2020年，浑南新市府的天花板到了！
这篇文章不想吹捧浑南主城（新市府板块&全运板块），我想把我的认知一五一十的表达出来，当然这只代表我的认知，不一定对，因为预测未来这件事在政策面前特别不靠谱。
昨天晚上，跟公司同事杨哥聊天，谈到2020年沈阳浑南的楼市，我们两得出了相同的结论，刚需客户今年不用去浑南看房了，相对优质的刚需项目随着2019年年底基本都清盘了（整体在100万以内的两居室标户新房，并且有相对品牌品质物业支撑）新南站板块除外，因为它不属于浑南主城。
现在在沈阳买房的客户，貌似都有一个相同的认识，就是浑南好、浑南贵、浑南值这个钱，感觉能成为下一个长白岛，当然这是绝大多数客户的认知，我只是传达了观点。
为啥2020年开头，把浑南主城拿出来单独写一篇文章，因为我认为浑南新市府板块迎来了瓶颈，是房价的瓶颈，你认同的话稍后文章底部点个再看就好；
2020年，浑南主城将会迎来两个全新盘，龙湖云峰原著&中海润山府，它两的入市会掀起浑南主城房价的新一轮高潮，但是你要明白一件事，如果未来板块内没有特别牛X的学区落地，它的接盘侠将会是谁？那么换句话说，如果你是2万左右一平入手的，未来3年后2.6万到3万的单价在什么情况之下会有更多的接盘侠呢？
我们仔细分析一下，长白岛的2万单价楼盘目前热销的主要原因是什么，毫无疑问“学区“，青年大街沿线优质楼盘高单价热销的背后原因是什么，”地段+学区“，那么浑南主城的”学区“你何时能落地，我们不知道，所以这也是为何一些客户群体在预期同价位单价基础上选择长白中海和平之门6期的原因，或者提高预算进军城市核心CBD。
当然，我承认，2020年浑南主城这两个头部产品很好，你要知道这个好是相对的不是绝对的。
现阶段沈阳楼市如果你可以接受此类单价产品，我建议你可对比长白岛头部中海6期和青年大街以及金融中心CBD美的君澜和旭辉铂宸府，当然这是建议，供参考。
一、龙湖云峰原著
龙湖云峰原著，原铜锣湾地块，项目为小高层,高层。项目位于：智慧四街与白塔河二路交汇（全运万达东北150米）。绿化率30%。容积率2。地铁2号线南延线（规划）、轻轨3号线。
从项目当时的拿地指标来看，以及隔壁万达公元one的销售情况来看，我们可以得出一些基本结论。
全运万达地块（华茂西）的地价只有3500，当然它的商业自持成本也是40%。
龙湖地产以6000元/建面、配建8400人才用房的价格竞得“铜锣湾”地块，它的商业自持成本也是40%。
铜锣湾地块容积率不大于2.0， 商业比例不大于40%，建筑限高80米，好了，多不说了，如果项目做精装，单价破2万＋问题不大吧，毕竟清水的万达公元one都1.6了。
2、中海润山府
全运村Z8地块位于浑南区，东至沈本大街西侧规划绿线、南至全运五路北侧规划绿线、西、北均至30米规划路东侧规划绿线。土地面积71986.03平方米，用地性质为二类居住用地(R2)，容积率不大于1.9，商业比例不大于10%，建筑限高100米，起拍价格4100元/建筑平方米，最高限价6150元/建筑平方米。6150元的价格看似不高，但加上28500平无偿移交后实质的价格就小惊艳了，土地最终成交价格也基本达到了9000-10000的单价。
这次润山府的主力户型主要是两个面积：135和155的。
这次项目定位高端纯改善社区，它的slogan是“忠于舒适”。
9000-10000单价的土地价格，不大于1.9容积率，均为10到11层的小高园区，预计多少钱呢，项目其实已经给了答案。
各位中海半山华府的业主，中海润山府样板间已正式开放，位于半山华府销售中心二楼，明日开启冻结，即日开盘，预计售价19000-24000元精装修。主力户型135平米、156平米10-13层小高层。作为新产品，体现了半山华府的产品价值！也见证新市府区域未来的巨大潜力，半山之余、润山将起！
我承认龙湖云峰原著和中海润山府项目真的不错，符合现在2w+的市场价格，但是3年后市场溢价如果达到2.6w—3w每平方米之后，接盘侠还会买单吗？
如果有优质学区落地，这个担心可能就多余了！
但不管怎样，最后还是要恭喜一下板块内单价在1.2w以下入刚需、1.6w以下入改善产品的购房者，龙湖和中海的高价位项目来了，你们真的赚了！
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