中国房地产，下一波机会在哪儿？

数据显示，2020年宝龙地产合约销售再创新高，合约销售金额达人民币815.5亿元，完成全年750亿销售目标的108.7%，较去年同期上升35.1%。总收入约人民币354.95亿元，较去年同期上升36.3%，净利润为88.2亿元，同比增长46.5%。

持续深耕长三角多年之后，宝龙地产（01238.HK，下简称“宝龙“）进入了丰收期。

3月3日，宝龙发布了2020年业绩。

数据显示，2020年宝龙地产合约销售再创新高，合约销售金额达人民币815.5亿元，完成全年750亿销售目标的108.7%，较去年同期上升35.1%。

总收入约人民币354.95亿元，较去年同期上升36.3%，净利润为88.2亿元，同比增长46.5%。2020宝龙地产毛利率36.1%，稳居行业领先水平。

宝龙地产总裁 许华芳

对于这一优异的成绩，总裁许华芳坦言：“公司取得好成绩，缘分和努力都是基础，未来公司仍将坚定不移深耕长三角，保持高利润、高增长。”

厚积薄发，冲击千亿

回顾2020年，许华芳给出的关键词是“价值”。

最大的价值便在于深耕长三角，“没有踩到什么坑”。2020年，宝龙地产实现合约销售额约为815.51亿元，其中长三角的销售额占比达到了85.7%，较2019年提升了0.8个百分点。

作为中国经济活力最高的一个城市群，疫情之后，长三角的房地产市场快速反弹，这在加速项目去化的同时，亦是宝龙业绩增长的坚实后盾。

值得一提的是，近年来，在金华、宁波等多个城市，宝龙地产都实现了深耕，这在2020年聚集成了规模效应。

如根据克而瑞发布的《2020年度宁波房企销售榜单》，2020年，宝龙地产在宁波实现了62亿的销售额，排名第11位。

在酒店式公寓榜中，奉化宝龙世家以966套的成交量登顶全市套数榜，2020年成交均价13430元/㎡。根据亿翰智库发布的数据，2020年，宝龙地产在金华的销售额突破了百亿，达到140.2亿元。

尝到深耕的甜头后，宝龙继续加码长三角。2020年，公司新增地块39幅，计容总面积940万平方米、新增可售货值1332亿元，建筑面积940.1万平方米，同比上升28.5%，长三角区域新增土储占比62.6%。

许华芳特别指出：“未来，南京可能成为宝龙在内陆业绩贡献最大的城市之一。”

2020年，宝龙地产曾先后在南京斩获雄州站项目、红山项目、凤汇项目一期及二期、江北新区项目、麒麟项目、尧化新城项目和新生圩站项目等八个项目。

经济原因外，在“名盘林立”的长三角，宝龙去化较快的另一原因还在于产品品质。2016年，宝龙地产制定了首个五年发展规划，彼时，宝龙集团董事局主席许健康曾言：“我要特别强调，质量是公司的根本，质量面前没有借口，这也是每一位宝龙人的使命。”

此后，“精筑无痕”便写入了宝龙的五年规划。简而言之，“精筑无痕”的品质体系包含“三个提升”和“一个再造”，即：成本提升、技术提升、工程管理提升、流程再造。

这涵盖了产品打造的各个环节，每一个环节都是一个大课题，再分解成若干小课题，落实到人，全员参与学习讨论，最终落地到具体的工作执行中。

2020年，尽管宝龙发布了“新五年战略规划”，但品质依旧是关键词。

总裁许华芳在内部管理会上反复强调：

“每一年的最高标准就是明年的最低标准，同时，不断对标内外部的标杆，以此实现不断自我超越。”也因而，在2020年，宝龙有11个项目单盘合约销售超过人民币20亿元。

基于这两大底气，许华芳将2021年的关键词定位为增长。“2021年要实现合约销售额定位1050亿元，保持近三成的增速，突破千亿。”他表示，而截至2020年12月31日，宝龙地产拥有总土储3650万平方米、总可售货值4478亿元。

“三线”绿档，毛利率领先

在这份财务报表中，宝龙地产的财务表现也可圈可点。

数据显示，去年宝龙地产剔除预收账款后的总资产负债率为69.9%，净负债率为73.9%，现金短债比为1.22，关键指标均控制在绿档。

这一成绩来之不易，要知道，在2020年上半年，宝龙地产剔除预收款后的资产负债率为73.24%，触及监管给出的“剔除预收后资产负债率不超70%”红线。

这让公司有了更多腾挪的空间。“按照规定公司可以增加15%的负债，以目前665.67亿元的规模，将近可以增加100亿元，但是今年总的预算来看还是会控制在增加90亿以内的水平。

当然今年拿地的结构也变化了，如果能购到更好的地，有可能会接近上限。”

宝龙地产管理层表示，未来两年，公司净负债率跟现金短债比保持在绿档肯定没问题，尽力将扣除预售账款后的总负债率控制在70%以下，公司会通过优化结构提升效率，包括销售加速，还有工程提速，使整个效率提升来管理财务结构。

债务结构调整也是宝龙的关注点之一。

宝龙地产管理层指出，宝龙融资成本有进一步下降空间，一是融资结构调整，长短债中尽量减少短债，二是提升资金使用效率，三是公司和中农工建交等大银行已经开展了相关合作，降低了发债成本。2021年，公司将朝着6.3%以下的融资成本努力。

得益于业绩稳健增长及债务优化，标普和穆迪相继将宝龙地产评级展望调至“正面”，分别确认主体“B+”的长期信用评级及优先票据“B”的债项评级、B1的主体评级及B2的债项评级。

标普与穆迪在报告中指出，相较于同行，宝龙地产的土地储备成本较低。

宝龙地产总裁许华芳多次表示，公司拿地的原则是“不拿贵地”。2020年公司新增土地平均成本价为5367元/平米，溢价率仅4.7%。总土储平均成本价为3466元/平方米，仅占2020年销售均价比例的22.6%。

这也保证了集团未来的毛利率。据中达研究数据显示，2020年中期，上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%。

而2020年全年，宝龙地产保持着36.1%的高位，稳居行业领先水平。管理层表示，未来维持33%至34%的毛利率水平是没有问题的。

优异的盈利能力之下，多家卖方机构给予宝龙地产“买入”等评级，并调高目标价，花旗在下半年的研报中给予宝龙地产8.0港元的目标价。

在《新五年战略规划》（2021--2025）中，宝龙提出未来五年要实现“双百双千”目标，即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。2021年是这一新战略的起航之年，接下来宝龙会有怎样的表现，值得期待。