我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：琨瑜府155平米6楼，21300元/平米，可否买入？回答：深圳落户必须满足的条件:1.全日制专科学历、年龄35岁以下。2. 全日制本科学历、年龄45岁以下。3. 全日制硕士及以上学历、年龄45岁以下。4. 非全日制硕士，年龄45岁以下，满足任意一条即可办理入户。提问：房姐，如果资金不允许，不能全部条件都符合自己的预期，那同小区的房子优先考虑楼，朝向，户型还是什么别的因素，更保值有升值空间。
回答：最关键的一点：价格。价格决定了房价涨幅的空间。
买得低，所以省下来的都是利润。低价，本身就是一种优势，用低成本买到高价值的资产，买到即赚到，以后卖房时，议价选择权也会更多。当然，这里的低价，不是指绝对价格更便宜，而是相对竞品更有性价比。
并不是所有便宜的盘都是价值洼地。绝对价格更低的，通常都是垃圾盘。而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
提问：房姐，借您慧眼。北京朝阳十里堡城市广场，36平小户型，层高4.5，可装成两室，70年大产权房，单价4.7，总价165。但房子无进出水，需要后期装修接入，接入大概需要十多万，此外只有西向一扇窗。是不是笋盘？多谢房姐！爱你！！提问：你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素回答：怎样考虑一个二手房的购买价值?1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上 5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。提问：房姐你好，请问南通通州区的招商新城雍景湾适合入手投资吗，或者南通和沈阳分别投资适合哪里，本人子弹80发。回答：是个韭菜盘。南通是地价推动型的楼市，另一方面原因是苏州外溢需求，南通的人口在流失，从基本面上来看，未来不会有大机会。现在就是上涨尾声。沈阳是楼市启动初期，当沈阳房东，是国内最后一个从头吃到尾的大都市红利。提问：房姐你好！我最近有换房的打算，想把金利明珠的房子卖掉，加点钱，换到后湖去（如果直接买一套，没有那么多子弹），不知有什么好的办法，可以快速换房！谢谢回答：金利花园房龄比较老，建议做凤变冰之后出手，详见知识星球内部资料《卖房科技树》提问：新人提问，本人是湖北省县城的，孩子现在武汉读大学，户口在学校，想在武汉买房，重点关注徐东商圈附近的房子时、意外收到附近的宣传单友谊大道纺机路有57-95平米的现房，劲爆价13300/平米，经电话咨询得到的信息如下，这个是一栋毛坯还建房、不限购、需要一次性全款付清，口头承诺5年之后办证。好像可选择的户型和楼层不多了。我有点心动又怕上当受骗，不知道通过什么渠道了解这些信息的真实性，如果真实，怎样操作才能保障这房子一定属于自己，有没有相应的法律条款或者政府机构提供担保，让居住或者5年内出租踏实咧，求解，万分感谢回答：还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质 和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证 。如果是集体土地性质 就不能办证。你的第一步，是需要看产证，做产调。提问：房姐，您好，不好意思又跑来问你了，如何分辨出这个板块在打8.8折，这个小区在打折出，是多跑盘吗，还是有啥诀窍呢？回答：一说到笋，就是说要跑盘两百套，这个说法有些敷衍，效率底下，并没有思考如何优化模型。如何高效淘笋，详见知识星球内部资料《淘笋方法论》房姐，请问单位在未来三路的建的福利房，8100平米，2021年交房，开发商是中建三局有产权。现在开始交一半首付，因为是二房二贷。周边配套目前是一片荒芜，长持五年的话有投资价值吗？提问：亲爱的房姐，中秋节快乐！如果首套刚需贷款利率上浮30%达6.39%，犹豫：1、按原计划首付三成，贷足30年，利率上浮30%，手上剩下的钱二套。2、直接借钱全款。二套向后推，把家里其他房产通过抵押经营贷出来钱还款（利率大概在五点多），但抵押经营贷期限较短，不过可以保留首贷资格，二套再用首贷贷总价更高楼盘。请问房姐，值得为了保留首贷资格将手上流动资金出空吗？急等！回答：如果买入楼盘性价比非常高，利率上浮30%可以接受，一般楼盘持有5-8年，期间可以申请银行降利率。现在把所有子弹打光，意味这接下来的3年，你看到笋盘也没办法啃，错失建仓良机。另外，如果其他低利率银行同意给你放贷，你可以跟开发商申请更换银行。或者配合买点贷款银行的保险 理财类产品，只要不是银行统一上浮的利率，都可以给信贷员塞点红包，适当降低利率。提问：新人首问：美丽的房姐你好！急问：武汉本地户口，首套是在阳逻公积金按揭贷款尚未结清，现预购二套房，子弹30，想在盘龙城区域购小户型以投资为主。看过几个地铁沿线盘，觉得北辰蔚蓝城市比较好，国企实力大规划有大片商业，现有少量95平低楼层小三房电梯房含装修价11000（1-2层是底商），而且是不限购区域可以首付三成在我预算范围内（装修2000可以全额贷款），未来7号线北沿线天阳路站就在附近。房姐认为是否可以入手？回答：你好，北辰蔚蓝城市有地铁7号线的利好，距离地铁站比较近。但是整个片区的定位就是睡城。自住可以买，纯投资不建议入了，北辰在片区内价格偏高，限购区和不限购区都有比他更好的选择，回报率大的楼盘，详见知识星球内部分享。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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