最近，有不少朋友反映，手里有闲置的资金想到房地产行业投资，但是又因为限购的原因买不了房子。那么，不受国十一条限制的商铺似乎是一个不错的选择。曾经，有一句是这样说的：一铺养三代。这个铺指的就是商铺，虽然养三代有点夸张了，但是我们仍然能够从这句话里体会到投资商铺所带来的巨大收益。但是，随着电商的飞速发展，商铺受到了很大冲击，从以前的一铺养三代渐渐变成了三代养一铺，但是商铺作为一个长久发展的投资项目，仍然具有很高的投资价值，今天小编就来和大家说说投资商铺，有哪些是你必须知道的。
首先，分清楚商铺的种类。
从投资方式上说，大体分为两种，第一种是产权式商铺。产权式商铺指的是所有权和经营权分离的一种形式。简单来说，你买下这个商铺，商铺所有权是你的，但是经营权在商场经营管理团队的手中。产权式商铺也被许多人称为是毒苹果，看似很美实则暗藏杀机。其实他们的担心不无道理，产权式商铺看起来不用费心经营只要收租就行了，其实是把命运给交在了别人的手里。但是因为其简单的方式，依然会有大部分人选择产权式商铺，在选择购买此类商铺时，要严格考察开发商和经营团队的能力，选择一些大品牌的开发商也算是一种规避风险的办法。
第二种，就是经营式商铺。顾名思义，经营式商铺由自身进行经营。这类商铺依靠产业和物流作为支撑，优势就在于经营相对独立，受其他商户的影响教小。当然此类商铺的经营成本也较高，一般来说没有实际的产业支持，普通人很难做到。
按照商铺的开发形式对商铺进行分类，可以分为七种。
它们分别是：1.商业街商铺，是指商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺面；2.市场类商铺，“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇；3.社区商铺，就是指住宅社区里的商铺；4建筑底商商铺，是指位于建筑底层的商用铺位；5.百货商场、购物中心商铺，大型商场、购物中心内的商铺；6.商务楼、写字楼商铺，商店、商住公寓等建筑内用于商业用途的空间；7.交通设施商铺，交通设施内部及附近道路两侧的店铺。
以上七种商铺各有各的优点，在投资的时候也要根据城市本身的情况进行选择。比如，在一线城市里，因为居民高收入购买力强的原因，5是最省心且高收益的选择。但是，如果在三线城市当中，1或者2的收益可能要大于5。所以，必须根据自己所在城市的具体情况选择商铺的类型进行投资，不能和市场的需求背道而驰。
了解清楚了商铺的分类，还有一些因素也至关重要，就是选择商铺时，有哪些外部条件是需要重点考量的。小编就挑几个基础的谈一谈。
1.地段。地段对于投资商铺来说，可以算的上是第一要素了，地段也是决定一个商铺价值的重要条件。繁华的商铺承受市场波动的能力肯定要比偏远地段的商铺要强，繁华地段的商铺价格肯定要远远高于郊区人迹罕至的门面，这些相信大家都知道。但是，并不是一味追求繁华地段的商铺就是盈利的保障。如果花的代价太大，而其他方面又不够好，收益也不会太高。退而求其次，选择地段稍逊，但其他条件更好的商铺才是正确的选择。毕竟，谁也不能保证最热闹的地方，就是东西卖得最好的地方。
2.人流量。人流是考量商铺价值的重要因素之一。人的购买行为和诸多要素有关，人流是一个重要的参考指标。和地段一样，人多的地方东西不一定就卖的最好，但是没有人的地方东西肯定是卖不出去的。如果是一个全新地块的商铺，看不出人流量来，那怎么考量？很简单，把范围扩大，如果周边小区都快住满了，说明这个地块还是有很强的吸引力的。如果附近都是鬼城，那这个地方也很难火起来。在这里小编顺便推荐一个黑科技（绝对不是做广告）。打开百度地图，地图里面有一个选项叫热力图。按人流量从高到低依次为橙黄绿青紫白。
3.投资回报率。根据附近商铺的租金，可以了解到商铺的投资收益率。直接放公式，商铺租金回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金*12个月-首付款*银行存款利率-贷款*银行贷款利率/售价，这种是有贷款的情况，一般商铺贷款的年限是10年，利率的话需要看当地标准。如果是没有贷款的情况：年租金收入/购买商铺总价＝年投资收益，购买商铺总价／年租金收入＝投资回收年限。根据国际评估法，15年之内回收成本的，则认为物有所值。不过现在房地产市场瞬息万变，租金也在时刻发生变化，当今电商的发展对于商铺这种实体经济的冲击非常大，将来实体经济所占市场的份额也直接决定了商铺未来的命运。
早在原始社会的中后期，人类中就出现了物物交换，这也是后来商品交易的雏形。虽然当今电商迅猛发展，但也无法将线下实体经济完全抹除，只要线下实体交易存在一天，商铺就有其存在的价值。而商铺作为一种房地产品种，其本身就具有价值属性。通过商业的运营和土地的不可复制性，商铺自身的价值也会随着时间的积累逐渐提高。
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