【基本案情】
2004年3月，被告环亚公司取得上海市虹口区久乐大厦底层、二层房屋的产权，底层建筑面积691.36平方米、二层建筑面积910.39平方米。环亚公司未支付过上述房屋的专项维修资金。
2010年9月，原告久乐大厦小区业主大会经征求业主表决意见，决定由业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼。业主大会向法院起诉，要求环亚公司就其所有的久乐大厦底层、二层的房屋向原告缴纳专项维修资金57566.9元。
被告环亚公司辩称，其于2004年获得房地产权证，至本案诉讼有6年之久，原告从未主张过维修资金，该请求已超过诉讼时效，不同意原告诉请。
【裁判结果】
上海市虹口区人民法院于2011年7月21日作出（2011）虹民三（民）初字第833号民事判决：被告环亚公司应向原告久乐业主大会缴纳久乐大厦底层、二层房屋的维修资金57566.9元。
宣判后，环亚公司向上海市第二中级人民法院提起上诉。
上海市第二中级人民法院于2011年9月21日作出(2011)沪二中民二(民)终字第1908号民事判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：《物权法》第七十九条规定，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十四条第二款规定，“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第二条第二款规定，“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。
《物业管理条例》第七条第四项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。
业主大会要求补缴维修资金的权利，是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。
基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金义务的性质，被告环亚公司作为久乐大厦的业主，不依法自觉缴纳专项维修资金，并以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。原告根据被告所有的物业面积，按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出的被告应缴纳的数额合理，据此判决被告应当按照原告诉请支付专项维修资金。
【律师提醒】
上述案例为最高人民法院发布的第65号指导案例，法院论述了专项维修资金的公共性和公益性，来源于法定义务，用于特定范围内业主共同利益，指出“只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题”，因此否定拖欠业主的时效抗辩。
我们也可以换个思路继续分析个问题，未缴纳专项维修资金的业主遇到需要由专项维修资金承担的维修费用时，是否可以拒绝承担实际应分担的费用呢？请看下面这个案例：
【基本案情】
原告宏伟物业诉称，原告是某某小区的物业服务企业，由于小区房屋长期使用，电梯多次发生关人、滑梯，外墙漏水等故障，电梯外墙均需大修。原告就此根据物业管理条例的规定征求了业主意见，得到了大多数业主的同意，按照物业专项维修基金使用的规定，经当地街道、居委会审核，本次使用结算资金总额为电梯129 338元、外墙2200元。经报渝北区物业专项资金管理中心拨付了77 535.28元，未缴业主部分未拨付。由于被告未缴纳大修基金，原告为被告垫付了按面积分摊的667元。请求判令：被告支付原告为其垫付的维修费用667元。
被告苏学军辩称，被告是从案外人处购买的二手房，当时买卖合同中约定了被告支付的价款是包含了大修基金的，被告也是把这笔钱支付给了前业主的，因此被告不应当承担责任。
【裁判结果】
被告苏学军于本判决生效后十日内支付原告宏伟物业维修费用655.23元。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：依照《住宅专项维修资金管理办法》第六条第一款之规定，被告苏学军作为案涉房屋的业主，应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金，以保障住宅专用部位、共用设施设备的维修和正常使用。因被告未向主管部门交纳专项维修资金，应当按其所拥有的物业建筑面积的比例分摊维修费用655.23元。
因被告交纳专项维修资金的相对方应为专项维修资金的主管部门，不能以被告与前业主的合同约定与之对抗。因此，对原告宏伟物业要求被告苏学军支付维修费用655.23元的诉讼请求，本院予以支持。
【相关法律】
《物权法》第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。
《住宅专项维修资金管理办法》第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
【案例来源】重庆市渝北区人民法院(2015)渝北法民初字第16703号
本文作者：《法治在线》律师帮忙团成员：江苏致邦律师事务所高级合伙人 夏磊律师
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