业委会选聘物业公司未经业主“双过半”同意 法院判决撤销选聘决议

在小区业委会统计的建筑面积基数不准确的情况下，投票选出新物业公司的选聘决议，因未经真正意义上的“双过半”同意而被法院撤销。到底什么才是真正意义上的“双过半”同意呢？是单个业主管理权的简单相加，还是要遵循一定的表决程序和规则？今天，小编就来带你解读“双过半”。

案件还原

南京市某花园小区自业主入住以来一直由同一物业公司提供前期物业服务。2015年1月，花园小区业委会决定更换小区的物业服务企业。对于花园小区业委会的决定，部分业主进行调查，结果显示过半数的业主并不同意更换物业企业。3月1日，花园小区业委会张贴公告：重新选聘了万园物业管理有限公司为本小区物业服务企业。3月2日，花园小区业委会再次发出公告，确认万园物业以户数、面积双过半被业主大会选聘为花园小区物业服务企业，同时公示了载有投票户数、户数百分比、面积、面积百分比的表决结果。

对此选聘结果，小区部分业主严重存疑，多次要求业委会对选聘的表决统计结果和表决清单予以公示，以备业主查询，但是花园小区业委会不予理会。部分业主又致函该小区街道、物业办，要求责令花园小区业委会公示统计结果，但是花园小区业委会仍然拒不配合。王某作为花园小区的产权人之一，认为业委会擅自选聘物业服务企业的过程中存在弄虚作假、拒不公布投票结果的情形，严重违反了法定程序和议事规则，侵害了其他业主的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求撤销花园小区业委会作出的重新选聘小区物业服务企业的决议。

 

被告辩称

花园小区业委会选聘物业服务企业的表决是由全体业主决定的，并符合经专有部分占建筑物面积过半数及业主人数过半数的“双过半”要求。后续业委会是出于广大业主生活安定的考虑，决定暂不公开表决清册，未予公开表决清册的行为并不导致业主大会决议的无效。

 

法院认定

法院经审理认为，选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

 

本案中，从王某提交的房屋产权证、房屋登记簿等证据材料来看,花园小区业委会关于选聘物业服务企业所作的选票统计清册中所载明的各户建筑面积，除了花园小区幼儿园、会所的建筑面积与房屋登记簿记载存在重大出入外，其余住户的建筑面积亦大量存在不一致的情形,且花园小区业委会统计的402户有效表决票中亦存在签字人员并非业主本人的情形，而该部分20余户业主也到庭就其所涉表决票的投票内容明确表示异议，在花园小区业委会统计的建筑面积基数不准确的情况下,无法确认本案所涉选聘物业服务企业的表决符合“经专有部分占建筑物总面积过半数”的条件。

据此，业主对建筑区划内共有和共同事项的管理权，并非单个业主管理权的简单相加，其行使方式必须遵循一定的表决程序和表决规则，形成业主群体的整体意志。凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由小区某幢楼业主或单一业主代为行使权利。

 

判决

江苏省南京市秦淮区人民法院经审理判决：撤销花园小区业主委员会作出的重新选聘小区物业服务企业的决议。宣判后，花园小区业委会不服，提起上诉。南京中院二审判决：驳回上诉，维持原判。

 

法条链接

中华人民共和国物权法

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第七十条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十六条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十八条

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。