修。销售业绩反映了市场认可度——2009年由于楼市不景气，单价5000元/平方米的房子面临滞销；到2010年重新开盘后，单价15000元/平方米的房子竟被一抢而光，主要购买者是年轻人。这个戏剧性的转折一方面归功于市场回暖，另一方面也反映了消费观念的转变与升级。

2011年公司提出：不但要把产品做好，还要通过完善的社区配套服务，吸引人们真正住进来。公司潜心调研业主生活习惯与社区发展趋势，提高设计标准，也逐步完善社区生活服务体系。2016年，在“好房子，好服务，好社区”的基础上，推出《三好住宅白皮书》。

什么是“好房子，好服务，好社区”的三好住宅？

“好房子”指以质量、健康和性能为核心，为居住者提供安全和舒适的心灵归宿；

“好服务”指关注客户从初次接触、购买过程、交付使用到长期入住的全流程，为客户提供专业、集约、主动的服务，让处于不同生命周期的个体均得到尊重与关怀；

“好社区”是探索邻里关系的新模式，促进城市人居回归睦邻而居的传统，给予生命和谐与多彩的人文空间。

原社区规划设计效果图

现小区步道上运动锻炼的人们

新的口号延续了住区研究的脉络，强调社区价值在于房屋品质、物业服务和社区文化三方面，不仅是硬件的开发建设，更是软件的管理维护。与时俱进的住区理念回应了社会演变与技术进步，也体现了公司在发展过程中从地产开发拓展到“城乡建设与生活服务”的转型思考。

本文信息参考摘录：

万科企业股份有限公司、《时代建筑》杂志：《良渚文化村：田园城市的中国当代实践》。

注：以上图片及信息来自《万科良渚文化村》、《小镇沈老板》、《大屋顶》、《走进中国良渚文化村》，《良渚文化村：田园城市的中国当代实践》、《明日：一条通往真正改革的和平道路》（1898）、良渚文化村的奋斗者及网络信息