买了10套房，全部翻倍！这些经验你值得借鉴！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，武汉投资的新房，物业费比较贵要5块，有什么办法降低这个成本？一般不收房不装修是不是可以减免物业费？谢谢～

回答：具体看你们物业的收费准则了，有很多小区清水房物业收费减半。

物业费是一个专有概念，最开始设定和最后业主大会确认，需要经过两个环节。一般的上涨和下调，都需要经过业主大会。物业服务和物业费并没有直接关系。最有关联的是人心。也就是老百姓的认可度。

提问：房姐，深圳豪方天际花园，你觉得咋样？

回答：豪方的优点缺点都很明显，被北环和南坪包围的现状不可改变了。因为有双学位、南山次新、总价最低小三房这几个标签，短期价格还拉了不少。74平小三房成交已经去到650万，我认为，短期内，这个盘可能要横上一段时间，要到成绩出来、地铁通车才能判断下一波行情。

提问：房姐您好，目前在深圳，sfsd，子弹120w，地区不限，纯投资，请问深圳哪些地方值得投资？最好有具体的小区推荐。还想问下哪年之后的楼盘属于次新盘？谢谢！

回答：深圳房产的特点：杠杆高，好贷款。这也就造成了一个结果，你可以以极少的首付，完成上车的目标。

首付30万，可以买到70-100万的1居（不推荐）；

首付60万，可以买到150-350万2-3居，后海蛇口，碧海翻身，大运龙城；

首付100万，可以买到300-500万的2、3、4居，福田南山宝安龙岗都有，需要淘笋。（深圳首房首贷可以贷到更多，没有首房首贷的，一般可以贷6-7成）（也有100买1000的，小白不建议走钢丝）贷款500万以内，流水是可以合规技术解决的。深圳2005年以后就是广义上的次新了。

提问：姐，刚卖了现在住的房子，想换一个房子，现在纠结是要换价格低的地段不怎么好的，还有换地段好，价位高的，目标城市福建泉州，一平米差3000

泉州自住买一套CEO吧，差价3000并不多。房价的本质是效率回答：买房的三个重要因素：地段，地段还是地段。

地段的本质是什么呢？就是周围配套齐全，要学校有学校、要医院有医院，要超市有超市…你一天可以做很多事情，上学不用接送，出门就可以买菜，不舒服左转就去医院，效率非常高。地段好的房子，配套齐全，价格就贵。配套其实就是一出门就能享受各种社会服务的一个效率的体现，房子的定价本质上就是为效率买单。

投资才接受不完美。

提问：亲爱的小姐姐 能不能解释一下54大法落户具体操作？有什么影响？

回答：54大法破限购，武汉目前有8种破限购方式，详见知识星球内部分享。

提问：房姐好，本人目前在佛山工作，属于武汉户口，武汉买了一套房在关山大道，目前手里还有个300多，觉得是入手佛山千灯湖好，还是武汉的世纪江尚好呢

回答：你好，佛山不建议买。佛山是没有佛山人的房地产市场的，是由广州人决定的。

可以和你说说佛山对于多军是怎么一回事。买佛山的多军，基本两类，都是广州本地为主，一种底仓多，需要小舢板，一种小单单单追热点。

从16开始买新塘，到南村万博，再过南站到顺德北滘，都是这个策略。

把主场放在佛山，不是一个很好选择，限购限贷没有创造规模的优势，选筹目标划定，涨幅不可保持。

世纪江尚不考虑，投资客太多。大平层有江景保值能力强，需要等牛市才能溢价卖出。如果喜欢，建议淘淘一线看江单价不超过3万的次新笋盘，现在二手市场冷，不着急。

子弹300，主场佛山，投资首选深圳，次选广州，这2个地方破限购都不难，深圳大专以上都可以落户。大仓位留在一线，武汉小仓位随时都可以买。

提问：房姐，怎么可以不用工资还房贷

回答：0首付：新房可以通过开发商分期实现，二手房0首付可以通过笋盘+高评高贷实现

0月供：信用卡空当接龙和各类贷款，二手房可以做民宿，租金抵月供。

详细操作见知识星球内部分享。

提问：房姐你好！我和老公在徐东二桥附近有3套房，1套自住，另外2套都是80平米旧房出租。现考虑买房投资，初步意向在光谷东龙湖香颂、中粮光谷祥云。我们年收入合计30w。现问题很多：一是限购；二是我在荆门还有商品房剩10多w贷款未还清；三是首付款不够，总房价估计都在150w左右，我们手头只有30w。我的初步意向：一是让我妈妈以投靠子女落户，用她的名义可否sfsd？（但她无工作已到退休年龄）；二是把手头贷款还清；三是以我们其他房产抵押贷款凑足首付款。不知道选址对不对，也不确定这样是否太折腾、冒险。因预感武汉房价低迷期快要过去，不想错过机会。谢谢房姐解答，希望你一直美美哒！

回答：你好，现在持有的几套房产需要梳理下，重新配置。

1.荆门房产如果不考虑自住，可以出手，5线城市留着没价值，荆门经过上一轮棚改以后，房价接近翻倍，现在是一个比较好的出手时间点。如果未来考虑自住，建议把尾款结清，腾出你的贷票。

2.徐东片区成熟，2套80平的老房未来涨幅跑不过次新盘，属于房产生物链的最底端，如果房龄在20年以上，建议出手。房龄若超过25年，非常难按揭，下家需要全款接盘。

3.关于房票，建议先用你们自己的房票，自己房票用完再考虑老人票做接力贷。老人年纪65岁之前都可以办。几套房子出手之后，可以融资到100以上，开发出自己的老人的2-3张房票，继续买入低价次新盘。留足2年月供即可。

武汉回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，我们三家三口在武汉南湖有一套次新房，在保利新武昌有两套，还未交房。街道口有一套公寓己出租。房票已用完，现在我们看上保利上城下面五十多平方商铺，在规划的运动中心和商业之间，离地铁八百米。单价3万二左右，首付120万，贷70万，利率上浮10%。想问一下房姐能投资不？

回答：你好，一直不鼓励买商铺，因为商铺有商铺的价值评估体系，如果是重要的人流节点旁边，租售比在5%以上，流量OK的话，持有没问题。

社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。

商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。商铺投资永远要比住宅的不确定性高太多，商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。

如果能开发出老人票建议做接力贷继续投资住宅，或者去重庆和沈阳这些不限购省会城市买，最后才考虑商铺。

提问：姐，属于希望能在房产里面短期套利的，方法就是买入市场价8折的房子然后包装卖出吗？只买二手对吗？因为新房没办法周转资金。市场价8折是区域同类型房价的八折，还是贝壳最低成交价的再八折?

回答：跟同一小区，同户型的最新成交价对比。高周转流派短炒最重要的是你刚开始就找好了目标接盘侠。详见知识星球内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

提问：房姐，现有套63平米的30年房龄房自住，原企业宿舍，物业是原企业退休职工，除了房子老旧，物业还管理不错，生活成本低，房子位于江汉区三眼桥，现手上有现金30万，毎月可还贷5000，想置换房，旧房问了中介说现在不好卖，除非等拆迁，可拆迁是个未知数，这样的市区老小区还有留的必要吗？

回答：你好，老房子如果暂时没有拆迁规划，建议凤变冰后出手。拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。

提问：美国房产投资你看好哪一个城市？对美国地产是否有研究？我近期准备去买，谢谢！

回答：美国房产的主要用途是：资产有那么几个亿以后，进行分散配置，对冲持有单一人民币资产的风险。从这个角度看，投资美国房产并不追求绝对回报（房价上涨速度），租售比也不是最重要的。选择最最稳健，同时流动性也较高的市场，才是最关键的。也就是首选纽约、硅谷，次选波士顿等几个大城市，的中心城区。

提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。房姐，请问买了这样的学区房，一定能上得了对口的学校吗？我听说这两学校有钱也不一定能上啊。还有就是没钱没势的家庭，读这样的学校，老师会不会对孩子不关心？小孩在学校会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书.

回答：面子也是商品。对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。

人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。

人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续

人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。

遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。

当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；

当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；

当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；

当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。

经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗...

中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在小学时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。

农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。

人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。

提问：美丽的房姐你好，有个问题想请教下。最近zf开会提了不将房地产作为短期刺激经济的手段。”，那房产进入横盘期的可能性就很大了。这时再加上通胀，房贷利息等因素，武汉的房产的涨幅还能覆盖掉这些成本么？

回答：只要zf稳定，纸币永远通胀，而且一旦进入通胀，往往速度越来越快。 楼市上涨核心是通胀，到涨幅多少，关键看买入时候的价格。100万的资金，每一年资金持有成本是10万，也就意味着资金成本在10%/年。 如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。

如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国一二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；但如果是精确到某个年份某个城市，那每年10%的涨幅，就是不确定的了。 很多城市的上涨规律是5年不涨，一涨把5年涨幅全部补足，比如武汉。 单价足够低，土拍面粉已经超过面包的城市，加上淘笋有确定收益，未来不必担心。

提问：请问怎么凑首付款

回答：详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本等级 》

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