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武汉楼市:这个板块要崛起,但是你不能瞎买
武汉房姐
>《待分类》
2021.01.14
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提问:你好,房姐!我的情况是这样的,在外地也是做地产销售代理的,做的不是很大,现在武汉有一套房120平三房一卫(雄楚大道金地天悦)16年买的有贷款,如今手上有150可二套付首付想再投资待以后有可能回来自住好一点的房,因为武汉房产不是很熟,也看了一下主要看的是光谷东高新大道附近,想你房姐指导指导不知道买哪个好
回答:你好,子弹150,建议至少入手2套光谷东。二套资格也可以操作成首付3成,方案详见知识星球内部分享。
光谷东怎么买?
第一梯队是光谷中心城,光谷东核心区目前发展相对成熟,商业密集度高,价格也最高,单价1.8
第二梯队是花山,主打生态环境和教育,也有少量企业入驻软件新城,宜居,目前单价1.3-1.6左右。上车友好。
第三梯队是左岭,武汉边缘板块,以制造工厂园区为主,配套欠缺,宜居程度不如花山,但是价格最低,单价1W-1.4左右。
光谷东投资回报率最大的楼盘,可以参考知识星球内部分享。
提问:房姐您好,子弹预计40-50,以前在江岸区待过两年,现在人在外地发展,今年计划明年在武汉买房,从今年6月份开始缴纳了社保和公积金(每月2000),考虑想首贷,8月份把在十堰这边的房子房贷还清了,后湖怎么样?另外我要纯投资的话有什么推荐,本来我也是计划买江岸区小两房,当然武汉其他地方有合适的也可以考虑,最后还有一点,最近看一些公众号在推重庆,不知道您怎么看
回答:你好,后湖板块可以买:
1.距离汉口住城区近,承接汉口核心区的人口外溢。
2.单价低,目前还能找到单价1.7左右的楼盘,但是汉口主城区价格普遍在2万以上。
3.后湖分为西后湖和东后湖,东后湖发展较早 目前价格在2万左右 相对成熟。西后湖发展晚,价格一直在补涨。大开发商集体炒作,很容易拉升板块的价格。
4.育才系学区在后湖板块深耕多年,有学区加持,未来保值能力更强。
后湖投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。
湖北人买房首选武汉,武汉的房票用完再考虑入手重庆。
提问:新人首问, 在武汉刚卖掉两套房600万凑齐资金1000买别墅,现看中两套房,非常纠结 一套位于四环内江夏大道邬树村附近的创业农庄别墅 独栋花园是国有土地1600平,房屋建筑面积550平,简装修,房屋价格940万,过户费用接近50万,另外一套位于三环内野芷湖旁保利心语双拼别墅,一线临湖门口就是野芷湖 毛坯 花园无产权但可用面积700平左右,毛坯房屋建筑面积330平报价930万过户费用20万左右,现家中共计五人(两个老人一个四岁小孩),现从这两套房房屋价值是否合理 房屋居住及未来居住保值方面给予建议选择 谢谢
回答:你好,感谢大额付费!总价1000万,能选择的板块很多,但是不能把这个总价放在庙山,原因如下:
1.资源错配:庙山风景不错,自住环境好,但是庙山的地本来不值钱,板块能级低,没有产业,庙山不是江夏发展的重心,未来也没有规划利好,只适合自住+养老。创业农庄别墅房龄太老,外立面破旧,物业服务跟不上,很难有土豪接盘。所以房子面积越大,总价越高,流动性越差。
2.庙山的交通是硬伤,除非你在附近工作,否则不建议入手,短期内也没办法改善。
3.没有学区,在二手市场上没有高溢价能力。
总价1000万的别墅,一般只能等着破产老板7折甩卖,或者法拍清算。
这2套房的板块,产品和未来升值潜力对比,保利心语是比创业农庄别墅好很多的选择。
提问:新人首问:房姐你好,简单介绍一下我的情况。我目前在北京定居,户口还在武汉。父母在青山区钢都花园124有套100平房居住,5层无电梯,一直想给他们换电梯房。我在15年入了融侨悦府90平小三房一套,无贷款。因为我不在武汉,房子一直空置没有装修。近期我考虑再入一套二手带装修的给父母居住。我觉得目前二手房市场不太好,手里的两套房暂时不打算卖,这两套房位置还可以,钢都花园未来两年会通地铁,觉得有上涨空间,不知道这样分析对不对。说回来准备新入的这套房,目标小区华侨城东湖纯水岸、融侨悦府、保利城。华侨城环境好,我是很心仪的,但是单价比周边高了不少,不知道从未来上升空间来看性价比怎么样。融侨悦府的话,单价便宜很多,距离现在的住址近,在父母的活动范围,比较方便。资金方面170w左右活钱,融侨悦府可以全款入一套小两室,不贷款的话也简单,但是可能只是暂时的调剂,未来还得折腾。华侨城的话得贷款,准备300w左右一套大两房或者小三房,贷款一半,这样压力就大一点,毕竟在北京生活养娃压力不小。想听听您的建议,或者周边还有性价比更高的选择吗?谢谢
回答:你好,武汉最近3年,主城区中青山的降幅最大,钢都花园建议尽早出手。地铁开通后价格更高,但涨幅是分段的,分别是:出规划—动工—建成。
钢都花园地铁开通后的涨幅可能没有你想象中的大。
华侨城是比较好的改善盘,但是仔细观察你会发现,华侨城的二手房价格跨度非常大,从2万到5万。为什么?
因为华侨城从产品设计上就把圈层分开,刚需比价格,改善比产品。户型越小价格越低,户型越大价格越坚挺。
刚需盘和豪宅是2个完全不同的市场。如果你考虑纯改善和保值,建议入手华侨城的大户型,如果投资,有更合适的楼盘。
提问:新人首问,想在上海买房没指标,有什么办法吗?退一步,广州南沙如何?南沙限购好点。
回答:你好,南沙未来的上限是很高的,完全可能接近广州、深圳市区的水平。当然,目前租和卖的流动性都是比较差的,配套也是基本没有的。所以,对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说,是个不错的“战点”。
为什么不能把南沙和其他环一线环二线混在一起做类比呢,因为大家的定位完全不同。南沙的梦想,并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身!
它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。anyway,成功概率并不一定能到50%(就算不成功,也可能比普通城市涨的更快一点),所以我自己不是这种类型的,我只买很高很高确定性的超级城市。
南沙是给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的,并不是让你主力资产allin买进去。
提问:你好呀,首问,为了咨询加入星球。山西老家有两套小产权房。目前家人定居昆明。首套是98年的老房子,目前市值80+,欲购买二套,考虑改善居住+学区+投资。看了不少楼盘。相中华润润府。不知道房姐可对昆明有所了解?首付我们还在凑
回答:
你好,昆明特殊的地貌就决定了未来只能向南发展。昆明主城区主要为主城四区(盘龙、西山、五华、官渡)和呈贡新区。而向南方向的区位为官渡和呈贡新区,官渡连接主城区五华和新区呈贡,自然作为主城区人口和产业沿溢的第一利好区。
而对于五华老城区来讲虽有历史积淀,配套成熟,产业商圈都在这边。但缺点是动迁成本太大,土地无法再开发,无法做到很好的城市发展规划。
所以,昆明第一价值区域是官渡区。其次是巫家坝。滇池环湖片区也具备一定的高端改善投资价值。
综合考虑,华润润府可以买。
提问:新手首问:目前深圳工作,湖北人,年入60W,持有宝安老城区房产一套,市值600W,无贷。深圳已无房票,子弹200W。想投资一套学位还算不错的房产,一来作为资产补充,二来为5年后小孩上学学校的候补。目前纠结在广州和武汉之间选择,但都不知道如何选?房姐有什么好建议吗?
回答:
你好,广州和武汉对比,优先广州。多年来广州稳居国内省会GDP的榜首,是唯一GDP超两万亿的省会,仅次于北上深。杭州、成都、武汉这些强二线虽然发展势头很猛,但离广州还有不小的差距,广州的大哥地位短期内很难被撼动。
但是考虑到你们的负债率并不高,加上收入状况良好,广州和武汉可分别入手一套。大单优先原则,建议优先考虑入手广州,再融资50万买入一套武汉的刚需潜力盘。
提问:新人首问,睿智的房姐你好!本人41岁离异单身,女儿外地大三在读。徐东80平自住,现在想卖掉,在光谷附近买一小户型自住,余钱投资个奶茶店;或者买二套小户型(贷款一套以租养贷)。哪种稳妥一些?徐东的房子什么价位卖合适?
回答:
你好,做一个店成功的原因可以是比同行好吃,比同行便宜,比同行服务好等等,但是把一个品牌做大的原因一定不会是以上这些。
奶茶店利润那么高,但每年都有很多门店关门,为何?
根本原因就是没流量,在这个注意力经济时代下,只有先把流量做上去,才有机会思考后面的利润问题,否则连生存的机会都没有。
奶茶店只有网红店或者连锁店才有生存空间,一般的小店恐怕不行。
至于买房还是做生意,我建议先买房,你我皆为普通人,成事要看大势。大势不好的时候不如稳中求胜精耕细作,不是对这个行业有十足的把握,不建议轻易尝试。徐东二手价格在2-2.5之间,具体价格看楼盘,参考最新小区挂牌价和最新成交价。
提问:房姐好!新人首问。深圳无房票,资金400左右,看了南沙星河荣誉和佳兆业悦江府,哪个项目更有投资价值,多大的户型比较合适?和新塘对比,哪个区域更适合短期投资(5年左右),有具体项目推荐吗?另外,昆明巫家坝和会展片区有没有投资价值?谢谢
回答:
你好,感谢大额付费!每轮行情下:板块轮动到底改怎么演变?市中心:在上涨期涨幅中等,在下跌和横盘期最抗跌远郊区:在上涨期涨幅最好,在下跌和横盘期最易跌1、 每轮行情的特点是市中心先动,城郊结合部再动,最后是近郊、远郊,这是板上定订的事实2、每轮行情,每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠,外地人哪里懂一个城市的发展啊,所以不熟的地方千万不要去,因为信息差的原因,所以外地人就买单了3、广州:上面的这种情况,广州的新塘、南沙、部分番禺、从化、部分白云,都是这种类型和特点,大家要小心谨慎。
深圳人对南沙那真的是真爱,但其实,深圳人对广州、对南沙真的不了解,以为带着“降维打击”的思路随便去南沙扫货,最终可能的降维打击会打在棉花上。南沙的规划不得不否认很美好,但是实际能不能落地,还有什么时候完成 还这是一个大问题。买房子投资不是赌博,叫你长持的大V基本可以拉黑了我们投资是有效率的,时间成本不能忽略。如果硬要在南沙和新塘中选一个的话,建议优先新塘。新塘目前从2018年的高点到现在至少回落了20-35%,分区域分盘,但是买新塘仅限于地铁流通性好的小三房、大三房之类的,最好带个学位,淘二手。
大单优先原则,子弹400,先入手一线城市。
北上广深买完之后可以考虑入手昆明,巫家坝和会展片区可以买。
提问:美丽睿智的房姐您好!星球内您的每次提问回复我都要看一遍,新人二次提问,请您有空关注回复一下,有首套买在合肥,贷款在还,二套想在临深或者临广周边买套做投资的想法,目前手头子弹70到80左右,最多总价在200万以内能接受,深圳和广州市内不够资格,惠州那边暂时感觉坑比较多,考虑在增城新塘入手的话首付要七成,超过预算,现在我也不知道在哪入手好?睿智的房姐,除了新塘个人感觉在佛山临广值不值得投?能否给个详细的建议和区域板块?谢谢!
回答:
你好,感谢付费!子弹80,其实可以买广州的,破限购很简单。广州买房,不要跟规划背道而驰,指的是不要跟政府的规划背道而驰。政府的规划就是枪口的方向啊,枪口指向哪里,子弹就会飞向哪里,这是必然。
广州的发展战屡是“东进南拓西连北优”,东进、南拓才是广州未来的大方向。所以我们的投资思路就是:现在是郊区、是城郊结合部,未来可期的时间点会变成城市,会变成城市中心。比如知识星球内推荐的板块。
总的原则是:当前的价格不太高,因为价值尚未被挖掘;未来有各种利好在路上,所以更应该进场。
如果实在破不了限购,非要在佛山和新塘之间选择,目前新塘略微领先佛山半个身位。
提问:美丽睿智的房姐好,新人首问坐标深圳,和男友合伙开公司,年入约40w。男友有sfsd资格。两人现有子弹加可贷金额约200。1.想入手买宝安的房子,宝安的房子已经涨了一波,宇宙中心宝中更是,现在上车是否来得及,担心会接盘,学位好点儿的,价格更上天。如果选宝安片区,您有什么建议?不选宝安,深圳其他地方,又该考虑哪儿?2.如果不入手深圳,选广州,是否可以,对于广州,您又有什么建议?感谢!
回答:
你好,深圳长线看好,深圳好板块还在涨,但是现在只建议抢限价新盘,买二手房要做好站岗一段时间的心理准备。曲线救国,现在入手广州,2年后再换仓深圳也可行,但是要把握好买卖时间点。
广州从2020年5月份以来,市场开始启动,轰隆隆的启动了。先是量在先,后是价在后,从5月以来整体平均上涨了5-10%
广州东部片区,天河、黄埔、海珠东、番禺、萝岗这些区域10-15%的涨幅完成。这一轮慢牛一直会持续到2021年10月份,历经18个月左右
广州啥时候出政策,就看明年上半年小阳春的行情,如果是大涨则必出,如果是慢慢涨,则不出,这是我们最希望看到的
但不论怎么样,这一轮18个月的慢牛市场还是大概率,板上定钉。
子弹200,
广州投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。
提问:新人首问:公公婆婆在武汉从摆摊到开店有二十年了,全款买了两套房,一套中山大道附近雅典居(老破大)写了我老公名字,一套江山如画写了我老公弟弟。现在公公婆婆帮我们带娃,还有老公爷爷在,四代人都挤在雅典居一个房子里。小区就两栋楼,没有任何绿化或公共活动空间,因此想换个房子🏠。但地理位置太好,如果不卖,就看有没有别的法子换钱买房了。子弹40,家庭年入20,工薪族,公公婆婆非武汉市户口,也没缴纳社保,只买了农村的合作医疗,所以还要承担养老压力。第一个疑问:没有贷款情况下再买,算不算首套?二老当年全款买房,买完就身无分文了,租的店也没赚钱~第二个疑问:现状下,怎么套出更多的资金买房,并且还能承担还款。第三个疑问:能否推荐些绿化多点的小区房子,方便老人小孩散步玩耍,位置 开车或有地铁到硚口方便即可。另外,二手别墅适合吗?
回答:
你好,武汉目前老房子流动性不强,特别是没有学区的老房子,价格还没有压迫性上涨。我们一直对老破大,老大楼非常谨慎,没有开发商 没有小区环境,出房量少,成交量小,处于房产生物链的最底层,涨幅滞后,靠片区的均价带动。老破大属于 富人看不上 穷人买不起的产品,涨幅最少,跌幅最多。就算是大学生,大多是90、00后,已经跟10年前第一代移民不一样,很多小年轻,他们从小住的不是私房就是商品房,就没住过老破大,无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。你看看老破大实际走势,这几年也并没有很强,整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。
汉正街的没落,塌了硚口区的一片天。先天区位的劣势,武汉市在整体的发展中,无意中逐步将硚口区边缘化了,汉口地区的发展腹地在北面,这在无形中便宜了江岸区和江汉区。硚口区偏居一隅,既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼,又无道路扩展的机遇,东西狭长的自然格局,无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢,短期内难改颓态,未来发展不确定性比较大。现在还能卖出去,再过几年,等房龄到了25年以上,下家只能全款接盘,到时候真成“不动产”了。
自住关注月湖 钟家村 汉阳滨江板块,自住看自己的喜好选筹,大品牌次新盘基本都满足你的要求。投资可以关注知识星球内部推荐的楼盘,别墅不是好的投资产品,目前没有性价比高的别墅推荐。
提问:目前广州两套房,都有房贷,手上有些子弹,是放银行理财合适,还是去武汉杭州或者珠海买个房子合适?
回答:这个问题本质就是有没有比二线房产投资更好的资金处置方式,有两方面影响因素:一是时间维度,二是驾驭能力,第二点上把理财改为炒股一样。
从时间维度上看,理财是一种短期能看到收益,长期损失机会成本的。如果你的钱是长期不用的,买二线房产收益一定是远高于理财的;
你的钱2-3年内要用,买房产就是不考虑流动性,这么短时间也不能确定说有收益。
从驾驭能力看,理财相对简单但分化极大,房产难度次之,炒股最难(炒股的时间维度=房产的)。
理财看似简单,但是由于标的和规则不同,很多理财挂钩期指、外汇,本质上对赌的结构化产品,亏损概率极大,这种品种一旦遇到就惨了。
结论:对于普通人,短时间不用的钱,买自己看得懂的理财或货币式基金,用低收益获取安全性;长期不用的钱,买二线以上房产最靠谱,也最好驾驭。
房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。
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