前言：
自2017政府发布租购并举的住房制度以来，中国的外来人口较多的一二线城市纷纷发布了各自发展租赁住宅的方案，而长三角是中国外来人口流入规模最大的城市群之一，在长三角一二线城市进军租赁住宅市场将是兵家必争之地。本文将为你分析长三角主要一二线城市租赁住宅市场的规模和政府支持力度、纯租赁住宅的供地情况、适合各城市的产品和客群、租赁住宅市场的投资回报率和回收期、以及各城市培养租赁市场的优惠举措和各城市租赁市场发展空间，为各大租赁住宅市场的players提供参考决策。
摘要
1. 从租赁住宅市场目前的年租金总规模看，上海的市场规模最大为2913亿元，其次是苏州（706亿元）和宁波（430亿元）。
2. 从政府发展租赁住宅的力度来说，上海力度最大，十三五供应70万套、杭州和南京的政府也比较积极，未来都供应8万套左右。
3. 上海、南京和杭州政府推出的纯租赁住宅用地的地价占普通住宅地价的成数在二至三成之间，其中杭州最低为二成。
4. 从纯租赁住宅用地的投资回报率来看，杭州和上海的回报率较高，介于4.5%-5.5%之间，因此对国有企业来说，在这两个城市拿的纯租赁住宅未来盈利有保障，但对于普通的长租公寓运营商盈利较难，长三角普通的住宅租金投资回报率介于1-2%左右，其中苏州和杭州的回报率相对较高。
5. 我们用外来人口增长率和租金年增长率来看城市未来租赁住宅的成长空间，综合来说上海，杭州和宁波的成长性较好。
6. 综合以上得出租赁住宅市场的players们应该在长三角首先占领上海，苏州，杭州其次是宁波和南京市场，南京市场的规模较小，外来人口在这5个城市中最少，外来人口数量过去5年下滑了14%，但是南京每年的高校毕业生人数在5个城市中最大，这部分人也是未来的租赁主力，南京也适合进入。
7. 从租赁住宅市场的产品需求来看，上海和杭州宜发展中小户型的产品，而南京、苏州、宁波大中小户型均有需求。客群均是面向该城市中高收入行业的追求生活品质的年轻人为主。
租赁住宅市场规模与政府支持力度
长三角一直以来是人口流入较多的城市群之一，人口流入必然带来租赁住房的需求。研究院用各城市的外来人口总量和各城市的人均住宅建筑面积和各城市单位平方米的租金水平相乘来看各城市的租赁市场规模。我们搜集了这5个城市的常住人口和户籍人口数据，用常住人口减户籍人口反映外来人口规模，我们假设这些外来人口都需要租房子。人均住宅建筑面积参考统计局的数据，各城市租金水平参考研究院的数据和部分整理的外部数据。各城市租赁住宅市场规模如下表所示。
表1：长三角一二线城市租赁住宅市场规模
数据来源：各城市统计局，中国指数研究院整理收集
从上表可以看出，上海的外来人口最多为972.7万，这里注意上海由于户口难入，部分外来人口在上海工作多年其实已经拥有自住房产，而部分户籍人口由于工作或孩子入学也选择租房，我们参考了部分机构的调查数据，显示上海的租房比例为35.35%，也就是855.5万人，比我们的数据要小些，但差距不大，其余城市也存在这个问题，但为了统一口径，我们统一用了外来人口这个指标来反映租房人群数量。
从上表可以看出，长三角租赁市场规模排名依次为上海、苏州、宁波、杭州、南京。上海的租赁市场年租金规模达2913亿元，苏州外来人口排名第二为377万人，年租金规模为706亿元，宁波的外来人口也超过200万，年租赁市场规模为430亿元，杭州为390亿元，南京的规模最小，为249亿元。
2016年国务院发布了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，各一二线城市纷纷发布了落地方案，我们搜集了长三角各一二线城市未来发展租赁市场的政府计划，其中苏州和宁波没有具体到租赁住宅未来开发的规模，这里我们搜集了上海、杭州、南京发布的各自租赁市场建设计划，来看未来各城市响应国家号召发展租赁住宅的力度。
图1：长三角一二线城市政府建设租赁住宅规模计划（万套）
数据来源：各城市发布的发展租赁住宅的方案
由上图可以看出，上海发展租赁住宅的力度最大，十三五期间新增租赁住宅70万套，新增代理经租房源30万套。杭州和南京的力度相当，杭州计划未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%，即8万多套，未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套。南京则计划建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米，按照套均60平方米计算，为8.3万套。
纯租赁住宅供地
长三角一二线租赁住宅供地采用三种形式，一种是低价的纯租赁住宅用地，一种是在商品住宅里配建5%的租赁住宅，还有一种是集体建设用地发展租赁住宅。下文主要研究政府提供的低价纯租赁住宅用地来反映政府对发展租赁住宅的决心。纯租赁住宅用地上海、杭州、南京、苏州都有涉及，但宁波目前没有。研究院将2017.7月以来到目前为止的各城市成交的纯租赁住宅用地做了整理，如下表所示。
表2：各城市纯租赁住宅供地情况（2017.7-2018.8）
数据来源：中国指数研究院
从上表可知，上海自2017.7以来至今供应了36宗纯租赁住宅用地，共计规划建筑面积217.6万平方米，其中79.4%位于市区。地块均价为6468元/m2，同期商品住宅楼面价为20038元/m2，租赁住宅楼面价占商品住宅楼面价的3.2成。上海的纯住宅用地的规模在长三角一二线城市中最大，而且大部分是市区核心位置地块，显示了上海政府励志实现2035年卓越全球城市的决心。
长三角城市中杭州的纯租赁住宅用地供应为例第二位，共计8宗，规划建筑面积共计43.9万平方米，其中60.2%位于市区，地块楼面价为3262元/m2，杭州的租赁住宅地块的楼面价占同期商品住宅地块楼面价的成数在长三角中最低为二成左右，显示了杭州政府大力发展租赁住宅的决心。
南京的纯租赁住宅供应排名第三，共计5宗，总规划建筑面积32.2万平方米，楼面价为2750元/m2，租赁住宅地价是普通住宅地价的2.5成左右，但大部分是位于郊区，市区只占21.6%。苏州供应的纯租赁住宅目前只有1宗，总规划建面为5.5万平方米，楼面价为8269元/m2，该地块位于市中心的相城区，但地价与其他城市比最高，占普通住宅楼面价的7成。
从地块的区域分布来看，上海的纯租赁住宅用地分布在12个区。其中浦东为12宗，建面为99.7万平方米，区域占比最大，其次是松江（3宗，20.4万平方米）、闵行（4宗19.1万平方米）和杨浦（17.6万平方米）。大部分纯租赁住宅分布在商务区和产业园区。上海的纯租赁住宅用地全部为国企拿到，区域分布、宗数、总建筑面积、地价如下图所示。
图2：上海纯住宅用地区域分布
数据来源：中国指数研究院
杭州的纯租赁住宅用地也分布广泛，分布在7个区，分别是滨江区、西湖区、江干区、拱墅区、余杭区、萧山区和临安区，也基本为国企拿到。
图3:杭州纯住宅用地区域分布
数据来源：中国指数研究院
南京的纯住宅用地分布主要分布在郊区，浦口区2宗，江宁区2宗，栖霞区1宗，也基本是国企拿到，如下图所示。
图4:南京纯住宅用地区域分布
数据来源：中国指数研究院
租赁住宅产品和人群
研究院收集了各城市的在岗职工月平均工资水平，以及该城市套均租金水平，计算出家庭用于租房的费用占收入的比重，从上表可以看出，上海租金负担最重，租房占收入的43%，杭州其次为34%，租房压力最小的是南京为16%。苏州和宁波也占比在2-2.5成左右，负担不大。对于上海和杭州这两个租金负担大的城市，租房人群必然考虑较小的户型，以缓解租房压力，因此这两个城市适合开发一居和二居产品为主流，而南京、苏州、宁波租房压力小，租房人群必然考虑较为舒适的产品，因此一居、二居、三居产品都有需求。
表3：各城市租金占收入比重，适合开发的产品
数据来源：各城市统计局、中国指数研究院收集整理
由于长租公寓产品主要人群是一些追求品质的年轻人，此部分人群应该是中高端人群，我们搜集了各城市收入前6同时从业人员相对较多的行业，作为长租公寓的主要租房人群，如下表所示。
可以看出，长三角一二线城市工资较高的普遍是金融业、信息软件、医生、政府事业单位人员、科研人员和教师。上海的长租公寓产品的主要客群为金融业，信息软件业，医生、政府事业人员、科研人员和教师。而杭州的金融业和信息软件业，医生，政府工作人员的收入较高，从业人员相对较多，这部分也是主要的长租公寓租房人群。南京的高校较多，教育行业的从业人数较大，以及软件业的从业人员人数和工资较高，此外政府工作人员也较多，这部分人群为南京的主力客户。苏州则是教师和政府工作人员。宁波的科研人员较多，收入也较高，此外政府工作人员、金融业和医生收入和人群也较多，为长租公寓的主力客户。
表4：长三角一二线城市高收入行业及其从业人员数
数据来源：各城市统计局
租赁住宅产品的盈利性
研究院在此分析两种租赁住宅产品的盈利性，即普通商品住宅的投资回报率和投资回收期，以及政府提供的低价纯租赁宅地的投资回报率和投资回收期，而集体建设用地建租赁住宅的这种产品由于成本难获得，而在本文中不加以探讨。政府提供低价地的目的正是为了解决目前普通租赁住宅投资回报率低、不盈利的局面。政府提供的低价纯住宅用地，我们计算出了开发成本，即地价 建安成本 装修成本（各城市均按1500元 /m2） 前期费用（5%） 市政设施费（10%），管理、财务、营销三项费用（5%） 税费按（15%） 不可预见费（5%）计算，研究院将这两种产品进行对比分析如下：
表5：租赁住宅的投资回报率和回收期
数据来源：中国指数研究院收集整理
上表列出了长三角各一二线城市普通商品住宅的投资回报率，为1.8-2.2%左右，投资回收期为45-60年，商品住宅投资回报率与国际水平比很低，因此开发商如果走正常的招拍挂拿地，按照如此低的投资回报率不足以支撑其盈利。政府为了解决租赁住宅运营商不盈利的局面，下定决心推出只有普通住宅楼面价2-3成的租赁住宅，根据我们测算的纯租赁住宅的投资回报率，明显要高于一般的商品住宅的投资回报率，从长三角来看，杭州由于推出的地价成数最低，其投资回报率最高为5.12%，上海盈利性其次，为4.72%，其次为南京4.48%，苏州由于地价成数高，投资回报率只有2.2%。从静态投资回收期来看，上海、杭州、南京的均为20年左右，这里注意我们的租金是静态的，没有考虑每年租金的上涨比例，因此上海、杭州、南京的投资回收期应在20年以内。
但应该看到，政府提供的低价租赁住宅的回报率也低于国际水平（一般为6-8%）。我们在今年3月发布的另一篇租赁住宅相关文章中指出，REITs可能是解决租赁住宅开发运营商大规模资金需求的有效途径，同时是最佳的盈利模式，因为运营商可以得到双重回报，即正常的租金回报以外，还可以获得物业增值回报。但目前我国政府提供的低价租赁住宅是70年持有，不可出售。
政府发展租赁住宅市场的优惠举措
表6：各城市发展租赁市场的优惠举措
数据来源：各城市发布的租赁住宅方案
政府为了实现租购并举的方针，培养租赁住宅市场，长三角各城市纷纷实行了租购同权的举措和税收优惠政策。上海、杭州、南京对本市户籍的承租人都是采用的租购同权政策，但对于非本市户籍的承租人则采用积分制，即达到积分标准的可享受基本公共服务待遇以及子女入学问题。在税收优惠上，各城市基本一致，即个人出租房月租金不超过3万的，免征个人所得税，超过的个人按照1.5%增值税。一般纳税人按照5%增值税，对于中介按照6%缴增值税。南京一则与其他城市不同，即对于企事业单位、社会团体和其他组织向个人出租的，按4%征收房产税。
租赁住宅市场的成长空间
我们用过去5年外来人口增长率和过去5年租金年增长率来看城市的租赁住宅市场未来发展空间，数据见下表所示。
表7：长三角城市过去五年外来人口增长率和租金年增长率
数据来源：各城市统计局
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