武汉楼市：这个板块要崛起，但是你不能瞎买

提问：你好，房姐！我的情况是这样的，在外地也是做地产销售代理的，做的不是很大，现在武汉有一套房120平三房一卫（雄楚大道金地天悦）16年买的有贷款，如今手上有150可二套付首付想再投资待以后有可能回来自住好一点的房，因为武汉房产不是很熟，也看了一下主要看的是光谷东高新大道附近，想你房姐指导指导不知道买哪个好

回答：你好，子弹150，建议至少入手2套光谷东。二套资格也可以操作成首付3成，方案详见知识星球内部分享。

光谷东怎么买？

第一梯队是光谷中心城，光谷东核心区目前发展相对成熟，商业密集度高，价格也最高，单价1.8

第二梯队是花山，主打生态环境和教育，也有少量企业入驻软件新城，宜居，目前单价1.3-1.6左右。上车友好。

第三梯队是左岭，武汉边缘板块，以制造工厂园区为主，配套欠缺，宜居程度不如花山，但是价格最低，单价1W-1.4左右。

光谷东投资回报率最大的楼盘，可以参考知识星球内部分享。

提问：房姐您好，子弹预计40-50，以前在江岸区待过两年，现在人在外地发展，今年计划明年在武汉买房，从今年6月份开始缴纳了社保和公积金(每月2000)，考虑想首贷，8月份把在十堰这边的房子房贷还清了，后湖怎么样？另外我要纯投资的话有什么推荐，本来我也是计划买江岸区小两房，当然武汉其他地方有合适的也可以考虑，最后还有一点，最近看一些公众号在推重庆，不知道您怎么看

回答：你好，后湖板块可以买：

1.距离汉口住城区近，承接汉口核心区的人口外溢。

2.单价低，目前还能找到单价1.7左右的楼盘，但是汉口主城区价格普遍在2万以上。

3.后湖分为西后湖和东后湖，东后湖发展较早 目前价格在2万左右 相对成熟。西后湖发展晚，价格一直在补涨。大开发商集体炒作，很容易拉升板块的价格。

4.育才系学区在后湖板块深耕多年，有学区加持，未来保值能力更强。

后湖投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

湖北人买房首选武汉，武汉的房票用完再考虑入手重庆。

提问：新人首问， 在武汉刚卖掉两套房600万凑齐资金1000买别墅，现看中两套房，非常纠结 一套位于四环内江夏大道邬树村附近的创业农庄别墅 独栋花园是国有土地1600平，房屋建筑面积550平，简装修，房屋价格940万，过户费用接近50万，另外一套位于三环内野芷湖旁保利心语双拼别墅，一线临湖门口就是野芷湖 毛坯 花园无产权但可用面积700平左右，毛坯房屋建筑面积330平报价930万过户费用20万左右，现家中共计五人（两个老人一个四岁小孩），现从这两套房房屋价值是否合理 房屋居住及未来居住保值方面给予建议选择 谢谢

回答：你好，感谢大额付费！总价1000万，能选择的板块很多，但是不能把这个总价放在庙山，原因如下：

1.资源错配：庙山风景不错，自住环境好，但是庙山的地本来不值钱，板块能级低，没有产业，庙山不是江夏发展的重心，未来也没有规划利好，只适合自住+养老。创业农庄别墅房龄太老，外立面破旧，物业服务跟不上，很难有土豪接盘。所以房子面积越大，总价越高，流动性越差。

2.庙山的交通是硬伤，除非你在附近工作，否则不建议入手，短期内也没办法改善。

3.没有学区，在二手市场上没有高溢价能力。

总价1000万的别墅，一般只能等着破产老板7折甩卖，或者法拍清算。

这2套房的板块，产品和未来升值潜力对比，保利心语是比创业农庄别墅好很多的选择。

提问：新人首问：房姐你好，简单介绍一下我的情况。我目前在北京定居，户口还在武汉。父母在青山区钢都花园124有套100平房居住，5层无电梯，一直想给他们换电梯房。我在15年入了融侨悦府90平小三房一套，无贷款。因为我不在武汉，房子一直空置没有装修。近期我考虑再入一套二手带装修的给父母居住。我觉得目前二手房市场不太好，手里的两套房暂时不打算卖，这两套房位置还可以，钢都花园未来两年会通地铁，觉得有上涨空间，不知道这样分析对不对。说回来准备新入的这套房，目标小区华侨城东湖纯水岸、融侨悦府、保利城。华侨城环境好，我是很心仪的，但是单价比周边高了不少，不知道从未来上升空间来看性价比怎么样。融侨悦府的话，单价便宜很多，距离现在的住址近，在父母的活动范围，比较方便。资金方面170w左右活钱，融侨悦府可以全款入一套小两室，不贷款的话也简单，但是可能只是暂时的调剂，未来还得折腾。华侨城的话得贷款，准备300w左右一套大两房或者小三房，贷款一半，这样压力就大一点，毕竟在北京生活养娃压力不小。想听听您的建议，或者周边还有性价比更高的选择吗？谢谢

回答：你好，武汉最近3年，主城区中青山的降幅最大，钢都花园建议尽早出手。地铁开通后价格更高，但涨幅是分段的，分别是：出规划—动工—建成。

钢都花园地铁开通后的涨幅可能没有你想象中的大。

华侨城是比较好的改善盘，但是仔细观察你会发现，华侨城的二手房价格跨度非常大，从2万到5万。为什么？

因为华侨城从产品设计上就把圈层分开，刚需比价格，改善比产品。户型越小价格越低，户型越大价格越坚挺。

刚需盘和豪宅是2个完全不同的市场。如果你考虑纯改善和保值，建议入手华侨城的大户型，如果投资，有更合适的楼盘。

提问：新人首问，想在上海买房没指标，有什么办法吗？退一步，广州南沙如何？南沙限购好点。

回答：你好，南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。

为什么不能把南沙和其他环一线环二线混在一起做类比呢，因为大家的定位完全不同。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！

它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。anyway，成功概率并不一定能到50%（就算不成功，也可能比普通城市涨的更快一点），所以我自己不是这种类型的，我只买很高很高确定性的超级城市。

南沙是给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的，并不是让你主力资产allin买进去。

提问：你好呀，首问，为了咨询加入星球。山西老家有两套小产权房。目前家人定居昆明。首套是98年的老房子，目前市值80+，欲购买二套，考虑改善居住+学区+投资。看了不少楼盘。相中华润润府。不知道房姐可对昆明有所了解？首付我们还在凑

回答：你好，昆明特殊的地貌就决定了未来只能向南发展。昆明主城区主要为主城四区（盘龙、西山、五华、官渡）和呈贡新区。而向南方向的区位为官渡和呈贡新区，官渡连接主城区五华和新区呈贡，自然作为主城区人口和产业沿溢的第一利好区。

而对于五华老城区来讲虽有历史积淀，配套成熟，产业商圈都在这边。但缺点是动迁成本太大，土地无法再开发，无法做到很好的城市发展规划。

所以，昆明第一价值区域是官渡区。其次是巫家坝。滇池环湖片区也具备一定的高端改善投资价值。

综合考虑，华润润府可以买。

提问：新手首问：目前深圳工作，湖北人，年入60W，持有宝安老城区房产一套，市值600W，无贷。深圳已无房票，子弹200W。想投资一套学位还算不错的房产，一来作为资产补充，二来为5年后小孩上学学校的候补。目前纠结在广州和武汉之间选择，但都不知道如何选？房姐有什么好建议吗？

回答：你好，广州和武汉对比，优先广州。多年来广州稳居国内省会GDP的榜首，是唯一GDP超两万亿的省会，仅次于北上深。杭州、成都、武汉这些强二线虽然发展势头很猛，但离广州还有不小的差距，广州的大哥地位短期内很难被撼动。

但是考虑到你们的负债率并不高，加上收入状况良好，广州和武汉可分别入手一套。大单优先原则，建议优先考虑入手广州，再融资50万买入一套武汉的刚需潜力盘。

提问：新人首问，睿智的房姐你好！本人41岁离异单身，女儿外地大三在读。徐东80平自住，现在想卖掉，在光谷附近买一小户型自住，余钱投资个奶茶店；或者买二套小户型（贷款一套以租养贷）。哪种稳妥一些？徐东的房子什么价位卖合适？

回答：你好，做一个店成功的原因可以是比同行好吃，比同行便宜，比同行服务好等等，但是把一个品牌做大的原因一定不会是以上这些。

奶茶店利润那么高，但每年都有很多门店关门，为何？

根本原因就是没流量，在这个注意力经济时代下，只有先把流量做上去，才有机会思考后面的利润问题，否则连生存的机会都没有。

奶茶店只有网红店或者连锁店才有生存空间，一般的小店恐怕不行。

至于买房还是做生意，我建议先买房，你我皆为普通人，成事要看大势。大势不好的时候不如稳中求胜精耕细作，不是对这个行业有十足的把握，不建议轻易尝试。徐东二手价格在2-2.5之间，具体价格看楼盘，参考最新小区挂牌价和最新成交价。

提问：房姐好！新人首问。深圳无房票，资金400左右，看了南沙星河荣誉和佳兆业悦江府，哪个项目更有投资价值，多大的户型比较合适？和新塘对比，哪个区域更适合短期投资（5年左右），有具体项目推荐吗？另外，昆明巫家坝和会展片区有没有投资价值？谢谢

回答：你好，感谢大额付费！每轮行情下：板块轮动到底改怎么演变？市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌1、 每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上定订的事实2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了3、广州：上面的这种情况，广州的新塘、南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，大家要小心谨慎。

深圳人对南沙那真的是真爱，但其实，深圳人对广州、对南沙真的不了解，以为带着“降维打击”的思路随便去南沙扫货，最终可能的降维打击会打在棉花上。南沙的规划不得不否认很美好，但是实际能不能落地，还有什么时候完成 还这是一个大问题。买房子投资不是赌博，叫你长持的大V基本可以拉黑了我们投资是有效率的，时间成本不能忽略。如果硬要在南沙和新塘中选一个的话，建议优先新塘。新塘目前从2018年的高点到现在至少回落了20-35%，分区域分盘，但是买新塘仅限于地铁流通性好的小三房、大三房之类的，最好带个学位，淘二手。

大单优先原则，子弹400，先入手一线城市。

北上广深买完之后可以考虑入手昆明，巫家坝和会展片区可以买。

提问：美丽睿智的房姐您好！星球内您的每次提问回复我都要看一遍，新人二次提问，请您有空关注回复一下，有首套买在合肥，贷款在还，二套想在临深或者临广周边买套做投资的想法，目前手头子弹70到80左右，最多总价在200万以内能接受，深圳和广州市内不够资格，惠州那边暂时感觉坑比较多，考虑在增城新塘入手的话首付要七成，超过预算，现在我也不知道在哪入手好？睿智的房姐，除了新塘个人感觉在佛山临广值不值得投？能否给个详细的建议和区域板块？谢谢！

回答：你好，感谢付费！子弹80，其实可以买广州的，破限购很简单。广州买房，不要跟规划背道而驰，指的是不要跟政府的规划背道而驰。政府的规划就是枪口的方向啊，枪口指向哪里，子弹就会飞向哪里，这是必然。

广州的发展战屡是“东进南拓西连北优”，东进、南拓才是广州未来的大方向。所以我们的投资思路就是：现在是郊区、是城郊结合部，未来可期的时间点会变成城市，会变成城市中心。比如知识星球内推荐的板块。

总的原则是：当前的价格不太高，因为价值尚未被挖掘；未来有各种利好在路上，所以更应该进场。

如果实在破不了限购，非要在佛山和新塘之间选择，目前新塘略微领先佛山半个身位。

提问：美丽睿智的房姐好，新人首问坐标深圳，和男友合伙开公司，年入约40w。男友有sfsd资格。两人现有子弹加可贷金额约200。1.想入手买宝安的房子，宝安的房子已经涨了一波，宇宙中心宝中更是，现在上车是否来得及，担心会接盘，学位好点儿的，价格更上天。如果选宝安片区，您有什么建议？不选宝安，深圳其他地方，又该考虑哪儿？2.如果不入手深圳，选广州，是否可以，对于广州，您又有什么建议？感谢！

回答：你好，深圳长线看好，深圳好板块还在涨，但是现在只建议抢限价新盘，买二手房要做好站岗一段时间的心理准备。曲线救国，现在入手广州，2年后再换仓深圳也可行，但是要把握好买卖时间点。

广州从2020年5月份以来，市场开始启动，轰隆隆的启动了。先是量在先，后是价在后，从5月以来整体平均上涨了5-10%

广州东部片区，天河、黄埔、海珠东、番禺、萝岗这些区域10-15%的涨幅完成。这一轮慢牛一直会持续到2021年10月份，历经18个月左右

广州啥时候出政策，就看明年上半年小阳春的行情，如果是大涨则必出，如果是慢慢涨，则不出，这是我们最希望看到的

但不论怎么样，这一轮18个月的慢牛市场还是大概率，板上定钉。

子弹200，广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问：公公婆婆在武汉从摆摊到开店有二十年了，全款买了两套房，一套中山大道附近雅典居（老破大）写了我老公名字，一套江山如画写了我老公弟弟。现在公公婆婆帮我们带娃，还有老公爷爷在，四代人都挤在雅典居一个房子里。小区就两栋楼，没有任何绿化或公共活动空间，因此想换个房子🏠。但地理位置太好，如果不卖，就看有没有别的法子换钱买房了。子弹40，家庭年入20，工薪族，公公婆婆非武汉市户口，也没缴纳社保，只买了农村的合作医疗，所以还要承担养老压力。第一个疑问：没有贷款情况下再买，算不算首套？二老当年全款买房，买完就身无分文了，租的店也没赚钱～第二个疑问：现状下，怎么套出更多的资金买房，并且还能承担还款。第三个疑问：能否推荐些绿化多点的小区房子，方便老人小孩散步玩耍，位置 开车或有地铁到硚口方便即可。另外，二手别墅适合吗？

回答：你好，武汉目前老房子流动性不强，特别是没有学区的老房子，价格还没有压迫性上涨。我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于 富人看不上 穷人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。

汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢，短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。现在还能卖出去，再过几年，等房龄到了25年以上，下家只能全款接盘，到时候真成“不动产”了。

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提问：目前广州两套房，都有房贷，手上有些子弹，是放银行理财合适，还是去武汉杭州或者珠海买个房子合适？

回答：这个问题本质就是有没有比二线房产投资更好的资金处置方式，有两方面影响因素：一是时间维度，二是驾驭能力，第二点上把理财改为炒股一样。

从时间维度上看，理财是一种短期能看到收益，长期损失机会成本的。如果你的钱是长期不用的，买二线房产收益一定是远高于理财的；

你的钱2-3年内要用，买房产就是不考虑流动性，这么短时间也不能确定说有收益。

从驾驭能力看，理财相对简单但分化极大，房产难度次之，炒股最难（炒股的时间维度=房产的）。

理财看似简单，但是由于标的和规则不同，很多理财挂钩期指、外汇，本质上对赌的结构化产品，亏损概率极大，这种品种一旦遇到就惨了。

结论：对于普通人，短时间不用的钱，买自己看得懂的理财或货币式基金，用低收益获取安全性；长期不用的钱，买二线以上房产最靠谱，也最好驾驭。

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