一、 这个问题争论较多，看以下国家税务总局的答疑记录：
1.土地增值税关于临时售楼处、样板房装修费用的扣除问题
.国家税务总局答疑：
房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？
回复意见：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
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国家税务总局
2010/12/21
房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？
发布日期：2010年08月23日 来源 : 国家税务总局纳税服务司
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问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？
答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
2、国税发【2006】31号文，对营销设施建造费的规定
国税发〔2009〕31号规定，开发产品计税成本支出的内容如下：
6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用属于项目营销设施建造费，理应计入房地产开发成本。
二、 总结与分析：可以理解为：国家税务总局对上述费用在企业所得税和土地增值税扣除规定是不一样的。
1. 临时售楼处、临时样板间的建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作为开发成本，而土地增值税扣除规定不作为1+2项目中的扣除，而作为期间费用扣除。
2. 建造用于销售的临时样板房、售楼处的建造费，以后销售的，所得税处理上作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板间以后作为完工产品销售的，可以作为开发成本进行扣除，应可以加计扣除。
三、 样板房、售楼处装修的会计核算
房地产企业的营销设施（包括售楼处、样板间、接待中心、展台、展位等）应用模式不同，相关的会计处理，税务处理也不同，根据国税发【2009】31号文的有关规定，具体分类核算如下：
(1)、利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租的。
① 核算前，先判断是否随样板间一同对外销售：如不对外销售，则为：
借：开发间接费用-营销设施建造费
贷：银行存款：
如，随样板间一同对外销售的：
借：开发成本-A号楼101-房屋装修费
贷：银行存款
建议：一般作第二种方式处理，这样有助于企业对外销售、自用及出租时成本价值的准确核算。
②开发间接费用分摊结转至开发成本。
③当样板间与商品房一同竣工验收时，从开发成本结转至开发产品
借：开发产品-样板间101
贷：开发成本—A房屋
开发成本- A号楼101-房屋装修费
④销售时：借：主营业务成本
贷：开发产品-A号楼101样板间
自用时：借：固定资产
贷：开发产品-A号楼101样板间
出租时：借：投资性房地产
贷：开发产品-A号楼101样板间
(2)利用开发小区内楼宇以外明显位置建造临时设施（例如售楼处、样板间）作为营销设施使用的会计处理
借：在建工程
贷：银行存款
完工后：
借：开发间接费用
贷：在建工程
如果非自用或出租，也可以按照国税发【2009】31号文件的规定，直接计入开发间接费用中核算
(3) 利用开发小区内的配套设施（会所、物业场所）装修、装饰后作为营销设施临时是的的会计处理：
这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定，即使临时作为项目营销设施使用，也不直接计入开发间接费用中核算，而需要根据31号文的有关规定处理
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
情况1会所所属于不能有偿转让的公共配套设施
借：开发成本-公共设施配套费（会所）-
贷：应付账款：
分摊：借：开发成本-A房屋开发成本-配套设施费
贷：开发成本-公共设施配套费（会所）-
情况2，属于未来属于未来出售转让的公共配套设施
借：开发成本-公共设施配套费（会所）-
贷：应付账款：
分摊：借：开发产品-会所
贷：开发成本-配套设施开发（会所）
情况3 属于企业自用的，应在在建工程中进行核算。完工后转入固定资产或投资性房地产。
（4）、开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理，这些设施有可能是房产企业租入使用，亦可能是自建，这些设施的建造成本所发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当在销售费用中进行核算，如果自建，则固定资产折旧，计入销售费用核算。
四、其他相关问题：
对于售楼部、样板间内的资产，如空调、电视机、家具等资产性支出，如果企业持续使用的，计提的折旧计入销售费用，如果随同房屋一同销售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入，并根据财税【2008】170号文规定的销售自己用过的固定资产，按照小规模纳税人标准，减按2%的征收率计征增值税。
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