房地产业务开发过程中所涉及的11项税（费）中，土地增值税算得上是一个税负相对最重、统计核算口径最为复杂、税制最不完善的税种。《土地增值税暂行条例》颁布于1993年，但对应的实施细则直到1995年方正式出台。从这个角度来看，放眼整个税收大环境，土地增值税是存在“先天不足”的；后天发育也较为迟滞，很难跟上房地产行业快速发展的时代格局。中国房地产业正式起步于1994年，时至今日，行业发展已经过了近30个年头。实务中，因税法陈旧所致，征纳双方产生了大量的税收争议和分歧。自1995年至国税发[2006]187号文出台之前的这段时间，财政部包括国税总局没有出台任何有关土地增值税如何实施征收工作的纲领性文件。正因为存在着太多的税收争议，因此今天就和大家一起聊聊，有关土地增值税日常征管过程中所存在的各类疑难问题。
一、土地增值税概述
在正式谈土地增值税之前，我们先来看看目前已经颁布的税收实体法律。分别是：企业所得税法、个人所得税法、烟叶税法、车船税法、环境保护税法、船舶吨税法、资源税法、耕地占用税法、车辆购置税法。换言之，不在此列的税法仍是以行政法规的形式实施。2019年7月16日，《土地增值税法（征求意见稿）》正式发布。随着意见稿的落地，此前业界有关土地增值税或将被取缔的声音就此遏止。即便是有朝一日《土地增值税法（正式稿）》出台，我们也不能指望土地增值税税制改革能在朝夕之间完成。 有心人士注意到，财政部、税务总局在发布该意见稿的同时，附加了一份文件起草说明。在这份说明中，有这么一句话：《条例》施行20多年来，税制比较健全，运行平稳，上升为法律的条件和时机已经成熟。事实上，针对财政部、税务总局关于“税制比较健全”的说法，沥呕君是持保留意见的。
（一）征税范围
土地增值税暂行条例第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 土地增值税法征求意见稿对于征收范围进行了扩充，集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物出让或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价投资入股，也被囊括在内。之所以有这么样的安排，源于《土地管理法》在2019年8月的一次修改。在这次修改中，对于集体土地入市作出了新规定。在该法的第63条中规定：集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
土地增值税暂行条例实施细则：
第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条 条例第二条所称的地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 营业税时代下，营业税税目注释中的不动产，包括建筑物、构筑物和附着物；营改增后，财税[2016]36号文附件一税目注释中，不动产的范围变成了建筑物、构筑物等，去掉了附着物。沥呕君在这里大胆揣测：土地增值税在未来或将与增值税相衔接，附着物这一名词，也将不再出现在土地增值税法的正式文件里。 1997年，财政部、税务总局针对辽宁省地税局的一份批复性文件，很是令人费解。文件的大致意思是，要将青苗补偿费视为销售不动产计征营业税。两局给出的理由是，青苗属于附着物，既然是附着物，包含在不动产范围内，那按不动产征营业税没毛病。这在沥呕君看来，着实有些荒诞。营改增之后，将附着物从不动产中剔除掉，这是税制改革的一项进步举措。 土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如：厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。土地增值税暂行条例实施细则第二条对于条例第二条所称的转让作出了解释，具体是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为（赠与对象有特别限定）。 实务中比较有代表性的争议问题之一，即转让地上非房产的建筑物需不需要征收土地增值税。关于这个问题，国税总局针对厦门市地税局的批复文件（国税函[2010]347号）中提到，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。由此可见，税务局针对地上非房产的建筑物、构筑物征收土地增值税是有理可据的，当然前提是，这些建筑物或构筑物需建设在国有土地上。 权属未转移或无法转移房屋权属的征不征收土地增值税呢？对此，国税发[2009]91号文规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 总结一下，土地增值税的征税范围具体看三个标准： 标准一：土地增值税只对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附属物的行为课税（此条将随着土地增值税法的正式出台而发生改变）。 标准二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转移（不以有无产权为依据）。 标准三：转让房地产是否取得收入（现金、实物或其他收入（无偿赠予非限定对象）。 土地增值税具体规定汇总表，具体分：征/不征/免征三种情形：
具体事项
是否属于征收范围
出售
征，包括三种情形：
I. 转让国有土地使用权；
II. 取得国有土地使用权后用于开发建造再出售
III. 存量房地产买卖
继承、赠与、划转
继承不征
赠与公益事业或组织、直系亲属、或直接承担赡养义务人的，不征
除上述对象范围外的赠与，征
划转要否征收土增税，目前并无明规。沥呕君的个人看法是，理应不征。因为土地增值税强调的是有偿转让，除特定情形外，无偿转让一般不征土增税。
出租
不征，理由是不存在权属转移。
房地产抵押
抵押期内不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债的，需要视同销售征收土增税。
房产交换
单位之间换房，征。
对个人之间互换自有居住房地产的，经当地税务机关核实，可以免征（不是不征）土地增值税。
以房地产投资、联营（财税[2018]57号）
投资或被投资只要其中一方为房地产开发企业的，征；否则免征
合作建房
建成后自用的，暂免；
建成后转让（包括合作建房双方之间的转让）的，征
企业分立/合并
（财税[2018]57号）
暂不征（任一方为房地产企业除外）
注：上表提到的“直系亲属”，准确的说，这种提法并不严谨。以沥呕君愚见，参照个人所得税或增值税的相关规定，显得更为规范。实务中，赠与对象如果是兄弟姐妹，也是不征收土地增值税的，但是大家都知道，兄弟姐妹严格来说，并不属直系亲属的范畴。
案例分析一
某房地产开发企业于2012年取得房地产开发业务资质，资质有效期截至2013年1月12日。到期后，该企业未及时去办理证书年检手续，导致资质证书失效。该企业通过分立方式，将部分开发产品转移至其新分立的另一公司。问：该房企的此行为是否需要征收土地增值税。 沥呕君解析： 此问题在实务中存在较大争议。争议的焦点在于，房地产开发资质证书失效以后，该房企是否还属于房地产开发企业。如果算，那么公司分立就要视同销售征收土地增值税，没有问题；如果不算，那么公司分立就可以享受免征土地增值税的优惠政策。到底算不算呢，我们先弄明白房地产企业的定义。 根据《中华人民共和国城市管理法》第30条的规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： （一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第五条的规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条的规定，本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第九条的规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 根据《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定：第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。 根据《城市商品房预售管理办法》第七条的规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 结合上述有关房地产开发经营业务的各项管理规定，当一个房地产企业失去资质证书以后，严格意义上来说，其已经不属于房地产开发企业了。换言之，它已经没有资格再从事上述各类法规所规定的房地产开发经营业务。连预售都做不了，它根本不能算作是房地产开发企业了。上述言论仅代表沥呕君的一家之言，实践中，各地税局对此的看法不一。有地方税务人员认为，案例中的企业，其营业执照乃至经营范围中，依然包含有房地产开发经营，并且主管税务机关仍然将其纳入房地产开发企业进行管理，企业的名称也是包含有“房地产开发”的字样，所以不能排除其实质仍是一家房地产开发企业的定性。在沥呕君看来，之所以实践中会产生这样的税企争议，其主要原因在于，我国在制订各类税收政策的过程中，对判定一家企业究竟是否属于房地产开发企业，未作解释性的规定所致。为免再次产生类似争议，沥呕君在此建议，若企业确需办理资产重组等相关业务的，在开展此类业务之前，应先办理房地产开发资质证书注销手续。其次，变更公司经营范围，将房地产开发经营业务删除。再次，公司名称也要适当做调整，将涉及到“房地产”的所有标签均予剔除，以此减少税企争议。 以转让股权形式变相转让不动产的行为，到底要否征收土地增值税，实务中的争议同样很大。很多人谈到这个问题，就自然而然想到了国税函[2000]687号文。标的公司的股东转让股权，要视作标的公司转让不动产，这个说法听起来就很奇葩。我们先来看看公司法是怎么规定的。 《公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 由上述法律条文我们可以看出，国税函[2000]687号文所涉及的不动产，其权属人是深圳能源(钦州)实业有限公司，而非其股东深圳市能源集团有限公司所有。由这里也可以看出，国税函[2000]687号文有悖于《公司法》，而后者属于上位法。根据下位法不得对抗上位法的基本原则，国税函[2000]687号文在实务中站不住脚的。事实上，国税函[2000]687号文在很多地方并没有实际得到执行，比如青海。《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》（青地税函[2009]47号）规定：股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。上海、湖北、安徽、吉林等地均未对此类情形征收土增税。
国税函[2000]687号文作为个案批复，国税总局直到2012年才发布了《税收个案批复工作规程（试行）》。其中的第二条提到，本规程所称税收个案规程，是指税务机关针对特定税务行政相对人的特定事项如何适用税收法律、法规、规章或规范性文件所做的批复。因此，国税函[2000]687号文只是国税总局针对广西地税局提问所作出的个案批复，实践中并不具备普遍执行效力。 《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函[2015]3号）中强调指出，为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函[2000]687号、国税函[2009]387号、国税函[2011]415号文件，依法缴纳土地增值税。这个便函同样没有效力，具体看《国家税务总局关于印发<全国税务机关公文处理办法>的通知》（国税发[2012]92号）的相关规定：便函不得规定税务系统内部管理审批、税收政策解释、税收征管问题解释、具体税收征管工作、会议培训和书刊征订等事宜。便函适用于商洽工作，通报和汇报有关情况，询问和答复一般事务性问题。真正具有普适性法律效力的，是那些税务（收）规范性文件。《归家税务总局令》（第50号）中的《税务规范性文件制定管理办法》第二条规定，本办法所称税务规范性文件，是指县以上税务机关依照法定职权和规定程序制定并发布的，影响纳税人、缴费人、扣缴义务人等税务行政相对人权利、义务，在本辖区内具有普遍约束力并在一定期限内反复适用的文件。第二十八条指出，税务规范性文件应当以公告形式发布；未以公告形式发布的，不得作为税务机关执法依据。 国税总局于2010年10月1日颁布了《税收规范性文件制定管理办法》。有心人士注意到，从2010年10月1日之后，国税总局所出台的各类税务规范性文件均是以公告形式发布的。 土地使用权转让，但未办理权属变更，征不征收土地增值税？ 实践中，这同样是一个争议较多的税收话题。这个在沥呕君看来，是要征收土增税的。具体我们来看一份文件：《国家税务总局关于未办理土地使用权转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）中提到，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。645号文主要针对平台公司在土地一级开发的过程中，虽未取得土地权属证书，但在完成土地一级开发以后，将其转让。转让过程中并未办理权属转移登记手续，但根据645号文的规定，只要土地使用者（特指从事土地一级开发的平台公司）享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济收益，就需要征收土地增值税。我们认为，这是一个具有普适性法律效力的税收管理规定。
合作建房
再来谈谈合作建房。所谓合作建房，具体是指一方提供土地，另一方提供资金，作为共同投资，共享利润并共担风险开发房地产。其关键点在于，是否共担风险。属于共担风险的，属于投资行为；不共担风险的，则属于非货币性物质交换。合作建房的土地增值税管理规定总结为两句话：合作建房后分房自用的，暂免征收土地增值税；分房后二次销售的，按章缴纳土地增值税。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第三十六条，作了比较明确的规定。对于合作建房后分房或分钱的，作了区分处理。针对分钱的，视同股息、红利进行相关的税务处理，免企业所得税。 司法解释方面，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产位基本内容的协议。第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六 条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 实务中，合作建房免征土地增值税需要同时符合三个条件：必须以合作双方名义办理合作建房审批手续；土地使用权须变更登记为合作双方名下；当事一方应具有房地产开发资质。 因三个条件设置得过于苛刻，因而在实务中，纳税人也很难同时满足，导致需要征收土地增值税。 资产划转，免征契税，理论上也应该免征土地增值税，因为划转的一方并未实际取得经济利益。 以房产作价投资入股，在营业税时代，是免征营业税的；营改增后，则需要视同销售征收增值税。至于土地增值税，根据财税[2018]57号文的相关规定，只要投资与被投资双方均不是房地产开发企业的，暂免征收土地增值税。
土地增值税清算实务集锦（二）
（二）计税依据
转让房地产增值额的确定 增值额是转让房地产的收入减除税法规定扣除项目后的余额。 收入：包括货币收入、实物收入和其他收入。 扣除项目，从征收对象或税基来划分大致可分为三类：①土地使用权人将未建建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及金额；②纳税人取得土地使用权后，建造商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及金额；③纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及金额 扣除项目，按具体内容不同，又可划分为如下六类：①取得土地使用权所支付的金额（土地成本）；②房地产开发成本（包括开发土地的成本）；③房地产开发费用（包括开发土地的费用）；④与转让房地产相关的税金；⑤财政部确定的其他扣除项目（如房地产开发企业适用的加计扣除等）；⑥旧房及建筑物的评估价格。 实务中，若是单纯转让土地的，扣除项目包含哪几项？如是生地，扣除①和④；如是熟地，扣除①、②、③、④、⑤销售开发产品的，同熟地处理。销售旧房及建筑物的，扣除项目具体要分情况对待，是评估价格还是凭发票。 法律依据：《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传纲要>的通知》（国税函发[1995]110号）规定： 在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： (一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。 (二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。 细心的读者想必注意到，在第（二）条中所规定的允许加计20%扣除的内容，仅提到了开发成本，并未提到土地成本。沥呕君在这里揣测，这要么是笔误，要么是文件者不够严谨所致。《新编地方税业务指南》指出，对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时，只允许扣除：一、取得土地使用权时支付的金额；二、按国家规定缴纳的有关费用；三、开发土地的成本、费用；四、与转让土地使用权有关的税金；五、取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。 由此可见，国税函发[1995]110号关于加计扣除的基数，是不准确的，应将土地成本包括进来。 如何判断土地增值税法中的旧房？ 财税字[1995]48号文七、关于新建房与旧房的界定问题新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 实务中，房地产开发企业若将开发产品转为固定资产或投资性房地产实际使用，如何判断？存在这样一种情形：虽转为了固定资产或投资性房产，但企业并未自用或出租的，算旧房还是新房？沥呕君的观点是，这种类型的房子还是应该属于新房。理由是，未实际使用的房产，它就仍然属于新建房。会计上如何处理，并不影响其作为新建房的基本判断。有的省市对于新建房或旧房就作出了较为明确的规定，如：鄂地税发[1995]544号：凡是建成后未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。
鄂地税发[2008]207号：对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 可见，鄂地税发[2008]207号是在鄂地税发[1995]544号的基础上，作了一次升级与优化。不仅是使用而且是使用超过1年以上的，才被判定为旧房。实务中最常见的是，一些商业地产在招商运营不到1年便偃旗息鼓，也有的是在一年以上两年以下便大门大吉。这里要具体结合各地政府部门关于新旧房的判定标准，严格来说，只有省级税务机关才有权对旧房的判定标准作出具体规定。这里需要提醒纳税人的是，一旦不动产被判定为旧房，那么随之而来的，其对应的可扣除项目金额便大打折扣了。
（三）土地增值税税率
土地增值税，是现行税制中唯一一个采取超率累进制的税种。共分为四档税率，最低30%，最高60%。速算扣除数，从0到35%。从事房地产开发的朋友都知晓，土地增值税的税负在所有房地产行业税种中是最为沉重的一个税种。
（四）土地增值税应纳税额的计算
1、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
（1）确定收入总额
（2）确定扣除项目金额——重点
（3）计算增值额=收入总额-扣除项目金额
（4）计算增值率=增值额/扣除项目金额
（5）按照增值率确定适用的税率和速算扣除系数
（6）计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2、出售旧房应纳税额的计算方法
（1）计算评估价格。其公式为：
评估价格=重置成本价*成新度折扣率
（2）汇集扣除项目金额
（3）计算增值率=增值额/扣除项目金额
（4）依据增值率确定适用的税率和速算扣除系数
（5）计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
六、关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月算作1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年（国税函[2010]220号）。
上述所称《条例》的第六条第（一）项是：取得土地使用权所支付的金额；第（三）项是旧房及建筑物的评估价格。
（五）减免税优惠
1、建造普通住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。
2、因国家建设需要而被政府时征用、收回的房地产，免征土地增值税。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦予以免税。
3、从2008年11月1日起，对居民个人转让旧房一律免征土地增值税。
《土地增值税法（征求意见稿）》对上述第1条中的“普通住宅”作了调整，修改为“保障型住房”。保障型住房主要包括：经济适用房、廉租房、公租房、限价商品房等。保障型住房在实际销售过程中，政府不仅予以限价，还同时限利润、限销售对象，这也符合政府大力提倡和鼓励保障型住房建设的政策导向。房地产企业若要从事保障型住房开发建设的，需要准确把握与研判中国税法的未来改革趋势，不能局限于现行税法的条条框框，因为等到现存的保障型住房项目未来清算时，那时《土地增值税法（正式稿）》应该已经出台了。企业应该提前做好功课，避免招致不必要的税收损失。
《土地增值税暂行条例》第八条
有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款
条例第八条第（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
第十一条第四款
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
财税[2006]21号文第四条
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称的“因城市实施规划而搬迁”，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
关于什么是旧城改造，各地城市的理解不一。有的解释相对宽泛，而有的则作了限缩解释。前者比较有代表性的，比如北京。《北京市财政局 北京市地方税务局关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知》（京财税[1997]1435号）第一条提到，对经政府批准，由有关单位负责进行成片土地开发，分期分批转让房地产的旧城改造项目，凡在1993年底以前已总体立项并按规定投入资金开发的，其未超过立项批复总体规模范围开发，并在1998年底前首次转让的房地产，可享受京财税[1996]647号通知中规定的免征土地增值税政策。对于开发单位改变立项批复内容，建设后转让的，不能享受上述免征土地增值税政策。作出限缩性解释的典型代表，比如湖北。《省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发[2010]176号）第八条提出，因“旧城改造”而享受免征土地增值税的情形规定如下：对因政府进行公益性、政策性的市政建设（如市政道路、桥梁、广场、城市绿化、古建筑物保护、棚户区改造等）项目而搬迁所取得的有关经济利益免征土地增值税。对因政府或政府有关部门按市场行为开展的土地储备、其他非“国家建设需要”的建设项目而搬迁取得的有关经济利益（包括拆迁补偿费等），均应按规定缴纳土地增值税。
（六）土地增值税纳税申报表
最新的土地增值税申报表，税务总局充分考虑了房地产开发企业的预征、清算、核定、尾盘销售、非房地产开发企业的清算和核定以及纳税人整体转让在建工程等情形，分别适用于7张申报表。总局对房地产开发企业土地增值税清算时所需附表未做统一要求，各地税务机关均要求按照各地现行的清算附表填列。在实际工作中，房地产开发企业纳税人报送土地增值税清算申报表时，仍需一并报送相关附表，附表暂时无法在金三系统中录入。
（七）土地增值税预征、核定征收
关于土地增值税的预征，具体看《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定：
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
预征率是由各地省级税务机关确定的，存在细微的差别。何时办理清算，国税总局[2006]187号文作了详细规定。
国家税务总局公告2016年第70号
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款（注：增值税核算）
预征的计征依据：预收款/（1+适用税率或征收率）
其中，应预缴增值税税款的计算方式，来源于《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号文）。
需要注意的是，增值税销项税额≠会计上的销项税额！怎么个不一样法？
例：某房地产开发企业于2018年3月1日进行房地产新项目交房，确认价税合计为111万元，同时确认扣除土地价款22.2万元。会计处理如下：
营业收入=111/（1+11%）=100（万元）
增值税额=100*11%=11（万元）
借：预收账款 111万元
贷：主营业务收入——XX项目 100万元
应交税金——应交增值税（销项税额） 11万元
注：上述在计算增值税销项税额的过程中，并未扣除土地价款对应的销项税额抵减数。
对应的土地价款按照税法规定可以抵减销售额。
其中，抵减的不含税销售额=22.2/(1+11%)=20（万元）
那么，允许抵减的增值税额=20*11%=2.2（万元）
借：应交税额——应交增值税（销项税额抵减） 2.2万元
贷：开发成本——XX项目 2.2万元
同时，结转成本。
借：主营业务成本——XX项目
贷：开发产品——XX项目
而增值税审报表中的销项税额，是抵减了土地价款的。具体看《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第15号）附件1《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）及其附列资料》：
第13项（含税销售额），等于价税合计减除土地价款（含拆迁补偿费），进而得到销项税额。增值税纳税申报表中的销项税额，显然是考虑了扣除项目金额；而会计上的销项税额，则未考虑扣除项目。至于可抵减的增值税销项税额，则是单独列示的。税务中，我们如何去理解土地增值税的应税收入不含增值税销项税额呢？现在观点不一。沥呕君认为，国税总局应该尽快出台文件加以明确，因为单从字面意思来看，国税总局公告2016年第70公告第一条所称的“增值税销项税额”，指的是增值税纳税申报表中的销项税额。
土地增值税清算实务集锦（三）
二、土地增值税清算流程
沥呕君粗略统计了一下，国家层面有关土地增值税清算流程的管理文件大概有如下这些：
国税发[2006]187号
国税发[2007]132号
国税函[2008]318号
国税发[2009]91号
国税函[2010]220号
国税发[2010]53号
国税函[2010]220号
税总发[2013]67号
财税[2006]21号
......
在众多法规之中，最最重要的，当属《税收征收管理法》、《土地增值税暂行条例》及实施细则，但是具体的清算规则，直到2006年才得以明确。
土地增值税征管程序
土地增值税清算流程
除了土地增值税和环境资源保护税这两个税种之外，其他税种在申报过程是无需经税务机关审核的。财税[2006]21号规定，纳税人销售旧房及建筑物的，既可以选择按照评估价格来作为扣除项目金额，也可以凭发票金额按年加计5%进行扣除。在纳税人既无法提供发票又不能提供评估价格时，税务机关可以采取核定征收。当某个地区的核定征收率较低时，采取核定征收比按照评估价格计算的应纳土地增值税额更低时，我们可以人为主动地选择采取核定征收方式。税法针对旧房及建筑物的土地增值税清算，并无明文规定纳税人必须提供评估价格，这一点可为我们的税务筹划提供一定空间。还有一个好处是，对于正常的土增税清算项目，税务机关审核周期较长；核定征收的审核周期相对则能大幅缩减。
土地增值税清算需要重点关注的四个指标
1、清算对象
又称清算单位。比如某房地产开发项目，共分三期开发，其中一期是纯住宅；二期是住宅和商铺；三期则是综合楼，等等。分期分业态，进行清算单位的划分。
有关清算单位管理的具体政策依据有：
《土地增值税暂行条例实施细则》
国税发[2006]187号
国税发[2009]91号
国税发[2006]187号文和国税发[2009]91号文说的是以有关部门批准的项目作为清算对象，说法过于模糊，导致实践指导价值不高。
无论是采取何种清算单位确立方式，实务中我们不得不思考的一个问题是：普通住宅、非普通住宅和其他开发产品，是否必须分开清算。我们一起来看看土地增值税清算单位如何确立的历史沿革：
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（国税函[2003]922号）。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）有关规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分开计算增值额。
吐槽的有两点：①有关部门，具体是指什么部门，没说清楚；②只提到了普通和非普通住宅，其他开发产品呢，如何处理？依然没有定论。
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
各个地方关于国家有关部门审批备案的规定，则更是五花八门。
(1）广州穗地税发[2006]39号规定：《办法》中涉及的房地产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。
(2）北京市大兴区地方税务局：《房地产企业土地增值税清算工作流程》查验清算项目是否与初始项目登记表一致：土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。
(3）大连大地税函[2009]188号：纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
(4）重庆渝地税发[2007]145号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
(5）湖北鄂地税发[2008]211号：以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。
为鼓励经济适用房的建设，凡按经济适用房项目立项的，如开发产品中有非经济适用房产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税（此款已废止）。
规划部门发放的《建设工程规划许可证》，通常是以一栋楼为单位，发放一证；一个地下室，发放一证。如果某项目当期共开发了20栋楼，再外加1个地下室，那么就对应有21个《建设工程规划许可证》。这个是实务中很难具有可操作性，如果是成片受让土地使用权且同时开发的项目，并具有多个规划许可证的，那么可以合并核算。但是合并归合并，纳税人依然需要按照普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类来进行分开清算。实务中，规划部门通常针对地下室独立发放建设工程规划许可证，难道我们可以理解成：地下室可以单独作为清算对象？由此可见，按建设工程规划许可证来进行划分清算对象，虽相对争议较小，但依然并非一个百分百毫无瑕疵的分类标准。关于何为“同时开发”，实务中，有关部门认为，当纳税人在一年内有多个开发项目同时拿到施工许可证的，可以视作为同时开发。
前面提到的“其他类型开发产品”是否需要单独清算，在财税[1995]48号文其实有了明确规定：对纳税人既建造普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。在财税[2006]21号文中，同样有类似的规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。很遗憾，这两份文件虽明确了其他类型房地产，但却又遗漏了非普通住宅。如将国税发[2006]187号和财税[2006]21号、财税[1995]48号这三份文件结合起来，那事情就很明晰了。其他商品房能够等同于非住宅吗？恐怕也未尽然。带着这样的疑问，我们再次翻阅了另一份文件：《国家税务总局关于修订土地增值额纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）。在这份文件中，统一了三分原则：普通住宅、非普通住宅、其他开发产品，必须分开单独清算。
2、清算条件
具体分为两种情形：
（1）应该清算的条件（任一满足）
①房地产开发项目全部竣工、完成销售；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目（烂尾楼）；
③直接转让土地使用权（直接卖地，现实中几乎不存在）。
（2）可清算条件（任一满足）
①已竣工验收的房地产开发项目（大前提），已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他情况。
根据税收征管法的规定，企业注销税务登记之前必须结清税款、滞纳金（如有），并缴销发票。因此，可清算条件中的第③类情形，在沥呕君看来，理应划至应清算的范围内。
实务中，房地产企业往往会面临一个比较尴尬的境地：企业没有达到应清算条件，但达到了可清算条件，税务机关又不下达通知企业进行土地增值税清算的文书，此时应该怎么办？如果企业经过模拟测算发现，其预缴的土地增值税款远大于实际清算时的应纳税额，那么企业此时可与主管税务机关进行积极沟通，要求尽快清算。反之，企业则应尽量推迟清算时间。因为毕竟只是“可清算”，企业还是能够拥有一定沟通空间的。
除此之外，前面提到过，税务机关审核企业递交上去的土地增值税清算申报资料的周期是非常冗长的，结合沥呕君接触过的案例来看，从企业提报清算申请到清算审核完成，最长的居然有4年之久！时间跨度长，这中间可能政策都更新几轮了，导致最后的清算是难上加难。
3、收入的确认
4、扣除项目金额的确认
三、土地增值税收入的归集与疑难解析
《土地增值税清算规程》规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。
对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不符的，以后者确认收入。
销售面积
比对资料
注：实测面积＝产权证上所载明的房屋面积。
确认了销售面积之后，再进一步确认销售单价，最终得出销售收入。关于销售单价（价格），有几个需要重点关注的方面：
1、评估价格 当纳税人存在下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
1）隐瞒、虚报房地产成交价格；
2）提供扣除项目金额不实的；
3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
需要注意的是，这里提到的“评估价格”，有别于我们在计算“扣除项目金额”时所提到的那个“评估价格”。这里的“评估价格”，是按照收益法所得出的一个市场参考价。
2、关联交易价格问题
1）关联企业之间转让房地产时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部交易），是否需要缴纳土地增值税？
沥呕君点评：按照成本计价是否具有合理性，如果不合理，需要按照市场价确认收入。
2）转让土地使用权时，附有土地评估报告，但未按报告中的估价进行转让，转让定价不公允如何处理？
沥呕君点评：如果定价不公允，那么税务机关就有权按照市场价进行核定收入。但是需要注意的是，这里的“市场价”，并非我们通常所理解的那种市场价。打个比方。某房企给到被拆迁户的拆迁安置房销售单价按8000元/平，同在一小区内的其他普通购买者给到的价格却是10000元/平，那么这个时候，对于这些被拆迁户购买的物业，其销售收入应按8000元/平计，这个才是我们前面所称的“市场价”。
关于价格偏低，实务中缺少准确判定的依据，仅有一则司法解释可以参考：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次通过）（法释[2009]5号）
第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
拓展话题：房地产开发预征、清算土地增值税、企业所得税的计税依据如何确定及规定
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：
土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
或者：土地增值税预征的计税依据=预收款/（1+适用税率/征收率）
最大的争议，体现在企业所得税。营改增后，《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）的第三部分，即房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26），具体应该怎么填写？其中，23-1销售未完工产品的收入，即国税发[2009]31号里所规定的“销售收入”。那么这个销售收入是直接填预收账款金额呢，还是应该考虑增值税的问题？大家都知道，预售环节，是没有实现价税分流的。换言之，价款和税款都保留在预收款这个科目。这里便产生了两大分歧：
1、第一个分歧在于，我们比照土地增值税预征的计税依据，计算确定未完工产品收入。
不管采纳何种计算口径，我们的理由是：虽然预售环节并未实现价税分流，但我们不能将增值税作为计算预计毛利的计税基础。
2、另一个分歧则是，营改增后，增值税差额征税对土地增值税的土地成本确认有没有影响。房地产企业收到预售款时，没有实现价税分流；直到交房时，才实现价税分流。沥呕君认为，这个差额征税并不会影响土地增值税的土地成本确认。因为土地增值税的成本确立，《土地增值税暂行条例》中已经写得很明确了，条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额，啥意思？当然包括税金。所以，尽管会计处理上冲抵了土地成本，但是没有影响土地增值税扣除项目金额的计算结果。
收入与发票的关系，具体看国税函[2010]220号的规定：
已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确定收入；
未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；
合同所载房面积与实测面积不一致的，应在计算土地增值税时予以调整。
《物权法》 第七十四条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条
[车位、车库的归属]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
从这里我们可以看出，有约定的，从约定；没有约定的，才归属于全体业主。并不是很多人所传的那种，只要是车库、车位，那就一定属于全体业主，这个是没有道理的。
关于“折扣”的思考
土地增值税对于“折扣”并无明文规定，沥呕君建议，应该和增值税、企业所得税相衔接。
税种
折扣销售
销售折扣
实物折扣
增值税·消费税
发票
增财务费用
无政策
企业所得税
冲收入
增财务费用
主商品计税
土地增值税
无政策
无政策
无政策
增值税是要求实际价格与折让需在同一张发票上载明，房地产行业并未严格执行这一点，执行比较好的行业，当属超市等类型企业。
企业所得税则是根据国税函[2008]875号文的明确规定，要求是以折后价确认收入。
土地增值税对于商品折扣方面的立法工作相对滞后，需要尽快与其他税种同步 。
国税发[2007]132号文第二十三条对于视同销售收入的确认方法和顺序作了明确规定：
1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；
2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；
3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
转为自用的税务处理
产权未发生转移，不征土地增值税（法律依据：国税发[2006]187号）。
根据国税函[2008]828号文的规定，按内部资产处置，不征企业所得税。
不过房产税和城镇土地使用税，还是需要按章缴纳的。
代收费用
三大税种关于代收费用方面的规定并不一致。
增值税：财税[2016]36号文附件一对价外费用作了明确规定，除特定情形外，所有价外费用均需征收增值税。
土地增值税：国税发[2009]91号第二十八条规定，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。《土地增值税清算鉴证业务准则》第二十五条规定，（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
【代建房】涉税分析
所谓代建房，指的是一方出土地和资金，委托另一方对房屋开发的全过程（或主要过程）进行管理。出资方享有产权，管理方收取管理费。
认定“代建”的四个条件（全部具备）：
（1）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；
（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
（3）与委托方事前签订委托代建合同；
（4）不以受托方名义办理工程结算。
实务中，沥呕君接触了不少较为奇葩的案例。说好的是代建，结果施工方将发票开给了受托单位。
开发商收取[诚意金]的涉税处理
房地产企业一般是在取得预售许可证的前后，开始向意向购买人收取诚意金，目的在于提前锁定客户。根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，土地增值税纳税义务发生的前提是，签订销售合同。换言之，房地产商在与客户正式签订销售合同之前所收取的任何款项，都不产生土地增值税纳税义务。在这一点上，增值税处理同土增税，收取的诚意金并不产生纳税义务。根据国税函[2009]31号文第六条的规定，签订合同之后所收取的费用才确认为销售收入。总结为一句，开发商在签订正式销售合同之前收取的诚意金，是无需预征三大税种的。
土地增值税清算实务集锦（四）
无产权地下车库涉税解析
地下车库大致分为两类，一类是利用地下人防所形成的，另一类则是非人防地下车库。其中，非人防地下车库又可分为两类，一类是可以办理产权证，另一类则是无产权车库。因此，没有产权的车库总共有两种类型，一种是人防车库，另一种是非人防的普通型车库。能够办理产权证明的车库作为其他类型开发产品，其涉税处理并不复杂；难就难在，这两类没有产权的车库税收处理。各个省市对此的规定不一，首先我们来看看人防型地下车库。
大多数地区将人防车库作为公共配套，成本分摊，相关的收入不单独计征土地增值税。也有的地方规定，人防建设完成后交付政府有关部门的，其成本可以允许扣除，否则不予扣除。
至于非人防无产权车库，通常会有两种主流的处理方式。我们一起来看看各地税局是怎么规定的：
辽地税函[2012]92号
五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题
转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。
青地税函[2009]47号
十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？
答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。
利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
鄂地税发[2008]207号
第十七条对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：
……
（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用（已废止）；
……
鄂地税发[2014]63号
十、关于地下建筑土地增值税成本扣除问题
地下建筑土地成本分摊问题按《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）执行。除土地成本以外的其他成本和费用（以下简称建安成本），根据不同情况按以下方式进行税务处理：
（一）地下人防设施实际建安成本按公共配套设施处理，列入项目公摊成本进行扣除。
（二）除地下人防设施外的其他地下建筑物，纳入整体项目建设规划并取得产权销售许可（即购买人可办理土地使用证和房产证）的，此类地下建筑物按“非住宅类房地产开发产品”有关规定处理，即已销售部分应分摊的建安成本可据实列入扣除项目。
（三）纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土地增值税扣除项目。
......
除此之外，其实全国范围内还有很多地方税务局存在着形形色色的规定。总体来看，这些规定主要分为两种处理观点。一种是视同销售不动产，无论有无产权，在确认收入的同时，相关成本也允许扣除；另一种是只要办不了产权证的，就不纳入土地增值税征收范围，相关成本不得扣除。两种观点是五五开。为了税收公平起见，我们还是希望国税总局能够尽快出台政策文件对于地下车库的土地增值税处理予以明确。沥呕君的观点还是倾向于按照销售不动产进行土地增值税的涉税处理，这一点对于那些没有产权故而采取“以租代售”模式的地下车库同样适用。
说到这里，有人要问了，那么地下空间到底能不能办理产权证呢？这个问题相对比较复杂，国税总局对此并无明文规定，现行的不动产登记实施细则对于地下空间如何办理产权证，也未能统一规范。包括地下空间的土地出让金如何缴纳，也仅散见于各个地方城市自己的规定。纳税人应该密切关注这些地方性的规定，因为能否予以办理产权证，导致土地增值税的税收处理结果迥异。很多地方政府规定，地下车库若想办理产权证，就必须缴纳土地出让金。那么对于纳税人而言，这个时候就需要权衡所缴纳的土地出让金与事后所享受的土地增值税优惠，这二者之间孰大孰小，如果前者高于后者，那么办理地下空间产权证就未见得是一个明智的选择；反之，则应该尽量争取办理地下空间产权证。对于普通业主而言，其实地下车库有无产权证，并不是他们关注的重点。相反，对于那些有产权证的地下车库而言，在未来二次转让时，涉及到的税费更为沉重。大家都知道，普通住宅在满足一定条件下是可以享受免征土地增值税优惠政策的，但是地下车库则无这样的政策，这也导致了有产权证的地下车库在未来二次转让时，税收处理反而成了一个较为棘手的问题。
土地增值税扣除项目的归集与疑难解析
关于扣除项目有几点需要重点关注的方面：
1、土地与房产扣除不同；
2、新房与旧房扣除不同；
3、房开企业与非房开企业新房扣除不同；
4、生地与熟地扣除不同。
扣除项目示意图
房地产企业成本核算步骤
房地产企业的开发成本主要包含六项：
①土地征用及拆迁补偿费；
②前期工程费；
③基础设施费；
④建筑安装工程费；
⑤公共配套设施费；
⑥开发间接费。
需要强调一点的是，其中第①项是不含土地成本的。六字真诀：土、前、基、建、公、开。
成本扣除的税务处理
以土地投资到开发企业的，如何确认地价款
关于这个问题，国内目前存在两种主流观点。
一种是以湖北为代表的，主要看鄂地税发[2014]63号这个文件。湖北税局认为，投资、联营企业将暂免土地增值税的原投入土地（房地产）再转让的，应征收土地增值税，以转让价格确认收入，以原投入土地（房地产）的原始土地成本确认扣除项目。投资、联营双方之一为房地产开发企业的，企业以土地（房地产）进行投资或联营时，以投资、联营的协议价作为土地增值税计税收入，以原始土地成本确认扣除项目计征土地增值税。被投资方再转让该土地（房地产）时，以投资、联营的协议价作为成本确认扣除项目。
另一种则是以山东为代表的，在鲁地税函[2004]30号文中，山东税局认为，纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。
审批项目规划外所建设施发生支出如何扣除
实务中，房地产企业在拿地过程中，当地政府大多会额外附加一些拿地条件。这些附加条件就包括帮助政府在项目红线外修建一个公园，一所学校，一家医院，等等。主流观点认为，这些红线外支出的发生，是与土地获取成本直接相关的，因此应该予以扣除。比如在某开发商与当地政府所签署的《土地出让合同》中就有这么一则附加条款：受让人需投资总额不低于1000万元建设红线范围外相邻地块约16亩街头绿地，工程竣工后由市园林局按相关规定验收，交受让人按公共绿地管养。我们的问题是：这1000万需要征纳契税吗？关于这个问题，我们可在《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函[2002]1094号）这份文件中找到答案。
《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函[2002]1094号）
江西省财政厅：
你厅《关于以土地换资金以土地换项目方式承受土地使用权是否应征收契税的请求》(赣财农税[2002]35号)收悉。现批复如下：
根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。
什么时候交？有人说，那等我把这个红线外项目完成以后再来交，可不可以？迟了！契税纳税义务发生时间就应该是双方签署《土地出让合同》这个时点为准。
企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，企业所得税和土地增值税该如何处理？
首先，我们需要明确一点，土地出让金是禁止返还的，我想没有哪个地方政府敢这么干。其次，那有人说，我们的确是收到了政府返还款啊，这个又怎么解释？没错，它本质还是土地出让金返还款，但是政府一定是将其包装成了另外一个名头，比如专项财政资金等。那么，现在问题来了，我们拿到这笔钱以后（名字叫什么不重要，重要的是，大家心知肚明就好），在财务处理上，是冲减土地成本呢，还是进入损益呢？
（1）会计核算。房地产开发企业收到政府给予的奖励款（实为返还的“土地出让金”），应视与资产或收益相关的政府补助，大多数房地产企业最终计入当期损益（其他收益或营业外收入），而不会冲减“开发成本”。这个不是凭空臆想，而是有法律依据的。具体我们来看《财政部关于印发修订<企业会计准则第16号—政府补助>的通知》（财会[2017]15号）第八条：
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入 损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
原准则第七条：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
（2）按土地增值税法规的规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除条例第六条所规定的扣除项目金额后的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（3）政府奖励若符合财税[2011]70号文规定的三个条件，可以享受免征企业所得税：
一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
土地成本分摊方法
《土地增值税暂行条例实施细则》规定了有占地面积法、建筑面积法、其他方法。实务中，我们一般认为，在不同的建筑物之间采用占地面积法；在同一建筑物内的不同业态则按建筑面积法。简单来说，横向的用占地面积法，纵向的则用建筑面积法。
国税函[1999]112号对占地面积法分摊土地成本作出了较为明确的规定，可转让土地总面积=开发土地总面积-不能转让的公共设施面积。需要明确的是，只有可转让土地面积才分摊土地成本，而不能转让的公共设施面积，是不参与土地成本分摊的。
开发成本的审核
土地征用及拆迁补偿费
拆迁补偿费是否一定需要发票，在实务中是一个常见的税务争议问题。而从土地增值税的多个征管文件来看，并未对此作出明确要求。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，这些才是审核拆迁补偿费时应该关注的证据链。未来随着《土地增值税法（正式稿）》的出台，个人被拆迁户所取得的拆迁补偿款无需缴纳增值税。根据国税总局公告[2018]28号文的相关规定，应税收入才需要开具发票，特殊情形下无需发票。这里说的特殊情形主要包括两种，一种是不需要办理登记的单位所发生的应税行为，另一种是，自然人所发生的零星经营业务。
实践中，税务机关对于拆迁补偿费的审核要求如下：
（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（2）是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
前期工程费
主要看有无合法有效凭证，相关费用是否实际发生，分摊方法是否合理等。
这里需要注意的是，若纳税人取得的是已进行了土地开发的“熟地”，即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在土地成本中，那么这部分前期工程费在房地产开发成本中就不允许再扣除。
曾有人向沥呕君咨询过一个问题：若土地清算时无法完整地提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，该如何进行土地增值税的清算。
对此，国税发[2006]187号文有明确的规定：
四、土地增值税的扣除项目
......
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
......
建安工程费
主要看有无合法有效凭证，相关费用是否实际发生，材料是甲供还是乙供，分摊方法是否合理等。
关于房地产企业向建安安装企业预扣的质保金的土地增值税处理问题：若后者已经提供发票的，则允许按发票金额进行扣除；若后者尚未提供发票的，则此部分预扣的质保金不得计算扣除。具体可参考国税函[2010]220号文的相关规定。
有关建筑工程费的分摊，由于工程竣工结算是以单体工程为单位，因此一般情况下只需要按照不同的清算对象进行归集，不涉及分配。而对于涉及两个清算对象的综合楼，如1~4层为商铺，5层以上为住宅，需要准确划分各自的建筑工程成本，难以划分的部分，应当按照建筑面积法进行分配。
建筑安装工程费税务审核要求：
（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。注意：甲供材的发票问题。
（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（4）房地产开发企业采用自营方式进自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
鉴证准则对建安成本的审核要点（国税发[2007]132号）
1、出包方式 重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
①从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
②实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
③审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
2、自营方式 重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
甲供材凭发票可以归集至建筑安装工程费中，没有疑问；至于精装修房中的家电、家具是否可以归集至建筑安装工程费中去，则在实务中存有较多争议。有的地方就规定，如果精装修房中的家电家具，合并至房价中一并收取的话，那么就作为房价的一部分进行税务处理，不再单独征税。
土地增值税清算实务集锦（五）
商业用房采取层高系数法进行建筑成本调整的利弊分析
商业用房因为层高较高，若采用建筑面积法进行成本分摊，难免有失公允。这个时候，采用层高系数法进行成本分摊，显得更为科学。但是这个方法也有利有弊，如下我们将展开具体分析。
案例
某房地产公司开发房屋总可售面积185,300平米，其中地下可售车库5,300平米，地上商铺50,000平米，一般住宅130,000平米。建安成本为555,900,000元。（住宅标准层高3米，地下车库标准层高4.2米，地上商铺标准层高5.8米）要求按照平均面积法、层高系数法计算分摊成本。
沥呕君解析:
我们先按平均面积法，又称可售面积法来计算一遍：
单位成本=555,900,000÷185,300=3000（元）
车库成本=3,000×5,300=15,900,000（元）
商铺成本=3,000×50,000=150,000,000（元）
住宅成本=3,000×130,000=390,000,000（元）
若按层高系数法，我们首先算出商业用房的层高系数=商业用房层高/住宅层高
地下车库层高系数=4.2÷3=1.4
车库系数面积=5,300×1.4=7,420（平米）
商铺的层高系数=5.8÷3=1.93
商铺系数面积=50,000×1.93=96,500（平米）
总系数面积=7,420+96,500+130,000=233,920（平米）
平均单位成本=555,900,000÷233,920=2,376.45（元）
车库应分摊成本=2,376.45×7,420=17,633,259（元）
商铺应分摊成本=2,376.45×96,500=229,327,425（元）
住宅应分摊成本=2,376.45×130,000=308,938,500（元）
由此可以看出，采用层高系数法后，车库和商铺可分摊的成本都有所提高；相应的，住宅分摊的成本则随之下降。如果商铺和车库已经早早售罄，那么在运用层高系数增加了可分摊成本之后，随着增值额的降低，同步达到降低税负的效果。但是层高系数法也并非完全没有缺点，比如当商铺、车库销售不畅时，或者说商铺和车库是由开发商自持运营的，那么这个时候多分摊成本就显得没有意义了，反而拖累了住宅部分的税收负担。
基础设施费
景观绿化如何纳税？开具什么发票？
模式一 与园林工程公司签订绿化工程施工合同（苗木种植、养护、铺装一条龙服务）
这种情况下，一般只开一张发票。
模式二 与苗木种植企业签订购销合同，同时与相关企业签订绿化工程施工合同
此种情况下，通常开具两张发票。
公共配套设施费
比较常见的两个税收争议问题：
（1）公共配套设施费扣除如何计算？
（2）地下建筑是否均可归集到公共配套设施费中？
国税发[2009]31号文明确规定了，利用地下设施所形成的停车场所，统一按公共配套设施费处理。其中，第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理（例外规定）。
开发间接费用
实务中主要三个比较具有争议性的税收问题：
（1）项目管理法能否归集至开发间接费用中？
这个法律没有禁止性的规定。
（2）营销设施费能否归集至开发间接费用中（临时建筑？异地租赁装修）？
这个在后面我们会与企业所得税做比较时再作详细说明，此类暂时略过不谈。
（3）项目咨询费或品牌使用费能否归集至开发间接费用中？
这个有争议，特别是咨询费。一般来说是不允许的，只能计入期间费用。
土地增值税与企业所得税开发成本的内涵比较
成本项目
土地增值税（实施细则）
企业所得税（31号文）
土地征用及拆迁补偿费
土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等（注：土地成本单列）
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
前期工程费
包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划设计、可行性研究、筹办场地通平等前期费用。
建筑安装工程费
是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目按照工程费等。
基础设施费
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区官网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
公共配套设施费
包括不能有偿转让为开发小区内公共配套设施发生的支出（详见国税发[2006]187号）
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（详见国税发[2009]31号文第33条）
开发间接费
是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费
土地增值税列举不完备的地方，可以参考企业所得税的部分。现版本的会计制度对于开发成本的描述同样不够完备，具体我们来看《财政部关于印发<企业产品成本核算制度（试行）的通知>》（财会[2013]17号）的规定。第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。其中的开发间接费，仅列举了工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等，我们依然从中没有看到有关营销设施建造费的描述。那么像这些在企业所得税政策文件中没有列举的相关费用，我们可以采用会计制度文件的规定。
总结就是：土地增值税没有列举的开发间接费用科目，我们可以参考企业所得税的规定；企业所得税也未尽枚举的部分，我们则可以参考会计制度。目的呢，只有一个：尽可能加大开发成本，尽可能缩减期间费用。实践中，我们发现有很多房地产企业的财务人员是将营销设施建造费放在了期间费用这个科目里，沥呕君认为，这种做法是欠妥的。
房地产开发费用
委托贷款利息如何处理？
A集团通过某商业银行将资金发放给其旗下的某地产项目公司B，问：这个行为属于金融机构借款吗？沥呕君认为，这个是不属于商业银行贷款的。因为商业银行在整件事之中，其角色只是相当于一个委托代理人，从中获取的是手续费和佣金，而并非资金利息！委托贷款合同也并未征收印花税。所得税上，也只是将委托贷款视同于民间借贷行为。
信托公司贷款利息如何处理？
信托公司作为其他类型的金融机构，同样需要满足利率不得高于同期同类商业银行贷款利率的要求。信托借款比较突出的问题就是发票。信托机构所开具的利息单算不算合法有效凭证，能否在土地增值税前扣除？即便是很多商业银行，也是没有利息发票可以提供的，这背后自有其历史原因所在。我们认为，这种利息单是应该要视为合法有效凭证从而允许企业在所得税和土增税前扣除的。《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）颁布后，国税总局所得税司曾经做出一个答复：银行提供的利息单因不属发票从而不得在所得税前扣除，但是其背后的原因并非企业自身所导致，而是有深层次背景的。沥呕君和大家来聊一聊这个背景。
原《中华人民共和国发票管理办法》（财政部令[1993]6号）第43条规定：对国有的金融、邮电、铁路、民用航空、公路和水上运输等单位的专业发票，经国家税务总局或者国家税务总局省、自治区、直辖市分局批准，可以由国务院有关主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关主管部门自行管理。
2010年修改后的发票管理办法（国务院令第587号）将第42条改为第44条，内容为：国务院税务主管部门可以根据有关行业特殊的经营方式和业务需求，会同国务院有关主管部门制定该行业的发票管理办法。国务院税务主管部门可以根据增值税专用发票管理的特殊需要，制定增值税专用发票的具体管理办法。
新办法虽然取消了金融企业自行管理发票的规定，但在实务中，大多数银行业发票还是没有纳入税务监制范围。
营改增后，税法又将贷款服务以及向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，排除在增值税抵扣链条之外，客观上淡化了银行业是否开具增值税发票（普票）的问题。
要解决这个问题，取决于两个方面。首先，税务总局需要汇同央行、银保监会做好工作协调，将金融机构开具的利息单纳入至税务监制的范围；其次，金融系统在改造业务系统的同时，需要广泛推行增值税电子普通发票。我们注意到，银行针对收取的手续费会开具发票，但是开票程序过于复杂，普及电子发票势在必行。在未来，除了手续费，利息若要开具发票的，需要改良开票系统，将之与增值税发票系统相衔接。
税金
印花税能否作为税金扣除？
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
我们知道，《施工、房地产开发企业财务制度》这个文件是于1993年7月1日开始施行的，但后面业已失效。按这个文件还存续期间的规定，印花税只能在开发费用里扣除，不能在税金里扣除。这个文件有两个阶段性变化:2013年1年1日执行的《小企业会计准则》规定,印花税直接计入营业税及附加，不再计入管理费用；营改增后，财会[2016]22号文规定，印花税需要计入税金及附加。从这个角度来看，原来的一套说法就经不起考验了。原先说的是，既然已经计入管理费用，所以不得再作为税金进行扣除，只在房地产开发费用里进行扣除。营改增以后，房地产企业在转让环节所缴纳的印花税，都可以作为税金扣除。
可视同税金扣除的行政规费和基金是什么？
这个主要指的是地方教育费附加。申报表里没有设计，填报时需要综合考虑，否则再无处可扣了。
增值税一般计税方法下如何扣除附加税费？
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题
......
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
这项规定会带来一个问题。因为在增值税一般计税方法下，收入与附加税费并非一个简单的线性关系（因为考虑到还要扣除土地成本），有待于总局在顶层设计上进行优化。
土地增值税清算后期管理
（一）清算后再转让
国税发[2006]187号文第八条
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
（二）清算后又发生成本是否允许二次清算
因为考虑到成本归集不够完整，因此很多城市设计了关于二次清算的管理规定：
企业达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法有效凭证的支出，此时是否允许企业申请对曾经清算过的项目进行重新清算呢？
现北京、湖北、广西、大连、青岛允许二次清算，而浙江则规定将清算后发生的成本计入清算后再转让的房地产中扣除。类似的问题还有清算后取得已清算项目的合法扣除凭证，以及清算后实际支付的公共配套设施费是否允许二次清算。
（三）纳税人结清土地增值税的时间
根据国税发[2009]91号文的规定，纳税人应在满足清算条件或收到清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报手续。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。按该清算规程的规定，企业在收到税务局的审核结论后，才结清土地增值税税款的义务。
注：上文所提的“一定期限内”，实务中，少则半年，多则3-4年。
清算补税是否加收滞纳金？
财税[2006]21号文规定：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
国税函[2010]220号文则规定：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
前面我们说了，税务机关在收到纳税人递交的土地增值税清算申报资料以后，审核周期会非常长，但是没关系，咱们等着就是。只要在收到税务机关所下达的税务清算结果通知书中所规定的期限内补缴税款就完事了，大可不必担心被加收滞纳金。我们只需要确保在预征土地增值税的阶段，没有超过期限就好。
哪些属于法定的不予加收滞纳金的情形？
1、因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在3年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。（征管法第五十二条）
2、纳税人善意取得虚开的增值税专用发票被依法追缴已抵扣税款的，不按《中华人民共和国税收征收管理法》第32条规定加收滞纳金。（国税函[2007]1240号）
3、纳税人根据《中华人民共和国税收征收管理法》第27条规定，经税务机关核准延期申报并按规定预缴税款的，在核准的延期内办理税款结算时，不适用《中华人民共和国税收征收管理法》第32条关于纳税人未按期缴纳税款而被加收滞纳金的规定。（国税函[2007]753号）
4、税务机关依照《中华人民共和国企业所得税法》第六章规定作出的纳税调整，需要补征税款的，应当补征税款，并按照国务院规定加收利息。
5、主管税务机关开具的缴税凭证上的应纳税额和滞纳金为1元以下的，应纳税额和滞纳金为零。（国家税务总局公告2012年第25号）
6、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（国税函[2010]220号）
7、纳税人未经批准占用应税土地，应税面积不能及时准确确定的，主管地税机关可根据实际占地情况核定征收耕地占用税，待应税面积准确确定后再结清税款，结算补税不加收滞纳金。（国家税务总局公告2016年第2号）
8、关于应扣未扣税款是否加收滞纳金的问题（国税函[2004]1199号），按照《征管法》规定的原则，扣缴义务人应扣未扣税款，无论适用修订前还是修订后的《征管法》，均不得向纳税人或扣缴义务人加收滞纳金。
9、其他不予加收滞纳金的情形。（比如电子缴税故障、关联交易补缴资源税等）
（四）、如何处理土地增值税税务稽查与清算的关系
税务稽查，是税务机关依职权由稽查部门而进行的执法活动。清算则是纳税人的义务，只不过这个义务涉及了税务机关的审核动作。如果一个项目达到了清算条件而企业未清算，经税务机关稽查后，企业需要补缴土地增值税，并加收滞纳金。因此，纳税人在企业达到应清算条件后应及时向税务机关提出清算申请，避免造成不必要的税收损失。需要注意的是，若税务机关在稽查过程中发现企业存有可以进行土地增值税清算的情形时，这个时候企业不仅需要补交税款，同时也会被处加收滞纳金。换言之，此时企业就无法享受国税函[2010]220号文中所规定的不加收滞纳金的优惠政策。
最后，我们来总结一下土地增值税和企业所得税这两个税种：
区别点
土地增值税
企业所得税
地价款
单列
计入“土地征用及拆迁补偿”
地价款分摊方法
占地面积；建筑面积
占地面积
扣除形式
土地成本、开发成本、开发费用、税金、加计扣除；开发费用比例扣除
成本、费用、税金、随时、其他；3项预提
利息
成本中利息调整为费用；据实扣除或计算扣除
资本化利息；费用化利息
扣除凭证
未取得合法凭证不得扣除
待取得合法凭证再计入计税成本
成本计算方法
审批项目清算；分期清算；分类型清算
制造成本法计量与核算
好了，到这里，有关土地增值税清算的相关知识，我们就介绍到这里，谢谢各位的阅读。
