全国投资客都盯上武汉了！怎样才能不被割韭菜？

壹

提问：房姐好。先说下基本情况，我和老公名下已有三套房，都在光谷，坐标城三房09年入，还有少量贷款；森林小镇两房10年入全款；巴黎豪庭四房全款（自住，附近上班上学比较方便）。目前手上有现金150个，想用公积金贷款，在光谷东投资买房，不知道现在买会不会有点晚。请问（1）目前二手房不好变现，名下房产有无必要卖掉？（2）如果不卖房，也不想离婚，有没有什么好的方法如何获得购房资格？（3）光谷东关注哪些新盘比较好？谢谢回复！

回答：你好，现在买光谷东不晚，未来5-10年光谷东能否超越关山大道很难说，但是追平关山大道问题不大。只是已经错过光谷东的大底，目前能买的楼盘非常少。

目前名下的3套房都可以继续持有，5年内跑赢大盘没问题，没有出手的理由。

但是考虑到你们负债率太低，收益 = 涨幅 * 杠杆，用不到杠杆，失去了金融的助力，涨幅再好，收益也会受限。在有限的子弹里，可以通过优化资产配置，实现更大的涨幅。你们仓位都集中在武汉，其实可以适当配置一些大城市的底仓，主要目的是分散，提升资产包的综合质量。

未来一二线城市之间的分化很大，有的很贵有的很便宜。top10的一二线城市长线看好，20-30年都不会有问题。房产是要均衡配置的，最理想的是一线三分之二，二线三分之一。如果能开发出一线城市的房票，先入手一套底仓，未来有子弹再陆续定投二线城市是最好的方案。名下的全款房可以抵押融资，继续加仓。

武汉开发房票的方案 以及投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

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贰

提问：您好！我已在东西湖区临空港交了定金2万，准备买一套单价8900多的房子。我在湖北省的其他城市，本不想买，老婆在武汉做生意，坚决要买，老婆在武汉卖过房，说武汉炒房稳赚，容易出手，如果等女儿大了再买就买不起，但我觉得亏不起，感觉升值空间用得差不多了，我需尽早决定：是买是退。十万火急，请尽快回复，万分感谢

回答：你好，你所有的问题，根源都出自县城。因为县城的环境，你的视野和认知变窄，对于大城市的发展感知力弱。

中产阶级和无产阶级最大的困难是观念的束缚。大部分人只相信亲手劳动才能赚钱。上班拿稳定工资，比出去做生意好；即使做生意，大多也是夫妻店，家族店，凡事喜欢亲历亲为。农民的记忆是饥饿，钱和粮食都是要存起来的。而富人的观点就不一样，钱，其实是一种生产资料。

社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。富人选择面却非常大。先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。但又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。你明明可以走些捷径的。

在投资观念上，我给老婆投赞成票，他这样操作无非是想给女儿未来铺铺路。将来你的孩子还是有非常大的可能去一二线城市的。这个时候，最需要解决的问题是什么？就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一二线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。

深刻反省，提升认知，摒弃错误的观念，遵循正确的路径，未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。

为什么我们坚定不移的看多房地产？因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。因此，TOP20城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。

普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

买武汉没问题，但是需要选对板块和楼盘，临空港未来发展还不错，有产业和人口流入，不过板块内的供应量太大，价格拉升比较缓慢。建议说说具体楼盘再判断是继续持有，还是换成其他的选筹。

按照你目前的情况，更倾向入手核心区域的二手小户型，租金可以抵一部分月供。

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叁

提问：武汉房姐您好，我目前有子弹150-200万，不想贷款。纯投资，3-5年内卖掉。您觉得上海崇明的仁恒海和院叠加别墅好还是嘉兴碧桂园的云栖里住宅好呢？因为嘉兴没有限购，资金也符合我的情况。所以嘉兴值得投资吗？您能帮我介绍嘉兴值得投资的房产吗？我本人是上海户口，上海有房。您有什么好的投资房产介绍吗？我一直想去武汉看看，但是那里限购，我不能买吧？🙁澳洲的墨尔本的市中心的中高端住宅房您觉得适合投资吗？和墨尔本的郊区别墅相比，投资哪个更好？不好意思，我问题很多，麻烦了，谢谢！

回答：你好，仁恒海和品质感非常好，图书馆和会所做的很到位，仁恒做出来的产品的确是有口碑的。但问题是的确太远了，而且崇明也没有什么产业，所以这个地方只适合自住，投资没啥机会，流动性很差，跑输大盘。

投资角度，我们一直不看好嘉兴。既然有上海房票，建议优先考虑上海的低价潜力盘。

总价200在上海买不到性价比很高的楼盘，可以考虑适当负债，比如贷款100万，月供5千，但是租金也在5千左右，完全可以覆盖。

总价300左右，上海投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

澳洲属于传统西方发达国家，配置澳洲房地产主要目的是持有USD（及方便兑换为美元的）资产，对冲持有CNY资产的汇率风险和ZZ风险。这种全球资产配置，资产过亿以后，愈发的重要。过亿以前，倒没有大的必要，还没多少钱呢，以在国内和第三世界国家快速积累资产为主。

澳洲房价2017年夏天到顶的，以后一直下跌。悉尼和墨尔本下降比较多，布里斯班略好一点。

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肆

提问：房姐好，我说明一下我的情况:我是武汉人，目前在深圳某科技公司海外外派工作，准备明年三月份离职，休息小半年，并在武汉大学附近买第二套房，目标价在500-550万人民币之间。我的财务状况如下:离职后公司回购我所持股票约1000万+，名下房产约300万。我的问题如下:1 公积金异地使用问题:我的公积金在深圳，如何切换到武汉使用并公积金贷款?2 贷款问题我不想全款买房，需要做50%的贷款，但是我买房的时候又赋闲在家暂时不工作(准备明年下半年开始新工作)，在这种情况下如何贷款？(我老婆是大学老师，工资一个月就一万块，她没办法贷很高的额度)3 在武汉大学附近有推荐的升值潜力高的好盘吗?(新盘，二手均可)。感谢了！！

回答：你好，武汉目前不支持深圳公积金贷款，一定要使用公积金，建议先在武汉缴纳6个月。流水不足好解决，参考知识星球内分享的方案。武汉大学附近属于成熟板块，更适合自住，投资回报率一般般。

武昌核心区 房价最坚挺的板块是水果湖，板块内老小区居多，但是有顶级学区，有需求就有价格支撑。如果不考虑学区，不建议买这里。

不能碰的板块有：首义，中南丁字桥板块。3年前超涨，价格还在回调，没有跌到位。

考虑自住兼顾保值，可以关注知识星球内推荐的3个板块，相比3年前价格 跌幅在3-6%左右，但是近期10年内的次新盘价格已经触底反弹，CEO盘的溢价也逐渐清洗干净，价格正在缓慢回升，现在是比较好的买入时机。

武昌核心区以改善为主，所以新盘定价普遍偏高，目前没有性价比高的新盘推荐。年底可以重点关注下二手房，有捡漏机会。如果能开发出老人票，可以入手1-2套刚需潜力盘。

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伍

提问：美丽又知识广博的房姐好！16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 

深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

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陆

提问：房姐您好，我是新人，我想问问保利滨江天地和融侨天域、美域还有橡树湾的二手房哪个盘更值得买呢？子弹100万+

回答：你好，杨园板块正在旧城改造，整体面貌一般，是武昌滨江商务区的辐射板块，但是拆改周期会比较长。这3个盘对比，如果价格相差不大，建议优先橡树湾，品质好，地段好，价格相对坚挺。

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柒

提问：房姐，昨天买到了创新天地180平米的，南北通透带双阳台，8号楼三号房，中高楼层！感谢房姐助理推荐的cs小姐姐，很给力！最后到手总价373W，划得20600一平！前来报喜！是不是有点贵？但是依然觉得创新天地品质靠谱，所以还是买了大户型！

回答：恭喜！

刚需和改善是2个不同的市场，刚需盘关注价格，改善盘关注产品。通过武汉的二手房大数据分析，武汉的毛坯，简装，精装对标的价格分别是：0，1000元，2000元。装修超过以上价格，都没有超额收益。

光谷东低价盘出清后，未来会整体迈进2W大关，二手市场上比拼的就是品牌 学区的溢价能力。创新天地未来对标的楼盘是关山大道的新世界，目前的入手价，相比光谷东周边的改善盘（188，国采，中建光谷之星）性价比还算不错，不会站岗。

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捌

提问：房姐您好！我在广州工作，有贷款记录无房首付需4成，子弹140万，月供1万余，投资为主，以下几套可选吗？可选的话，哪一套比较好？或者根据我的情况，您更推荐哪些盘？

1、雅居乐十年小雅 88平三房 365万 9楼（有高压线）2、雅居乐挪威森林 86.7平三房 365万 5楼3、南国奥园 106平电梯三房 350万 4楼 2004年建成（外立面残旧、三房改了四房带自如四年租约出售）

回答：你好，感谢付费！雅居乐花园这么大一个盘，就像一个县城展现在你面前，普通人看这个盘绝对是雾里云里的看不清楚，一方面不知道各个组团的特点，另外也不清楚整个盘的商业配套、学校配套等资源的配置刚需上车定位的一尺山居，带点小小改善的雅逸庭+挪威森林（其实是属于雅逸庭最新的一期），大户型组团的上善若水+天域，位置极好但产品一般的十年小雅，最好最贵最靓的新地组团，以及品质感和舒适度中等的雕刻时光和千山小筑，还有1梯2户设置的楼梯楼花巷这个盘一开始的定位是“5+2生活”的远郊度假大盘，随着广州版图的扩大和基础设施建设，小区也面临着从度假盘向刚需、自住、改善的转变，你看看后面开发的一尺山居、十年小雅、新地都有了中小户型和自住的特质了买雅居乐花园绝对不能乱买，因为货量极大。如果是投资，尽量选择流通性比较好的一尺、挪威、十年、新地、部分雅逸庭、浅山、俊园，选这些组团问题不大的，尤其是不要买超豪宅的雅逸庭、雅悦庭、雅翠庭，尤其是那种147-162平的产品万博板块，万科欧泊打头阵，佰利山+雅居乐跟后，基本上就是万博板块价格升迁的逻辑和路径，选对组团和产品，长期持有是没有任何问题的番禺不是所有的小区都值得买，比如南国奥园就不值得这几个楼盘对比，优先挪威森林。

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玖

提问：房姐好！最近星球不知怎么的几个提问估计你都没看到，希望这次您能看到。请问您：

1、我老婆已落户武汉，不过她的名下在外地有两套房子，这两套房子都有jyd，这种情况下她还能在武汉申请得到房贷吗？

2、如果武汉无法申请房贷的话，家里有老人有一张南京的3成首付的房票，江北核心区那些打新的新盘，都是八成首付，摇号也基本摇不到，所以我就直接放弃了。五桥旁的那几个不用摇号的新盘（单价都是3万左右）适合投资吗？

3、油坊桥地铁站附近去看了，感觉都是拆迁房，拆迁房能买吗？

4、南京南站附近二手房基本都是4万多，您觉得哪些楼盘可以投资呢？

回答：你好，感谢付费！

1.外地房产不占武汉房票，jyd不占贷票，但是按揭之前需要还清。还清之后有2张贷票。如果不还清jyd，只能在武汉全款买二手房，再做抵押。

2.南京“福利炒房”的时代即将过去，畸形的全市倒挂价格体系将逐步修复，高个站岗矮个跑量，没有了严重倒挂板块的巨大虹吸，需求得以在全市健康流动，各取所需。刚需板块价格优势将得到显现，3万单价的客户将不得不买的更远，2万单价的板块成交量将大增，今年最耀眼的新主力是去年频繁爆冷或流拍的五桥、板桥、上坊、禄口、龙潭、六合、溧水等。全市均价仍控涨幅的数字游戏规则下，低价板块的出量将有效拉低全市均价涨幅，反哺主城板块更多上涨空间，进一步修复价格体系，形成良性循环。

3.南京建仓优先知识星球内推荐的板块。

4.油坊桥也可以，去河西中、河西南都非常近，价格也没水分，租赁需求旺盛，很好的标的。拆迁房可以买，但是需要价格合理。

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拾

提问：新人首问！尊敬的房姐！本人在福建厦门。厦门买不起，实在太贵。想在福州 平潭岛 投资。但是又担心。一平方1.2w是否适合。有什么推荐投资。有什么建议！本人只有48米。还是需要贷款！谢谢

回答：你好，福州这个城市不够好，排进TOP20略微勉强。所以对于有很多选择的外地人来说，肯定不会考虑的。本地人如果对市场非常有把握，可以试试，但要随时关注整个城市的基本面、未来整体发展趋势。平潭投资不建议。

在福州对于首次置业，更倾向价格比较扎实，或是发展、城市界面尚可的区域。推荐板块闽侯上街、或者是高新区，马尾快安板块，选择地铁沿线，无论是自住方面还是后期换房，都有一定的优势。

闽侯上街永嘉天地附近、大学城一带与福州金山仅一桥之隔，目前区域发展相对成熟，居住氛围较好，配套相对齐全。其次闽侯整体人口体量不小，又有高新区就业需求加持，后期置换、出租等相对有一定的保障。闽侯首套房2成首付，门槛低，上半年沿江几个楼盘已售罄，当前一手房在售选择较少，新房均价1.6-1.8w/㎡。已开通的地铁2号线沿线二手也是不错的选择。

马尾快安板块，在今年迎来重大利好，地铁2号线延伸线已正式批复。包括福马路和三江口大桥已建成通车。快安名城一带为头排江景房，面积偏大房价也较高，当然配套也相对较好。再往东一些的新盘价格相对更亲民，仅1.65-1.75w/㎡左右，与仓山城南一桥之隔（三江口大桥），这边房价相差7-8千/㎡。而二手房价格也不算高，但有的是因为其存在一些缺陷，需要仔细甄别。适合通勤和生活重心在东区、海峡金融街CBD的购房朋友们。

当前福州供应量偏高，投资还需等待，要做好长期持有的准备，入市须谨慎。但是有自住兼顾投资保值的，是完全可以的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。