我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：姐姐，求翻牌。先介绍下情况：1.手里两套房，武汉汉阳人信汇四期一套116平（还剩29年80万贷款）在出租，另有一套自住房；2.想给孩子读书准备套房子（汉口武昌核心区域，6年后用到）；3.个人判断汉口武昌核心区升值空间不大，所以想先在光谷投资1-2套房（老人票四张），获利后置换主城区学区房。4.子弹200+人信汇那套房请问：1.我的思路正确吗？2.人信汇何时出手？3.推荐最合适投资盘及户型谢谢
回答：现阶段买城乡结合部和产业新区是正确的选择。对于武汉这种二线省会城市来说，城市化进程还在继续，人口还在不断流入，有一部分是省内流入，还有一部分是一线城市的回流。
武汉还处于造新区、规划快速兑现、地铁成网、城市骨架拉大的关键时期，人们对于新区的热情与期待高于已经经历完该过程的一线城市居民，更愿意为规划买单，因此无论多远，只要有产业和配套的预期，房价就不便宜。
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人信汇继续持有，等这一波涨完后再出手。
提问：新人首问，房姐你好，新人小白一枚,打算投资总价100万上下的房产，目前看好的是佛山龙江、容桂、伦教，重庆大学城、西永，其中龙江有规划的珠广佛线，离佛山新城也很近,这几个地方请您帮忙分析一下。另外武汉有适合三无人员投资的百万左右的房产吗？谢谢大神指点
回答：你好，佛山分为禅城、三水、高明、顺德和南海五个区，其中三水和高明区的经济较弱，禅城区是佛山的政治和文化中心，虽然是政治核心却非绝对控制中心，因为经济基础决定上层建筑，佛山的经济强区是顺德和南海。佛山只能买临广的片区。重庆特点：多中心，无明显价差；可以参考土拍价格，中央公园，西永，蔡家，龙洲湾供了一堆地又如何？真正好的地就没看到过。炒作，没什么用的。就算价格一时间炒高了，出租也困难。西永只有与两江四岸相比很便宜的时候才能买。价差没拉开别买西永。可以确定的是，后面如果土拍地王，一定是在核心区域，地位将会越来越显著。
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提问：新人首问。房姐您好，我目前在武汉生活（已经限购），有广州的房票，手头子弹150，没有贷款。目前家庭年收入税后50左右。近期考虑在广州投资一套房子（新房），老婆不喜欢二手的。我是独子，老人年级大了需要考虑生病的问题。朋友推荐在南沙投资，想听下您的意见。
回答：你好，每轮行情下：板块轮动到底改怎么演变市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌1、 每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上钉钉的事实2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了3、广州：上面的这种情况，广州的新塘、南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，大家要小心谨慎南沙的一手溢价很严重，南沙的饼画的很大，落地还需要等很久，人气不足后续二手市场堪忧。
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提问：新人首提，坐标无锡，子弹250左右，武汉有老人票，70岁以上只能全款，想在武汉投资看了融创望江府和华桥城欢乐天际，一个江景一个学区，无法选择，或者武汉还有其它更好的标的不，本人没在武汉生活过，选盘时间也有限，还有无锡二手房本市人不限购，纯投资武汉和无锡哪个城市更合适，感谢房姐为我解惑。
回答：你好，上海不涨，苏州大涨，无锡南通湖州的大开发商房子都在涨。苏南民众毕竟存款多，改善需求和炒作需求一起就涨了。无锡完全藏富于民，国家层面完全没有存在感。无锡中长期还算ok，但我们不会愿意大长线建立大头寸。确定性不如一线和二线高能级省会城市。子弹250，建仓首选上海，次选武汉。纯投资，融创望江府和华桥城欢乐天际都不推荐。
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提问：您好，新人提问，请问您亦庄最近新开盘的融创亦庄一号和招商臻珑府这二个项目怎么样？主要是考虑自住。大概单价多少可以入手？谢谢！
回答：你好，亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 属于限竞房，7-8年不能卖，也不能抵押。亦庄扎堆一批限竞房，亦庄壹号和招商臻珑府离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。招商臻珑府周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，学校有建华实验亦庄学校。如果生活半径在附近，纯自住可以考虑。
提问：某大V最近一直强调国进民退，以后要重点关注“国中”城市，并且强调不久之后有惊涛骇浪，个人感觉有贩卖焦虑刻意炒作可能，您对此有什么看法？谢谢
回答：中yang集权，则毛细血管收缩到动脉。三四线城市消亡，集中到省会和一线城市提高生活效率和保留经济水平。国中城市优势：能级高，被重视，会给补贴，允许基建，允许卖地，允许举债。对发展很有好处，人口会预期流进来，风险也低。关注“国中”城市这一点没有问题。
我们星球内一直在推荐年轻人净流入的国家中心城市以及二线省会城市。楼市是个全国零和博弈的局，和股市一样，永远90%赔钱，10%赚钱。楼市10%是人口净流入、资金净流入、行政序列高、资源虹吸能力强的二线以上城市赚钱，未来三四线肯定整体跑不赢通胀的市场。
国进民退只是暂时现象，坚信我们的政府有智慧有能力构建强大的组织资源，发展好市场经济。
之所以绝大部分的人赚不到钱，有些时候，宏观会骗人，数据会骗人，媒体更是反向指标。世界是被投入最多的金钱，投入最多的精力，最在乎的人改变的。嘴炮党、小编党的信息完全忽视。
想要赚钱，把两脚踩在泥土里，感受市场脉搏。
提问：房姐，您说随时间，同区域同房龄不管开盘价如何房价趋同，但是我看北京很多小区并不是如此啊，比如芍药居一带，很多老小区可能差价还在10%~20%，是不是我忽略了其他因素，比如学区或者其他什么。这个模型能套用武汉么？
回答：一线城市跟二线城市的价格体系完全不同，不能套用模版。在北京经常能看到一些板块或者板块内部出现反常的价格，呈现出一种价格混乱的现象，但仔细思考，还是可以总结出原因的。北京的价格错位，通常有这样几个因素导致：
1.学区因素这一点大家的都明白，如果没有了学区，东西城老破小就是6万不到的水平，太阳公元就会向土星园看齐。
2.新房癌因素中国是一个新房癌十分严重的社会，即使房价贵如香港，也有无数的人买新房；对于北京来说，老公房一类产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，宁愿花5万买5环外新盘/次新小两房，不愿意花5万买3环老破小三居，大量的需求和供应的稀缺推高了新房和次新的价格，很多次新房在最近5年的价格表现十分突出，直到溢价。
3.对比因素一个地段内部如果有充足的购买力人群，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会产生产品的对比效应，譬如十里河的山水文园，完美对应了附近有点小钱却在附近无好房可买的小老板，山水文园的填补了市场的紧缺，实现了精准的产品的溢价；对比因素并不局限于一个板块内，本质逻辑是产品与人群的精准匹配，比如泛海，比如上地学区房。
4.土豪因素土豪的因素和对比因素有些类似，区别是土豪的消费喜好占绝对主导，哪里有土豪看上的产品，哪里就会疯长一波，如果哪天土豪口味变了，也可能就此长期横盘。
提问：房姐，你好！在二手房市场中，同一小区，两房普遍比三房价格高，为什么呢？求解答
回答：仔细观察你会发现，面积越小，单价越高。
1.对小面积单价的利好，是单套房蕴含的共性价值，比如挂户口、上学、车位、小区环境、物业品质、周边配套，无论你的房子是50平还是300平，只要买在这里，这些就都有。如果这些共性价值能值200万，对小户型单价的拉动自然大于大户型。
2.面积的边际效用递减原理。自住使用时，存在一个甜点面积段：低于这个区段，功能性就会偏弱，比如一房只适合单身贵族，不适合绝大多数有小孩的家庭；高于这个区段，增加的面积是在提升舒适度，而不是不可缺少的必备功能，在200平的基础上再多个30平、50平提升的愉悦感显然没有70平的基础上大，所以后面那30、50平显然没有前面那30、50平值钱。
3.具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。现在二胎化时代，基本武汉的新盘都以3居为主，2居需要的人多，供应很少很少，价格会相对较高。
4.楼盘不同户型之间的定位不同，目标客群本身就有分层，产品做的就很不一样，可以说除了在同一个小区甚至同一栋楼，其余根本看起来就是两个产品。从低到高、从小到大，户型设计、装修标准、功能、景观存在非常明显的差异，也就不奇怪为什么低区卖30万/平、高区卖50万/平、顶复卖70万/平了。（低区是超高区、顶复的业主买给管家和司机住的）
5.另外职业多军喜欢买可以改户型结构，拓展强的房子，一房可以改成小两房，两房可以改成小三房，用低价格去做高性价比的错位化竞争。人们对于两房和小三房的价格预期是不一样的，而这个价格落差，就是我们的利润空间。
提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。
提问：回迁房怎么样，比市场价低25％，需要注意什么？
回答：趁着你这个问题，我科普下何谓回迁房。人们常说的回迁房分两种:第一种其实是叫指标房，顾名思义就是买个指标，把原著民的指标从开发商那买过来，无需购房名额。这个时候是房子连影都没见着，只能看到一纸开发商确权书以及开发商给的拆迁安置费，价格一般是商品房市场价的5~6折，最大的风险是时间风险，一个项目从立项，到拆迁到建楼收楼短则五年，长则十年，全看运气，属于真正的不动产，不能租不能售更别说抵押，适合没有房票，有一定原始积累等得起的，万一急需用钱，不指望这个房子来变现。
第二种回迁房是已经变成或者即将变成现楼交付给村民的，离交房越近，烂尾可能性越小，房价也就越贵，想必你问的是第二种，在村民变成红本之前都要全款买入，去国土局更名所以需要购房名额，需要甄别的是回迁房的品质在很多楼盘和商品房有区别，或独立一栋或梯户比高，另外注意村民的负债，打款最好去银行做个联名账户。
提问：房姐，环一线城市的房子投资还可以买吗？未来潜力怎么样？
回答：如何判断城市估值潜力？人口越多越稠密的城市，经济潜力越大。这是经济学底层原因决定的。经济学是怎么来的？资源不够。那么，最快速的解决办法就是，共享资源。
举例，在一望无际的大草原上，你建个学校，经济学上，不现实的。就算勉强搞几个，也难以长期维系。但是，在人口稠密的大城市，建一个小学立即爆满。同理，医疗教育，货运客运，物资流通，信息传播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在内环线摆个早点摊，辐射的人群大，生意好做。你在山东寿县的村口摆一个，基本没生意。
当然，人口稠密也会带来弊端。交通拥堵，水电气资源不够，垃圾太多，房价太贵，公共资源短缺。怎么办呢？不是回老家，而是往外扩散，建立大城市为主的经济圈。人口密集也分为两种。一种是综合业态丰富，什么都有。无论哪一个行业暂时困难了，也不会影响整体。二是单打一的产业结构。虽然短期内聚集了大量人口，但是主业不行了，立马下滑了。想当年，瑞典的某几个资源型城市，何等的兴旺发达？
但是，这种城市的产业结构单一，一旦资源没了，直接躺在床上干嚎了。这个理念就对楼市起到了指导作用。业态丰富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城区不行，就去郊区看看。郊区也没有资格，考虑就近原则，隔壁省的交界处也看看。或者中东部省会，人口稠密，产业结构丰富的发达地级市。
环沪环京，因为政策原因，规划原因，人为的造成不方便。从全国一盘棋的角度看，迟早会改善的。但我也不推荐你去京沪的周围。因为迟早是多早，谁也说不清。历史一瞬间，人生一辈子。
提问：请问如何快速赚到人生中第一个1000万？
回答：财富积累有个门槛，净资产：一线城市1000万／二线城市500万／三四线300万左右。高于这个门槛，基本属于所在城市的中上阶层；低于这个门槛，基本是工薪阶层了。未突破门槛之前，财富的积累主要模式是“省”。普通工薪阶层基本是计算各种开支，希望早日累计到足够的钱买房／买车／子女教育。
这种心态会让人的风险偏好变得极低，对任何有风险的投入慎之又慎，因为稍有不慎就可能让自己多年的积累前功尽弃。一旦突破了门槛，财富积累的主要方式就转变为“换”。
有钱人往往占据各种资源，而每个人占据的资源又各不相同，所以有钱人之间就会交换彼此的资源，最终的结果自然是双赢。这种财富累积的速度远远超过了“省”。所以你会发现，当有了一些钱／资源之后，各种各样的钱／资源纷至沓来，它们就是来交换资源的。
如果你现在还处于门槛之下，不妨换一种心态，把“省”变为“换”。如果你现在已经属于门槛之上，不妨用好“换”。这可以大大加速你的财富积累速度。巧合的是，这基本对应各级城市一套高品质住房的价值。所以有一种说法，“买房关键看邻居”，似乎有点道理。
提问：房姐吉祥，想问下，你经常说“以卡养供”，完全不需要用到自己现金流，请问如何才能完全做到？感觉还是要用到自己的现金啊。。。求当下比较新的具体教程。感激不尽……
回答：空当接龙，详见知识星球内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》
提问：漂亮睿智的房姐您好！最近很困惑。为了孩子教育，我于18年底卖掉北京朝阳东五环外常营的房子，换了一套西城阜成门附近50平的学区房，不到600万，贷187万，25年，利率5.88，利息约170万，月还贷1万2，利息占9千，有点心急，想尽快清贷。目前家庭年收入50万。自看了您的诸多分析，我有些怀疑提前还贷的行为是否正确。另有一件郁闷事，如您所说，我17年初高位买了天津宝坻郊区的一套旅游地产房，亏了近30万，想亏本卖掉用来还北京房贷，目前值60，如果卖掉，加上我手里20，能有80万。这样操作，用总计80万还北京房贷是不是很愚蠢，还是说用这笔钱做点别的什么？请万能的房姐点拨一下我的木瓜脑袋。万分感谢！
回答：你好，多军的标准是：
1.标的尽可能性价比高 2.贷款尽可能多 买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值。买过房的人都知道，没有哪一套房是真的需要还三十年的。
因为房贷是不变的，假设五年前贷的款，当时月供的购买力是200公斤猪肉，到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉。那你现在供房，也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱，去还当年价值200公斤猪肉的钱，整整赚了多少？整整赚了100公斤啊。
再简化一下，就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么？只要房价稳定，连涨都不需要，只要物价涨了，以上过程就是无风险套利，为什么你还会想着提前还贷呢？
所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6%，那就等额本息30年，不要提前还贷。
宝坻旅游地产割肉出来，投资性价比高的二线城市。
提问：商业天赋这个后天要怎么锻炼？以下行得通吗？在孩子小时候就带去商场，带孩子一路逛过去，然后问这些东西为什么要这么摆放？哪些东西利润是高的？为什么？为什么要开在这里？等等…可以在这个基础上再做什么不过于提高成本但是增加利润的事，后来再去考虑跨其他产业结合的问题。
回答：完全没用。疯狂加速的数据商业时代，不可能用当下的商业组织形态培养二十年后商业天赋，完全是缘木求鱼。每一代人的竞争都是同龄人的竞争，有人研究过商业大佬成功的共性天赋：偏执、自恋、权术。
暗黑体质更外向、更开放、更挑剔，内心更强大，乔布斯、英特尔格鲁夫、雅虎梅耶尔、LVMH阿诺特、马云、许家印，特别擅长玩弄对手于股掌。迅速掌控全场的能力，以德报德，以直报怨，搞定人抗住事，是同龄人竞争胜出的关键。
最能模拟成人竞争的，一个是肢体接触类团体体育竞技，足球、篮球；一个是网络游戏，吃鸡、LOL。
男孩子的话，放到竞争和冲突激烈的地方，做到撒手放养，从小就为自己的决定买单，培养解决问题、搞定人的能力。
竞争、挫折、吃亏、受辱对男娃成长最重要。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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