导读：许多被拆迁人谈到集体土地上房屋拆迁，就开始问律师，为何我的房屋那么好，政府怎么就给我几百元一个平方？等等不合理现象，马上想让律师解答自己能够得到多少补偿安置？
类似咨询上述问题，被拆迁人更想关注自己能够获得多少合法合理补偿？想得到解答，这就需要从涉案具体项目补偿安置方案的合法性谈起。这也是今天讲解的重点。
需要说明几点：
1、本次讲解是结合律师办案实践，针对集体土地上房屋拆迁补偿安置方案（以下简称补偿安置方案）的合法性审查存有共性及个别方案中重点内容予以讲解，而不可能讨论某一个具体补偿安置方案案是否合法？
2、从法律上，若补偿安置方案制定标准合法，这一标准就像一把“尺子”一样，拆迁人就应该用这把“尺子”去衡量每家被拆迁人房屋，被拆迁人也就能够得到相对公正的利益。所以往往是补偿安置方案标准低，侵犯被拆迁人权益。
3、希望被拆迁人准备笔，记录本次讲解重点，这样能够系统对补偿安置方案有基本了解，以便对于被拆迁人能够对具体项目获得多少补偿安置，有所判断。且主要讲解的是住宅部分。
下面一一讲解：
一、了解集体土地上房屋拆迁的特点
其实集体土地上房屋拆迁，由于至今未出台全国范围内统一适用集体土地上房屋拆迁管理办法，对于集体土地上房屋拆迁补偿安置标准，根据土地管理法规定，由各省市制定出台具体法律规定。故被拆迁人问能够得到多少补偿安置，也主要看具体补偿安置方案案所制定的标准。
二、必须具体涉案的项目补偿安置方案名称，比如，前天有客户让审查的是九江市某村中村改造项目体土地上房屋拆迁补偿安置方案，这是比较规范的。若只是简单一张、几张致广大被拆迁人的一封信，肯定不是法律意义的补偿安置方案。
三、是否有省级以上人民政府土地审批文件
结合《土地管理法》第二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条之规定，征收集体土地应由省级以上人民政府批准。
解读：依据《土地管理法》规定，地方政府征收集体土地必须办理省级以上人民政府批准文件。没有集体土地征收，根本不用谈房屋拆迁补偿安置方案的合法性。即使地方政府发布了具体补偿安置方案案，也是非法的。
四、查看具体补偿安置方案案所依据法律规定
补偿安置方案一时公布后，作为被拆迁人首先看方案所依据哪些法律规定所作出的，尤其是地方性法规，对应的是级别越低地方政府所制定涉案项目补偿安置方案，越是具体，越能判断补偿安置标准的合法性。被拆迁人一定要查看所依据法律规定的内容，地方政府有时很难按所依据的法律规定内容，制定补偿安置标准。
地方政府更为可笑的，有依据《国有土地上房屋征收与条例》制定具体补偿安置方案的，这样的补偿安置方案典型违法。因为集体土地上房屋拆迁与国有土地上房屋征收适用法律规定根本不同。
五、补偿安置方案制定过程中是否保障了被拆迁人合法权益
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五规定：“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”
解读：1、此条文虽然比较简单简短，但每一句话，都有比较重要法律意义。第一、地方国土部门必须先公布拟补偿、安置方案；第二、补偿、安置方案必须在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告；第三，补偿、安置的标准必须听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见；第四、征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准；第五、征地补偿、安置方案批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对照此条文规定，被拆迁人很清楚地会了解具体补偿安置方案案存有哪些方面违法，也是争取提高合理补偿的话语权，一定要注重。
解读：2、随意在网上查到，一部衡政办发〔2015〕73号衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法。该地方性法规对于补偿安置方案制定过程中保障被拆迁人合法权益的内容，比《土地管理法实施条例》第二十五规定更详细。
六、补偿方案主要内容
1、补偿安置原则
《土地管理法》虽然没有规定具体房屋拆迁补偿安置标准，但规定最一个法律原则，即保障原安置的农民保持原有的生活水平不能降低。
解读：此原则是衡量补偿安置方案所制定的标准，是否合法性重要依据。有人简单理解最低合法标准，那就是“拆一还一”，即最低安置被拆迁人所居住房屋，不能低于原居住合法控制建筑面积，也不能让被拆迁人还要自掏“腰包”进入安置房，否则，拆迁没有保障被拆迁人最低合法权益，只能让被拆迁人“越拆越穷”，这是法律绝对不会允许的。
2、补偿与安置是有所区别，补偿是对房屋价值补偿、宅基地价值补偿、搬迁费和临时安置费、停产停业损失的补偿、补助和奖励等计算得出的总合理补偿费用。而安置是对符合被安置对象，保障其最基本居住权益不能降低的原则，而给予一定安置。故实践中，被拆迁人与拆迁人分别签订补偿与安置协议。
3、补偿包括具体项目
货币补偿款一般计算公式包括：
房屋拆迁补偿价总额=宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价+装修及附属物+各项移机费+各项补助费+各项奖励费
A宅基地补偿
（1）、合法宅基地面积认定
一般合法宅基地面积以“有效文件”为依据。当实测占地面积小于“有效文件”上标明的面积时，一般做法以“有效文件”上标明的面积为准。当实测占地面积大于“有效文件”上标明的面积时，大于面积的认定不得超过“有效文件”标明面积的多大百份比。（会在方案中有说明）
若由于历史因素，被拆迁人有多处宅基地，应当给予一并计算，补偿。
（2）、新老宅基地面积控制标准认定
由于宅基地面积控制标准，是由各省、市出台具体法律规定。所以想了解涉案补偿安置方案中，新老宅基地面积控制标准认定，看地方性规定。
解读：一般称1982年规定的宅基地面积为老宅基地，以后规定的宅基地面积为新宅基地地。以北京通州区为例：1983年12月31日之前经依法审批使用至今的宅基地为老宅基地，面积控制标准为267平方米。1983年12月31日之后经依法审批使用至今的宅基地为新宅基地，面积控制标准为200平方米。
对于合法宅基地面积超出新老宅基地面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价的给予一定标准补偿，具体地看涉案补偿安置方案标准的规定。
（3）、宅基地区位补偿价
解读：宅基地占地面积补偿价，有的地方按征地区片价计算，有的地方按宅基地区位补偿价，并明确具体标准为多少。故被拆迁人有多处宅基地的，只会影响其获得宅基地补偿款。
B房屋补偿
（1）、房屋测绘面积
被拆迁人实际占用土地面积和房屋建设状况由测绘机构进行实地测绘，并对其宅基地四至范围及首层房屋建筑面积予以标注。
（2）、房屋重置成新价
合法宅基地四至范围内首层房屋的重置成新价由评估机构据实评估。除此之外的房屋按照一定标准（往往比重置成新价低）给予补偿。
特别予以说明，经有关部门已认定为违法建设的不给予上述补偿。
解读：1、对于被拆迁人多处房屋的，只会影响其获得房屋补偿。解读：2对于其他律师咨询解答时，尤其涉及城中村改造项目，被拆迁人房屋补偿可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，按被拆迁房屋周围商品房市场价格补偿，请注意这一原则适用的前提是被拆迁人房屋必须是合法控制面积范围内，若只给予货币补偿安置的，可以参照此标准。一定不要理解错误。其中对于宅基地面积上房屋合法控制面积的认定，也是由各省市地方性规定，比如《吉林省土地管理条例》第三十五条：“农村村民，一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过下列标准： （一）农业户（含一方是农业户口的居民）住宅用地三百三十平方米；市区所辖乡和建制镇规划区、工矿区农业户居民的住宅用地二百七十平方米；（二）农村当地非农业户居民住宅用地二百二十平方米；（三）国有农、林、牧、渔、参、苇场（站）和水库等单位的职工住宅用地二百七十平方米。”
（3）、装修及附属物补偿
（4）、 设备移机费
（5）、 停产停业综合补助费
对利用合法宅基地上自有正式房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，可结合认定的经营面积按一定标准给予一次性停产停业综合补助费。
（6）、搬迁补助费
（7）、安家补助费
（8）、 住房困难补助费
（9）、独生子女补助费
有的涉案补偿安置方案标准，规定符合认定条件的，给予独生子女一定补助费，有的规定增加一定数量面积的安置房。
解读： 1、装修及附属物补偿、 设备移机费、 搬迁补助费、安家补助费、 住房困难补助费，具体涉案补偿安置方案都有标准，一般补偿差距不会，不再讨论；2、以上内容只是原则上规定，具体需要结合涉案补偿安置方案标准，可以核实被拆迁人大概能够获得多少补偿费用。
C、安置
（1）补偿安置方式
结合《土地管理法》47条和其他法规规定，补偿安置主要包括：另批宅基地；纯货币补偿；政府提供安置房。政府提供安置房又分不需要费用、以优惠价格购买、产权调换。被拆迁人只能选择其中一种方式。
(2)、具体涉案补偿安置方案中，应该保障被拆迁人对于安置方式的选择权。一般地，宅基地上房屋被拆迁人只能选择一种安置方式进行安置。若涉案补偿安置方案只规定一种选择安置方式，典型属于侵犯被拆迁人的权益。
解读：《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于被征收人明确约定，必须保障被拆迁人选择权益，否则，涉案项目补偿安置方案违法。对应的有最高人民法院发布的指导性案件。而对于补偿安置方案中是否必须保障被拆迁人对于安置方式的选择权，《土地管理法》没有明确规定，但国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》第（八）条也提出了原则性要求“住宅拆迁要进行合理安置补偿，征地中拆迁农民住房应给与合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被征地农民的住宅问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑到被征收的宅基地。房屋拆迁按照建筑成本重置价格补偿。宅基地征收按照当地规定的征地标准补偿。在城乡结合部和城中村，原则上不再安排宅基地建房，主要采取货币或者实物补偿方式，由被拆迁农户自行选购住房，或者政府提供的安置房屋。被拆迁农户所得的拆迁补偿及政府补贴的总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。”但此规定也是没有明确规定，必须保障被拆迁人有选择权。本律师认为，补偿安置方案，也是必须保障被拆迁人选择权益，否则，涉案项目补偿安置方案违法。
(3)、另批宅基地
具体涉案补偿安置方案，结合各省市对于宅基地控制的规定，限制另批宅基地面积，一般是0.25亩，有的达到0.3亩。
对于另批宅基地建房面积也是有控制的，一般控制在200-300平方米。
解读：被拆迁人一定要注意：另批宅基地建房所需成本，包括装修，对比原给予的补偿总费用。若补偿折抵建房成本，拆迁人不需要“自掏”费用，可以住进能够保障最基本生活的房屋。这可以说明具体涉案补偿安置方案标准不算低。若被拆迁人“自掏”费用太多，这可以说明具体涉案补偿安置方案标准比较低，有依法维权空间。
(4)、纯货币补偿
以宅基地上房屋控制合法面积，按周围商品房市场评估，这是纯货币补偿方式，被拆迁人至少应该获得的权益。而不能简单依据房屋重置成本价补偿被拆迁人。否则，严重侵犯被拆迁人利益。若以房屋重置成本价获得的补偿，很难得到相同面积的商品房。有依法维权空间。
（5）、以优惠价格购买安置房
具体涉案补偿安置方案中，对于安置面积，有的规定人均50平方米，有的约定60平方米，还有的约定70平方米；
具体涉案补偿安置方案中，约定的优惠价格不得低于原房屋补偿价格，否则，低于“拆一还一”标准，没有保障被拆迁人原生活居住水平不能降低。有依法维权空间。
（6）、产权调换
具体涉案补偿安置方案中，对于产权调换具体比例，也是一样不能低于“拆一还一”标准，否则，没有保障被拆迁人原生活居住水平不能降低。有依法维权空间。
综上：无论选择哪种安置方式，具体涉案补偿安置方案的标准，均不能保障被拆迁人原生活居住水平不能降低。
D、安置对象的认定
解读：1、被拆迁人能否享受安置利益，必须依法享有农村宅基地使用权，而农村宅基地使用权，是村集体组织成员应该享有特殊权益。故具体涉案集体土地上房屋拆迁安置权益的规定，其实就是保障村集体组织成员最基本居住权益。
故具体涉案集体土地上房屋拆迁安置都有对被安置对象的认定。也可以参考《重庆市高级人民法院印发〈关于农村集体经济组织成员资格认定问题的会议纪要〉的通知》：“ 一、关于集体经济组织成员认定的基本原则
1、农村集体经济组织成员资格的认定，应当以是否形成较为固定的生产、生活，是否依赖于农村集体土地作为生活保障为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口，作为判断农村集体经济组织成员资格的一般原则。
二、关于集体经济组织成员资格的取得
2、父母双方均具有本集体经济组织成员资格，或者父母一方具有本集体经济组织成员资格且依法登记为本集体经济组织所在地常住户口，则该父母之子女自出生时起认定取得本集体经济组织成员资格。
3、因合法的婚姻、收养关系，在本集体经济组织所在地生产、生活，并将户口迁入本集体经济组织所在地的人员，认定取得本集体组织成员资格。
4、因国防建设或者其他政策性原因，通过移民进入本集体经济组织所在地生产、生活，并将户口迁入本集体经济组织所在地的人员，认定取得本集体经济组织成员资格。
三、关于集体经济组织成员资格的丧失
5、集体经济组织成员死亡，其集体经济组织成员资格自死亡时起丧失。
6、取得其他集体经济组织成员资格的，自取得其他集体经济组织成员资格时起，其原有的集体经济组织成员资格丧失。
7、迁入本市各区县（自治县）所辖街道办事处或者区县（自治县）人民政府驻地镇，转为非农业户口的，自取得非农业户口之日，其原有的集体经济组织成员资格丧失。
8、迁入第七条以外的其他城镇，转为非农业户口，且纳入国家公务员序列或者事业单位编制的，其原有的集体经济组织成员资格丧失。
9、农村集体经济组织成员资格丧失的确认，应当遵循以人为本的原则，在农村集体经济组织成员未改变户籍性质和退出承包地之前，一般不宜认定农村集体经济组织成员资格丧失。
四、几类特殊人员集体经济组织成员资格的认定
10、农嫁女或入赘男的集体经济组织成员资格应当以是否在配偶对方形成较为固定的生产、生活，是否依赖于对方农村土地作为生活保障为基本判断标准。（1）农女嫁出后，在男方较为固定生产、生活，并依赖于男方土地作为基本生活保障的，无论其户口是否从原集体经济组织迁出，均应认定具有嫁入地的集体经济组织成员资格；（2）农女嫁出后，户口仍在原集体经济组织，承包地亦未收回，但本人或者与其配偶均外出务工，并未在男方较为固定的生产、生活，应认定具有原集体经济组织成员资格；（3）农女嫁到第八条所称的城镇，户口迁入男方，无论其在娘家生产、生活，还是在城镇生活，只要未纳入国家公务员序列或者事业单位编制（自收自支的事业单位除外）的，应认定具有原集体经济组织成员资格；（4）农女嫁出后，因为离婚，又回原籍居住生活，但户口未迁回，应认定具有嫁入地的集体经济组织成员资格，但在原籍重新分得了承包地的，可以认定为具有原集体经济组织成员资格；
入赘男的农村集体经济组织成员资格参照上述精神确定。
11、外出就学的农村集体经济组织成员，毕业后在城市形成较为固定的生产生活基本条件，不依赖于农村集体土地之前，不应认定其丧失集体经济组织成员资格。
12、服兵役人员，应当保留其集体经济组织成员资格。其中任干部的，或者按政策应当进行转业安置的士官，一般应认定其集体经济组织成员资格丧失。
13、劳改、劳教和服刑人员应当保留其集体经济组织成员资格。
14、非因生活需要，而是出于利益驱动或其他原因，仅将户口挂在集体经济组织的，不应认定具有该集体经济组织成员资格。
15、将非农业户口迁回原籍，成为农村户口，但不承包经营集体土地，而是以退休工资等其他稳定性收入作为基本生活保障的回乡退养人员，应认定为不具备集体经济组织成员资格。”
另举具体一个项目的补偿安置方案中，对于被安置对象的条件认定，通州区潞城镇棚户区改造项目（B、C、D片区）集体土地住宅房屋拆迁补偿与安置方案：
（1）被拆迁人及其户籍在本村的父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女及外孙子女；配偶和其户籍不在本村的一名子女。
（2）符合本方案安置条件的本村户籍人员的非京籍配偶，因政策限制户口尚未迁入本村的。
（3）原本村户籍人员正在服兵役的、就学户口转出的在校生及正在服刑的人员应给予安置，其中现役军人经六方工作小组研究认定后可增加50平方米安置面积。
（4）父或母户籍在本村，因违反计划生育政策一直未能上户口的子女，经六方工作小组认定并公示3日无异议后，在本次拆迁中享受本村户籍人员的补偿及安置。
（5）本村村民之间有宅基地买卖协议的，对买受人给予补偿和安置。
（6）在拆迁补偿安置协议签订前已故的人员不予安置；被安置人员不得重复安置。
（7）符合上述安置条件的非本村户籍人员，经区住房保障部门核查其拆迁区域外有住房或享受住房保障的不予安置；在通州区区域范围内因旧城区、旧村改造已安置过的人员在本项目中不予安置。
解读：其实你会发现具体涉案集体土地上房屋拆迁安置方案对于被安置对象的规定条件，与前面文章中所认定村集体组织成员的条件，基本一致。被拆迁人可以看看本律师写的有关村集体组织成员认定的文章。
综上，本文只是结合实践，提供给被拆迁人一个判断具体涉案集体土地上房屋拆迁安置方案标准是否合法，大的方向。即必须保障被拆迁人原生活居住水平不能降低。具体涉案集体土地上房屋拆迁安置方案标准是否合法，需要被拆迁人具体分析，作出判断，由于本文内容有限，具体方案中规定的内容较多，若有不明白的，建议携带具体涉案集体土地上房屋拆迁安置方案，找专业律师咨询，作出准确判断，以便维护被拆迁人合法权益。
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