金融在2017年应该达成的共识就是回归本质，脱虚入实;以“农村包围城市”为特色的碧桂园能在今年逆袭为行业老大，自有其合理的一面。
2017的岁末，一切正在从平常变成平淡。有朋友跟我说：你有没有发现微信的红利期已过，再好的内容也反映寥寥?年底我就做了一个微信群实验，我说让我们来对2017年出现的地产创新做个大盘点吧，结果响应热烈，发出扫码不到半小时就已满了100人。
然而到了约定开始畅谈的时候，我发现还是我和少数人在说话，大多数人都在沉默，在等别人分享。于是我做了一个决定，我说既然是个用来讨论单一问题的快闪群，而且是免费参加，那么就把机会留给愿意分享的人吧。于是我开始删人，从那些没有改昵称的陌生人删起，每二十分钟删一批，直到把熟人也删掉。做完减法之后群里开始了真正的讨论，不用我刻意组织，思想的火花就开始爆发!
看来人们并不是没有思想，只是习惯了懒惰。而我以为既然创新注定属于少数人的成功，那么减法就是加法，免费应该更有价值，我喜欢这种少数人的游戏，我也愿意和这样的少数人共享我的思想。
下面就是受他们启发，我得到的在这个2017年关于地产创新的十个顿悟：
金融已无创新，守正就是出奇
关于地产金融创新，感谢李耀光的分享，我个人在2017年最大的认识就是：地产金融已无法创新，也无需创新，真正的创新只在底层资产本身!以监管套利为特征的十年大资管时代已宣告结束，一场春梦了无痕，众多承接出表业务的影子银行们如今都在艰难的消化存量，不顾及底层资产的优劣而去做的金融创新就是庞氏骗局，不管它是叫P2P还是比特币。有清华的校友问我如何去开一门地产金融创新课程，我说可以去说的还是从私募地产基金到公募REITs，实际上这十年从未改变，如今只是私募基金回归了股权投资的本份，而各种资产证券化产品的井喷更加逼近了真正的REITs推出。他们问我基于养老地产、产业地产、文旅地产等有无好的金融创新案例，我说那要首先问这些个地产创新模式本身是否找到了闭环，如果自己目前都无法形成血液循环，金融怎么可能去支持?金融在2017年应该达成的共识就是回归本质，脱虚入实!
一线未必黄金，三线未必垃圾
留在一线城市已成赌博，这是地产商们的共识。要么地王，要么全自持，还要接受“五限”的五花大绑，剩下的唯有去赌资产的继续增值!为此他们可以大举进入租赁市场，可以“不考虑赚钱”的大举进入长租公寓、旧城改造、产业园区，可以为了赌明天而为政府的产业引导买单，但就是不知道明天会何时到来!他们甚至会希望整体经济的日子会难过一点，那是就又会有人想起房地产，想起那些热腾腾的美好时光。三线城市很多人说会是陷阱，理由就是人口的流出。可在实际操作中，我们却看到一些三线城市不俗的表现，在一线城市焦头烂额的同时那里呈现的是一片火爆的抢房场景，据说现在农村姑娘嫁人也要看房了。事实上有两类三线城市是存在着升级空间的，一种是人口基数大的城市(比如阜阳)存在着补齐型机会，还有一种就是大都市圈覆盖范围内的城市(比如长三角、珠三角、环北京)，就存在着产业分工转移的机会。以“农村包围城市”为特色的碧桂园能在今年逆袭为行业老大，自有其合理的一面。
增量转向存量，创新从道具始
我们需要首先达成一个共识：所以的创新都是倒逼出来的!但凡有赚快钱的增量机会，就不会有人愿意去等一个长期才能看见收益的存量激活。虽然中国的房地产市场从增量正在转向存量，而且增量也越来越变成寡头游戏，这已是普遍共识，但一切的出发还会围绕着如何尽快消化存量。与销售有关的创新是最容易被地产商接受的，所以之前会有房多多等的兴起，接着会有链家价值的暴涨，都在于如何最快的找到适销客户!以互联网颠覆物业管理行业为名的“彩生活”如今据说有一个现金流的价值就在于它所管理的千万高端客户会是强有力的二次购买客户!以阿那亚为代表的社群式神盘的出现，最吸引眼球的就是用社群逻辑推高了房价，加快了去化。我有朋友准备进入社区做亲子类服务业态，我就建议他不要去谈招租关系，而是变成消费场景，变成营销道具，就会直击开发商们的痛点，什么合作都好谈!
去杠杆大趋势，不良中有黄金
中国经济如今最大危机不是别的，就是债务危机!自上而下，我们都处于一个用巨大杠杆支撑的资产大泡沫之中。这一点毋庸置疑!我问过一位做商业地产的朋友：为什么中国的经济远强于东南亚，消费力更是举世瞩目，但为什么我们的购物中心就是做不成泰国的那个样子?我们的设计装修甚至商品都不会比他们差，可是为什么生意就是普遍不如?朋友回答：你看人家的商业规划就知道了，一个大购物中心就是一个商业中心，哪里会像咱们这样密密麻麻隔路相望?是的，解决商业地产运营难题跟解决金融债务危机是一样的道理，必须得有破才有立!一定要有人出局，才会有新的生机出现!鉴于当下大多数资产都是银行类金融机构的抵押物，他们根本无力也没有时间去解决这么多不良资产的出现，据说四大AMC已整装待发!只有去除了资产泡沫，才有真正的投资机会出现，无论你是叫不良资产收购基金也好，还是城市更新基金，买对了才是一切成功的基础!
流量枯竭时代，抢刚需锁用户
今年零售商业人面临的最大冲击莫过于“新零售”的横空出世!从线上向线下的进军从未停止，只是原来叫做“O2O”，似乎不过一场虚惊，现在他们卷土重来，居然开始自己来做线下实体店，甚至开始做更好的体验，然后再加上他们的大数据、移动支付和物流覆盖，一个小店就可以创造原来更大体量才能实现的供应，而且还可以更精准的铺货，获得更真实的客户数据!在流量都需要重金购买还都无法实现高效转化的当下，基于社区刚需的客户争夺正在成为线上线下共同的战场!当阿里入股线下超市之王大润发的母公司高鑫，当腾讯也开始入股永辉，你将分不清楚谁是线下谁是线上。除了生鲜，养老、医疗为代表的大健康，教育，家政等高频消费业态都会是线上线下的打通，都会成为社区商业真正崛起的利器!
小镇要看大城，产业驱动市场
从“美丽乡村”、“特色小镇”再到“田园综合体”，关于在农村集体地上盖房这件事换了好几种名堂。索性，原来做文旅地产的也改了名称，原来可能就是做乡村度假的也有了更高大上的名义，原来做产业地产都一筹莫展的这下子有了冠冕堂皇的圈地理由。谈小镇百分之八十会谈文旅，剩下的百分之二十就会谈产业，似乎是个递进而升级的逻辑，实则不过是难易的差别，做文旅已是大比例的失败，由地产商转向产业运营商更是难上加难，侥幸有一两个做成功，复制又是个伪命题，产业资源有极强的地域属性，哪里是你说能带走就带走的?其实小镇的关键不在乡村而在城里，那里才有消费升级产生出来的市场!所以小镇能否成功就看与核心大城市的距离以及其与大城市之间的产业承载关系，所以华夏幸福可以在环北京取得巨大成功，出了北京就要看它与别人的融入度了。
城市一直更新，人本人文人聚
城市更新在2017年成为热点话题，再经我们的中国城市更新论坛千人大会这把火一烧更是火热!如今与人交谈，对方总会明示暗示我正在做一只或若干只城市更新基金，规模少说几十亿，上百亿的也并不是少数。说来，从“旧城改造”到“城市更新”，可能很多人干的事并没有什么区别，代表的理念却是大相径庭。我个人比较认可“城市更新是跟随人的更新”这个逻辑，城市的发展就是因为有了人的聚集才出现，有了人的故事才有味道，有了人愿意在此生生不息才有城市的连绵不绝。一个没法更新的城市是会死掉的，一个失去更新动力的城市就会被后来者替代。广州早已被身边的那个“小渔村”深圳碾压，上海正有成为“环杭州湾的城市之一”的危险，“千年大计”雄安的出现或许还无法动摇北京的地位，但天津就只能是配角，石家庄作为一个空壳省会的地位就更加尴尬!一个城市有没有希望就看是否属于人口流入，而流入的人口是否活力十足!
颜值让位资管，坪效时效人效
2017对于空间的创新终于达成共识，设计必须为运营服务，颜值必须让位于资管。曾经“最美空间”是吸引人气的一大法宝，人们可以不远千里去拜访传说中“最孤独的图书馆”和“最美图书馆”，但这两个项目的结局却是天壤之别，“最孤独的图书馆”引出来最懂社群营销的阿那亚，而天津那个“最美图书馆”看后的结论却是这是一个根本不懂图书馆的设计师的炫技作品，典型的形式主义!毛大庆指出如果只是“搭景”人们会很快厌倦，而只有“场景”才是空间真正的革命。一个空间是否能形成“场景革命”其实是可以用数据来检验的，就是三个数据：每平米可以产生收入的“坪效”、每天每小时每分钟可以利用的“时效”，还有每人可以管理覆盖面积的“人效”。一个空间是否真正具备品牌效应，一个空间管理者是否具备资产管理者素质，是可以用“人们是否愿意为此买单”来检验的。2017年，我看到越来越多的空间运营者开始说自己就是一个资产管理者，这就是这个行业的进步!
空间生态正路，赋魅赋场赋能
无数人读不懂的庆庆哥其实在2017年有一篇文章写出来了他的真相，那就是“空间生态链”，从被WeWork投诉侵权的“UrWork”到刚刚发表的“UCOMMUNE”，代表的就是这种野心。2017年我的悟道是：“联合办公”单独是不能算一个行业的，甚至“联合办公”本身的定义都还模糊，根本没法做清楚的界定!我个人认为写字楼是可以标准化的，产业园区也可以，甚至商务中心都可以，但目前我们所看到的联合办公是不可以的。空间的基本属性从来没有改变过，让人去生活的叫“居住空间”，让人去工作的叫“办公空间”或“生产空间”，让人去交往的叫“公共空间”或“第三空间”。“联合办公”真正的创新力就在于共享空间，用人与人之间的纽带来打破空间的界限，创造空间之外的势能。关于这一点的论述可以详见我的那一篇《城市更新的四层进阶，你正站在哪一层》。
内容才是王道，IP能转化才有价值
一个空间有没有价值，要看它与用户产生关联的频次和由此产生的交易层次。这是借用互联网平台估值的逻辑，我以为作为线下类平台作用的“场”，就应该按照这样的估值逻辑来评价。为什么我们一直认为正常的资产价值就是应该是：商业高于办公，而办公又高于居住?就因为空间里承载的内容不同(当然，注入艺术和文物价值的空间除外，那是收藏品逻辑，要卖也必须是拍卖)。在空间普遍遇到运营难题的当下，比运营人才更稀缺的就是自带强流量的好内容。好比当年是和沃尔玛的捆绑才走出来一个万达一样，大卖场之后什么才是真正能带来线下强流量的新内容?这是每一个做空间运营的都必须认真思考的问题。IP会不会是?是像亚朵一样引进大IP?还是像大悦城一样自创IP?我有朋友正在致力于将线上的强内容IP引到线下，但如何成为可以流量变现的产品目前还是一个问题。喜茶是2017年的一个现象级产品，我很希望它不会是流星一样很快就被人忘记的“网红”，我很期待2018年我们能看到更多的IP转化，就像迪斯尼那样!
以上，是我在2017年的十个顿悟。感谢所有与我一起走过这一年的朋友，让我们坦然走进2018!
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