随着城市土地供应越加稀缺，产业发展空间受到制约。面临产业转型的重要环节，珠海市结合省“三旧”改造工作部署，开启旧厂房升级改造探索。力图通过制定符合当地的政策法规，鼓励和引导旧厂房用地由外延式扩张向内涵式发展，优化产业结构，适应城市快速发展对工业用地的新要求，促使工业用地提质增效，并逐渐形成完善的旧厂改造政策体系。
2008年，结合《广东省人民政府关于加快发展我省服务业的实施意见》（粤府〔2008〕66号），珠海市探索开展旧厂房改造工作，通过临时改变建筑使用功能发展第三产业，促进了一批旧厂房更新。
以政府主导收储为主，通过利益分成实施改造。
结合省 “三旧”改造工作部署，珠海市“三旧”改造工作全面启动。2010年出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（珠府〔2010〕32号），提出加快实施旧厂房更新再造，扩展现代产业发展空间，推动低污染、低耗能、高附加值的高新技术产业加速发展和集聚，促进经济结构优化升级。随后珠海市原国土资源局出台第一份旧厂改造实施办法《关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法的通知》（珠府办〔2010〕21号），明确旧厂改造用地用途和用地处置办法，通过年度计划和实施方案实行精细化管理。
政府统筹为主，允许市场主体或原权利人实施，分类推进旧厂改造工作。
为提高旧厂房改造的积极性，加大旧厂改造力度，2012年珠海市颁布《珠海市城市更新管理办法》（珠海市人民政府令第86号），制定了配套住房的鼓励措施；2013年出台《珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理实施意见》（珠府办〔2013〕24号），鼓励旧工业建筑用于发展现代服务业，促进产业空间布局优化和结构调整，提高土地使用效益；2015年针对各类改造方式制定了《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法》（珠府〔2015〕19号）；此外，还专门对工业企业技术改造和培育“十百千计划”分别制定了资金补贴、税收优惠政策扶持等措施。
加快改造进度，多举措鼓励旧厂房升级改造工作落地。
结合城市规划建设要求，针对实践中暴露的许多问题，珠海市进一步加大规范细化的旧厂改造工作政策供给。2017年香洲区层面出台《关于加快推进香洲区旧工业区升级改造的若干意见》（珠香府〔2017〕28号），以整体统筹为出发点，以“优二进三补公”为方针，依据“两带一片区”发展战略格局，因地制宜对旧工业区更新改造转型方向有所侧重，进行整治、改建或拆除重建。与此同时，市级层面进一步规范工业用地供应体系，加强厂房用地管控，完善地价计收标准，陆续颁布了《关于完善珠海市工业用地供应制度促进供给侧结构性改革支持实体经济发展》《珠海市促进实体经济高质量发展专项资金（工业厂房扩容提质用途）管理实施细则》，修订完成《城市更新项目地价计收办法》。
注重全流程的规范性，力图完善政策法规,约束改造过程中的用地行为。
2020年，香洲区层面颁布了《关于加快香洲区旧工业区和旧城镇综合连片更新改造的若干意见》，明确了旧工业区和旧城镇连片改造的实施范围、改造方向、规划要求和搬迁安置办法；临改项目由于缺乏国家相关政策依据、工业性质物业按商业用途使用等问题，珠府办〔2013〕24号文废止，不再批准实施临改类项目，针对既有项目及时出台了相应的处置办法。2022年颁布了《珠海经济特区工业用地控制线管理规定》《珠海市工业厂房建设标准指引》。
由探索-实施-规范-优化逐渐完善旧厂更新指导工作，并形成其特有的政策体系。
2.1.1 总量控制，底线管护
工业用地控制线是全市国土空间总体规划的组成部分和用地规划建设管理的依据。在工业用地总量上，应当确保满足工业发展规划的需要，规定总量占比不低于全市规划建设用地的22.5%。
其中:控制线范围内的总用地面积不得低于全市建设用地总面积的30%。工业用地面积不得低于工业用地控制线范围内的总用地面积的75%。
2.1.2 分级管理，分类定策
工业控制线实行一级控制线和二级控制线分级管理。
除法规规定的特定情形外，不得改变土地用途或者调出工业控制线，控制线范围内的城市更新项目严禁“工改商”或“工改居”。
2.1.3 科学布局，保障配套设施建设
在二级控制线内、一级控制线外的用地集中配套建设各类服务设施，用地优先保障工业园区配套的公共服务、市政公用、环保及道路交通设施，以及绿地与广场用地。
法规将保障性租赁住房排除在配套项目之外，从制度上防止了工业配套项目“房地产化”的可能性。
2.2.1 最大化奖补扩容改建，市级区级奖励同享
通过拟定容积率目标和新增建筑面积数量条件，对“工改工”扩容改建的旧厂房升级改造项目按新增建筑面积计算奖励金实施奖励。
香洲区层面在市级的基础上针对地方实际进一步深化旧厂升级改造扩容改建奖励机制，鼓励M1、M2类工业用地“工改工”扩容改建，分别制定了动工奖励和扩容补贴标准。
进行“工改工”项目扩容改建的香洲区工业企业在满足奖励条件的前提下可同时申请享有市级和区内设置的奖励。
2.2.2 加大产业发展支持力度，引导工业上楼
奖励的企业产业类别必须按照《珠海市产业发展导向目录》为优先发展类或鼓励发展类产业，以租金补贴的形式支持企业入驻工业园区。
香洲区层面在市级的基础上明确厂房不存在转租、合租、共用等情况，严格规范了产权流转行为，且补贴方式按楼层给予不同的补贴标准，鼓励企业拆矮建高、工业上楼。
2015年9号文地价计收方案从临时改变功能类、功能改变类和建筑主体结构改变类、拆建类进行规定。2019年广东省71号文出台后，允许以单宗或片区市场评估价为基础确定地价，珠海将地价计收标准修订为以单宗土地市场评估价作为地价计收基础，按整治类、改建类和拆建类中工改工、工改产、工改商和工改公共更新项目进行地价计收，地价计收标准更加具体。
旧厂房和旧城镇复合改造主要以用地面积不小于10万平方米、原用地功能为工业的连片区域为改造范围，以促进新型产业发展为主，构建集产业发展、城市建设、以人为本和文化传承于一体、多元发展的综合创新空间，在保留原有优质生产型企业的同时，构建科技孵化器、公共技术服务平台和大学生创业园等新兴产业载体。
公共配套设施要求
优先考虑市政设施，其次是公共服务配套设施，建成后无偿移交政府；
除用于回迁安置的住宅外，还可配置一定比例的公租房、人才住房等住宅以及“产城融合”所需的商业、办公和其他配套设施。
连片复合改造安置补偿方式
安置补偿可根据法定情况采取不动产产权调换、货币方式，或产权调换与货币方式相结合三种方式。
不动产产权调换 党政机关及事业单位、房屋权利人按房屋面积1.1倍补偿，其他权利人的，单宗用地面积小于10000平方米按1.1倍补偿，大于等于10000平方米可综合考虑按批复后的面积补偿或按1.1倍补偿
补偿房屋面积不足原用地容积率1.0面积的，按照原用地容积率1.0面积计算，并由权利人支付经评估确定的面积差额部分的建筑成本。
此外，在《关于完善珠海市工业用地供应制度促进供给侧结构性改革支持实体经济发展的实施意见》中提到，在土地供应时，实行实际供应面积与闲置用地盘活面积挂钩机制，落实情况受市政府j监管。可见，对盘活存量用地采取了强制性措施。
既有临改项目分流处置时，未能按照拆建更新、改建更新和交由政府征收、收回或协议收购三种方式实施，才考虑恢复按不动产权证登记的建筑使用功能予以使用。
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