税局解读土地增值税热点难点问题

财税评论注：

值得关注的有：

1、清算收入确认不需要加回土地出让金抵减额：适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收入=转让房地产收入÷（1+适用税率）。

2、非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。可适用加计扣除政策？

3、转让在建工程扣除的新思路值得借鉴。

4、配建人才房不能按公共设施处理。那么应该视同销售，是否可以按回迁房政策处理？

互动问答：

1、政府配建人才房处理

不在187号文公共设施正列举，不可作为公共配套。

2、销售样板房硬装、软装一并销售，能否纳入收入，成本能否作为开发成本？

苏地税规[2015]8号范围，不计入收入不扣除成本；否则可作为开发成本。

3、无产权机械车位销售是否纳入销售收入？

上述热点问题7，经依法批准建设的，187号第四条第三款范围，应计入收入并扣除成本。

4、配建人防车位对外出租，相关成本是否可以扣除？

依法配建可以扣除，苏地税规[2015]8号第三条：关于人防工程成本费用扣除问题：依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

5、开发的房地产项目（业态）独立占地，土地合同未明确占用，如何分摊？

无独立土地使用证，按建筑面积法。

苏地税规[2015]8号第二条：

6、明显质量问题返工修理费是否可以扣除？

质量问题发生返工修理费金额大，可扣除，但原建设成本应作为损失，不计入。

7、境外单位设计费、方案费？

提供设计方案合同、有效凭证等。境外单位涉及资质证明，所在国设计资质证明。

8、政府平台指定价格购买商品房如何确定收入？

按土地出让合同约定的销售价格确定。

9、拆迁安置房，商业用房按成本价出售，是否需要调整？

提供政府定价的文件可以。

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