在上海租赁住宅用地首次成功出让的背景下，九部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）中却无上海，背后的原因是什么？
某业内人士告诉中国房地产报记者：“从70个大中城市房价指数来看，目前二线城市房价涨幅最大，是热潮中的主流城市。相比之下，上海虽然房价较高，但相对稳定，并没有快速涨幅的趋势，因此在稳定价格方面压力相对较小。另外，上海向来在调控方面积极主动，在租赁市场的发展中已有举措，例如推出租赁住宅用地，‘十三五’规划明确增加租赁供应等。由此可见，上海对于租赁市场的发展已有前瞻性规划。”
“此次12个试点城市并无上海、北京并不值得惊讶。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示，因为上海、北京这两个城市对于租赁市场早就开始重视发展，所以就算不被列为试点也会继续大力推进。从试点的选择来看，这12个城市都是流入人口较大的省会城市或热点城市，相比之下租赁市场不够成熟，更需要政策的引导和推动。
事实上，在九部委下发《通知》之前，上海市发布的《上海市住房发展“十三五”规划》（以下简称《规划》）就再次强调要积极推进购租并举的住房体系建设。
租售并举作为上海此次规划最大亮点，直接抛出了上海新增供应的新思路。最值得关注的是按照《规划》在“十三五”期间上海预计新增供应的近170万套各类住房，其中包括70万套租赁住房，占总数的41.2%。
随后，7月24日两幅租赁住房用地的成功出让，也足以说明尽管上海并未成为加快发展住房租赁市场的试点城市，但对于租赁市场发展的规划和推进从未停止。
上海市规划和国土资源局副局长岑福康就曾公开表示，根据近日国家九部委《通知》的要求和上海的具体情况，当前在大幅增加租赁住房供应、规范租赁市场培育和发展的阶段，要充分发挥国有企业的引领和带动作用，特别是在稳定租赁关系、增加供给等方面的作用，将鼓励部分国有企业转型为机构化、规模化、集约化、专业化的住房租赁企业。
“加速发展住房租赁市场能在一定程度上解决居住问题，由于居民购买能力不同，因此市场中需要形成不同的消费层。当前上海的租赁市场相对成熟，但仍旧存在租户满意度差，安全感较低，租赁权利不对等问题，而这些也是未来发展过程中需要重视和改善的。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
欧阳捷建议，想要发展租赁市场的城市需要考虑的是要如何降低地价，降低发展租赁市场的土地成本；二是要明确租赁住房的税收政策及当中的优惠政策；再则可以考虑自持年限的问题，是不是一定要自持70年，有没有更灵活的方案存在？
在欧阳捷看来：“租赁市场的发展会在一定程度上减少销售型住房的供应，供应量减少有可能会带来房价上涨的预期。但同时也会有部分购房者被分流到租赁市场当中，进而会形成一种新的供需平衡。”
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