A2003年3月10日提起的本仲裁案，仲裁机构在同年9月25日作出的裁决中认为：“按A与B（发展商）签订的（购房）合同约定，B超过约定时间90天仍不交付房地产的，A有权单方解除合同。B实际逾期交付达9个月之久，A本应享有依约解除合同的权利，但申请人并未在B逾期交付房产时，依约行使解除权或向B予以催告。尽管A 2002年1月4日给B的一份电报对B圆柱改为方柱，且逾期交付要求退房，应认定为行使解除权，但因A与B没有约定解除权行使期限，自2000年5月2日（2000年2月1日至2000年5月1日为90天）解除权发生之日至2002年1月4日之前，B没有向A行使催告权，A也没有在解除权发生之日起一年内的合理的期限内行使解除权，根据《合同法》第九十五条的规定和最高人民法院相关司法解释的规定，A的解除权消灭。A以B逾期交房违约而请求解除合同的理由不成立，仲裁庭不予支持。”
该裁决的理据归结为：A 2002年1月4日通知合同解除因合同法第九十五条及最高人民法院2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十五条对合同法第九十四条的解释而“不成立”。
评析：
对该裁决的理据存在以下争议：
一、该合同的单方解除适用合同法第九十三条第二款还是适用第九十四条合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同法第九十六条补充规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款……规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”可见，合同法第九十三条第二款是适用当事人约定了一方解除合同条件的合同。该裁决认定本案的合同约定了一方解除合同的条件且已成就。
合同法第九十四条适用的是当事人没有约定一方解除合同条件的合同，该条规定了允许一方解除合同的法定条件。显然，合同法第九十四条不适用本案合同的解除，《解释》第十五条是“根据合同法第九十四条的规定”所作的解释（包括一年内行使合同解除权的新规定。下称“新规定”）也不适用本案合同的解除。
二、合同法第九十五条的规定能否成为该裁决的依据
合同法第九十五条是这样规定的：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。
本案合同的当事人没有约定过解除权行使期限，A 2002年1月4日行使解除权及随后提起仲裁时，没有法律规定行使购房合同解除权有期限。《解释》第十五条的新规定是在2003年6月1日起施行的。《解释》第二十八条第一款规定：“本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”，这是否意味着《解释》第十五条中的新规定对《解释》施行时尚未审结及尚未起诉（仲裁）的、按法定条件单方解除合同的行为有溯及力？是否意味着A 2002年1月4日如是按法定条件行使解除权会因仲裁机构在2003年5月31日前不及时结案而被溯及为丧失解除权？
三、按同类的司法解释及公平原则新规定不应有溯及力
在法律对某项权利行使没有规定时限的情况下，最高人民法院通过司法解释规定一个时限的情况已出现。例如最高人民法院2002年6月20日公布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《批复》）第四条规定了“建筑工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算。”《批复》第五条又规定：“本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。”
之所以规定“第四条自公布之日起六个月后施行”，是兼顾到该规定公布时竣工已超过六个月尚未行使优先受偿权的建设工程承包人的权利。因为在该规定施行前，建设工程承包人只要在诉讼时效内就有权行使优先受偿权。假如某建设工程是2001年10月竣工，如果承包人在2002年5月起诉主张优先受偿权，该案在2003年1月审结，即《批复》第四条施行后才审结，能否以承包人在2002年5月才主张优先受偿权超过了竣工后六个月内的限期，丧失了行使优先受偿权？
《批复》规定2002年6月20日至同年12月19日期间，承包人所提出的优先受偿请求，不论案件在《批复》第四条施行前或施行后审结，均会被保护。
《批复》第四条的规定应对《批复》第四条施行前已行使优先受偿权的当事人均不具溯及力。否则，《批复》第四条迟六个月施行的规定将无实际意义，并会因法院或仲裁机构审理案件的快慢（即在《批复》第四条施行前能否审结）将会导致当事人实体权利义务严重不同的法律后果。
同一道理，当事人按法定条件解除购房合同并在《解释》公布施行前通过电报、申请仲裁行使的合同解除权，也不应受随后才公布、施行的《解释》第十五条的溯及而丧失，否则会造成不公平。
根据司法解释的效力始于所解释的法律生效之时的观点，《解释》第十五条新规定的行使解除权期限附加上《解释》第二十八条第一款的规定，对《解释》施行时仍未审结案件的购房合同解除权人合法权益是一种不公平的剥夺。建议最高人民法院参照其2002年8月1日颁布144号文《关于处理担保法生效前发生保证行为的保证期间问题的通知》的做法，对《解释》第十五条的适用作出补充规定。
（作者单位：广东世纪华人律师事务所）
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