合同效力与物权效力相区分的原则

我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”

此条基本上确立了不动产物权变动的合同效力和物权效力相区分的原则。简单来说，就是在不动产物权变动的过程中，不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的事实。即不动产物权变动的合同与不动产物权变动的结果是两个不同的法律事实。

不动产物权变动合同是否生效与不动产物权是否发生变动应当根据不同的法律来进行调整。具体而言，不动产物权变动合同是否生效，应该依据《合同法》及《民法总则》、《民法通则》的相关规定来进行判断。即合同当事人是否具有民事行为能力、意思表示是否真实、有没有违反社会公益等。而物权是否实际发生变动则依据应主要根据《物权法》条9条来进行判断，即该不动产有没有进行变更登记。若没有登记，则尽管签定了不动产变动合同，也不当然发生物权变动的效力。