除斥期间

在司法实践中，大量的商品房买卖合同纠纷涉及到一方严重违约，但因为另一方没有及时行使解除权，而导致行使解除权的期限届满后无法再行使解除权。例如在我所孔律师代理的一宗商品房买卖合同纠纷案件中，甲先生与乙公司于 2000年2月1日签订商品房买卖合同，甲先生向乙公司购买商品房一套，乙公司应在2001年3月交楼，交楼之后三个月办证。但由于乙公司一直没有为甲先生办证，甲先生于2004年3月向广州市天河区人民法院起诉，要求解除合同，赔偿经济损失。一审法院判决支持甲先生的诉讼请求，判决解除商品房买卖合同。乙公司不服一审判决，找到我所孔律师，提出上诉，由孔律师代理其二审诉讼。经过孔律师据理力争，广州市中级人民法院采纳了孔律师的观点，依法撤销了错误的一审判决。下面的代理词集中反映了孔律师的观点，供大家参考。

代 理 词

广州市中级人民法院：

甲先生与乙公司商品房买卖合同纠纷上诉案件已于 2004年9月23日在贵院进行二审开庭审理。现受乙公司的委托，根据庭审情况以及法庭因为时间及记录原因要求代理人简明扼要发言庭后再补充书面代理意见的要求，本律师出具此书面代理意见，敬请法庭参考、采纳。

一、双方签订的认购书和正式的商品房买卖合同能够履行，而且正在履行，合同目的能够实现，不符合法定的解除合同的条件。

（一）二审庭审期间，乙公司提交了两份新证据：（ 1）权属证明书；（2）办证通知及特快专递凭证。甲先生的代理人已经对上述两份新证据的真实性、合法性、关联性不表示异议。

根据上述两份证据，包括本案涉及车位在内的金海花园负一层车位已经办妥大确权，而且乙公司在办妥大确权后已经立即向甲先生发出办证通知，要求甲先生提供相应的办证资料，准备办理该车位的产权登记手续。如甲先生积极配合提供相应的资料，办出该车位的产权证已经指日可待，合同目的完全能够实现。

（二）《合同法》第九十四条规定合同解除的实质必要条件是因为一方违约造成合同目的无法实现。

即只有当一方当事人的违约行为足以导致合同目的无法实现时，对方才有权解除合同。但在本案中，很明显，双方签订的合同正在履行，而且如果甲先生积极配合，可以很快实现合同目的。所以本案不符合解除合同的法定条件，一审判决支持甲先生解除合同的诉讼请求明显违反法律规定。

二、退一步讲，即使根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房司法解除》）第十九条的规定，甲先生有权解除合同，但根据《商品房司法解释》第十五条以及广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（下称《省法院意见》）第一条的规定，甲先生在 2003年12月18日行使解除权早已超过了行使解除权的期限。

（一）即使甲先生主张的乙公司违约的事实存在，甲先生的解除权在 2002年6月底就已经产生。

甲先生起诉及一审判决认定认为，双方没有约定办证期限，根据《商品房司法解释》第十八条的规定，乙公司应从 2001年3月交付车位之日起三个月内向有关部门申请办理该车位的房产证， 即2001年6月底为办证期限届满日。

根据《商品房司法解释》第十九条的规定，由于出卖人的原因，导致买受人办证期限届满后超过一年无法办理产权登记手续的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。即：自办证期限届满后又逾期一年，则买受人的解除权产生。也就是说， 甲先生的解除权在 2001年6月底办证期限届满后乙公司又逾期一年届满时（即2002年6月底）就已经产生。

（二）甲先生行使解除权的法定期限为 2002年6月底至2003年6月底。

《商品房司法解释》第十五条第二款规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。

《省法院意见》第一条规定，人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。

根据上述规定，甲先生行使解除权的期限为 2002年6月底至2003年6月底。

（三）甲先生逾期行使解除权，其解除权已消灭。

甲先生在 2003年12月18日向乙公司提出解除合同，已明显超过了法定的解除权行使期限，其解除权已经消灭，甲先生无权解除合同。

三、在本案中，解除合同不符合《民法通则》规定的“公平原则”和“有效合同应当履行”的《合同法》基本精神，从维护双方权利义务的平衡和合同法基本原则的角度看，也不应该判决解除合同。

该车位已经交付使用三年多，如果判决解除合同，乙公司须退还购车位款给甲先生，而该车位被甲先生无偿使用多年，很明显对乙公司不公平。而且目前合同完全可以履行以实现合同目的，从维护交易安全、社会经济的稳定以及不轻易解除合同的角度出发，本案所涉合同也不应该被解除。

综上所述，敬请贵院依法撤销一审判决，并改判驳回甲先生的诉讼请求。

广东正大方略律师事务所

律师：孔国锋律师

2004年9月13日