[转载]登记机关未尽到必要注意义务办理的房屋抵押登记无效

 二、房产抵押登记材料中缺少《国有土地使用证》是否影响抵押登记的效力？

我国《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。” 根据法律规定，《土地使用证》和《房产证》由不同的机关颁发，《房产证》只代表房屋产权，不包含土地使用权。那么在办理房屋抵押登记时，是否需要交验国有土地使用权证？一种观点认为，房、地已经一并抵押，再要求提供土地使用证无实际意义。同时，实践中我国大多数城市的土地使用证发证率较低，很多城市对分户产权还没有发证，且对于城市中的高层建筑的多层房产而言，土地使用证记载的土地使用面积都是从理论上分摊的，具体位置很难确定，土地使用权证仅具有象征意义。而且，从长远来看，房地统一登记是今后发展的趋势。因此，办理房屋抵押登记时不需要交验国有土地使用权证。另一种观点认为，虽然法律规定房、地应当一并抵押，但由于实践中房、地分别抵押的情况大量存在，且容易产生一些矛盾纠纷。因此，为了解决上述问题，根据我国法律、法规关于房屋所有权土地使用权同时抵押的规定，在办理房屋所有权抵押登记时，应当同时交验房屋所有权证和土地使用权证。我们认为，办理房屋抵押登记时应当将房屋所有权土地使用权同时抵押，在办理房屋抵押登记时是否需要交验国有土地使用权证，应当严格依照现行法律规定予以办理。《城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”本法第四十八条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用证、房屋所有权证书办理。”《城市房地产抵押管理办法》第三十二条房地产规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（四）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或房地产权证，共有房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。”上述法律法规在行文表述时，在房地两证之间使用了表示并列关系的“顿号”，而没有使用表示选择关系的“或者”，据此，房地产两证齐全，是办理抵押登记的必要条件。本案中被告在没有核验《国有土地使用证》的情况下予以登记，违反了前述法律、法规的规定，这是其房屋抵押登记被人民法院撤销的重要原因之一。