美国REITs投资指南

我知道你很忙，一秒钟上下几千万那种。所以这张美国市场回报率对比图，放在最前面先看。这根跑赢了市场、跑赢了国债、甚至在2008金融危机之后表现反而出众的橙色的线，就是现在金融工具里最炙手可热的地产基金——REITs。它和外面那些妖艳的金融投资工具好不一样，本文就来为你解读你所需要知道的关于REITs的一切。

简单点，REITs究竟是啥

REITs（Real EstateInvestment Trust）全称应当为房地产投资信托。简单来说，REITs是一类公司，主要业务与房地产息息相关，拥有、运营、管理能产生收入的房地产或者为其提供按揭资金。借鉴于共同基金的概念，REITs的股东能从REITs所拥有的房地产投资项目中获得收入和分红，以及长期的资本增值。

REITs按照其属性，分为权益类、按揭类、和混合类。权益类REITs指的是该公司拥有能持续产生租金以及其他持续性收入的房地产；按揭类REITs指的是公司为房地产提供按揭，所产生的按揭定期还款作为持续性收入；混合类顾名思义则是两者业务兼有。

投资REITs的大多数投资人都是看中了它的高收入、长期增长的特点。REITs也帮助投资人多样化收入流。然而，每一种投资都有它的优劣，REITs也是不例外。REITs有其得天独厚的优势：多样化的资产组合，丰厚的分红政策，充分的流动性，稳定的长期表现和高透明度。最大的特点是绝大部分的收入都以红利形式发放给股东。

1960年，为了提高房地产融资能力，美国国会提出了REITs的概念，降低了房地产投资的资金、合规门槛，使得大规模的、产生收入的房地产投资项目对于普通投资人也成为可能。经过50多年的发展，REITs已经和经济的方方面面联系在一起。涉及的种类非常分散，包括公寓、医院、酒店、工厂、护理中心、办公建筑、购物中心、仓库、林地等等。

嚯，能展开说说吗

就像所有投资一样，REITs既有好处也有坏处。咱先来看看这枚硬币的正面——

高分红：合规要求中规定，至少90%的收入必须以红利形式分配给投资人。收入的主要部分保证用于回馈股东。

投资组合多样化：一般来说，房地产价格和股票市场价格相关性不大。将REITs纳入投资组合是常用的风险分散手段。根据历史数据，REITs的回报率持续跑赢市场，也是降低系统风险，对冲通货膨胀的有效手段。

收入的持续性：长期的租约使得在较长时间内，都有稳定的、值得信赖的收入。

流动性高：REIT股份能在主要公开市场上交易，使得权益的获得与转移十分方便，而不需要投资人实际处理买卖房产的繁琐手续。

专业管理团队：通常来说REITs会由专业的、有经验的房地产管理人员负责管理。免去了投资人耗费时间精力管理房地产的需要。

透明度高：SEC注册的REITs必须遵守定期披露财务信息和运营信息的要求，透明可控。

当然，要辩证地看待事物。同样的优势，也可能成为限制。硬币的反面——

增长幅度有限：REITs最多只能将每年利润的10%重新投入到公司的发展管扩张中。

可能依赖于债务：高昂的红利支出也许会使得管理团队追求更高的杠杆来扩张持有房地产。这有可能导致支付更高的利息，从而导致收入降低。但是与此同时，持有更多房地产也会增加收入来源。

房地产行业的周期性：收入流并非完全保证。房地产很可能受到经济周期的影响，当房地产市场低迷的时候，REITs的业务也会不稳定。

税务影响：将红利分发给股东后，公司并不需要为利润纳税，但是投资人需要为每年的红利缴纳收入所得税。同时，联邦和州有权增加房产方面的税率，从而导致REITs收入的减少。

来点给力的投资指南

好吧，那我只好给大家来点干货。在你下定决心进行一笔深谋远虑的REITs投资之前，最最最最基本的三个REITs相关指标可得知道。

FFO（Funds From Operations）

运营产生的资金。这是衡量REITs表现最常使用的指标。FFO等于REIT的净收入，除去买卖房地产的收入或支出，再加上账面上贬值的价值。

AFFO（Adjusted Funds From Operations）；

CAD或FAD （Cash (or Funds) Available for Distribution）

这个指标是在FFO的基础上进一步调整的结果。这个指标也被称作CAD（Cash Available for Distribution）或者FAD （Funds Availablefor Distribution）。衡量的是REIT产生现金和分发红利的能力。

PSI（Positive Spread Investing）

REIT能以低于房地产初始回报率的成本来募集资金（权益和债务）的能力。

美国REITs市场的成熟度是世界领先的，规模也非常可观。截止至2016年8月底，纽约证券交易所上市的REITs共有189支，市场总价值合计达到9860亿美元，占市场总价值的5.03%。除此之外，还有许多注册或者未注册的、并未公开交易的REITs，根据IRS的记录，大约有1100支有报税记录的美国REITs。

这块饼里面，是现有记录的REITs当中主要的类型分布。最多的是组合类REITs，即包含多种房地产的REITs。紧跟着是公寓、区域购物中心、医疗建筑、办公建筑。房地产投资除了买房置业之外，还有其他有趣的渠道。

给大家举个栗子，比如说房地产大亨Sam Zell所钟爱的公寓类投资。这也是单一种类REITs中最多的一类。当你驱车开到加州任何一个城区中心，一定会看见很多招租的、在建的公寓房。对于热门的公寓、办公、工业建筑来说，收入的来源看租金，租金来源看入住率。截止至2016年底的数据，在所有的权益类REITs中，工业、零售、公寓的入住率最高，超过了整体；而办公楼则不复2000年的辉煌，入住率低于整体。看图吧，相信会给大家更直观的感受。

需要注意的是，持有REITs股份并不等同于成为了相应房地产项目的合伙人。大部分公募REITs只是垂直整合了拥有、注资和管理房地产的公司。这些公司的股份就像其他所有的股票一样，可以在主要交易所上自由交易并保持充分的流动性和市场价格，法律上也遵循相同的财务报告披露要求。

REITs这么好，我也想有自己的REIT

前面已经提到REITs就是一类有特殊要求的公司，那么成立一个REITs就和成立普通的遵循报税原则的公司别无二致。需要注意的是针对REITs的特殊要求。

组织要求（Organizational Requirements）

-         以公司实体的形式存在

-         由董事会或者trustee进行管理

-         从运营第二年开始，至少有100名股东（100原则）

-         任意5位个人股东所持有的股份合计不可超过50%（5/50原则）

运营要求（Operational Requirements）

-         至少75%的总资本投资于房地产

-         至少75%的收入是来源于房地产租金、房地产按揭利息或者房地产售卖

-         至少90%的可征税收入以股东红利的形式发放

合规要求（Compliance Requirements）

-         向IRS提交1120-REIT表格，以减免公司税收以及避免向投资人双重征税

-         每年必须向股东寄送信件，以披露和更新股份受益所有权详情

可见，与其他公司相比，REITs最重要的原则是关于股东和股权分配的100原则和5/50原则，以及一定比例的资本必须用于房地产相关的业务，以及90%红利发放给股东的专门规定。