买新开盘的房要注意什么？

喜马拉雅的听友你好，我是蔡照明，欢迎你收听蔡照明的买房方法论，今天我们开始讲买房八大纠结之四，就是该买新房的时候，是买一期刚开盘的，还是买后期推出的呢？

我估计大家对于这个问题都一些浅显的认识，前期开盘时可能是价格会偏低一点，后边可能是越建越好一些，下面我给大家分析三点，让大家对一些平常不太了解的地方，我从开发商的角度，从另外一个层面上给大家做一些进一步的解读。

首先，大家都知道房地产的铁律之一，就是开发商在卖房的时候一定要低开高走，就是一开始一定要让你占便宜，让你有所收获，因为只有这样这个楼盘的人气才能够被带起来，你在前期买房赚了钱，你会把你的口碑，你的美好感觉传递给你周边的人，你周边的人才会接着进来买房，那这个价格买的人多了，需求量大了，所以价格就可以往上走，越走越高。

只要这开发商是不笨不傻，或者不偏执的，基本都这样做，你可以当成一个铁律。那既然是房价一定要是从开盘开始低开高走，那么开发商会把什么样的房子安排先卖，让它价格相对低呢？大家可以想见，一定是小区里面位置稍微偏差一点的，可能比如说临马路，或者靠旁边有变电所，有点噪音或者污染之类的，肯定是拿这些边角料的地方先去开盘试探一下市场。所以先开盘房子的品质等各方面条件可能都会差一点，但是户型不会差，可能同时有偏大、偏小和中等的各种户型都会拿出来一些，来试探一下市场。

所以我们了解了这个规律，如果我们在买房的时候就可以利用它了。比如说我是投资的，那我可能就要开始买一些前期的，因为对于租房来说，小区的位置好一点和坏一点，价格不会差太多，可能买前期的我们会更划算一点。

但是如果是自住的呢，我可能会买靠后一点出售的，因为可能在小区的位置比较好，相对来说住得会比较舒服一些。另外就是如果是买来是做交易的，就是准备出售的，那我们可要考虑一下它的未来的流动性，比如在小区的位置，或者是它的户型可能都要平常一点，这样未来好出手，有接盘侠，我们的风险也会变得小一些，这是关于买刚开盘的还是后期开盘的第一个知识点。

第二点，我们还要看一个大家不太在意的，但其实非常重要的事情，那就是这个小区刚开盘的时候吸引的是什么样的人群进来，也就是它的种子用户是什么人。

那么我买的房子未来的价格，怎么跟我的邻居是什么人有关系呢？其实关系非常大。我给你举几个例子，我记得2005年的时候，我们做北京的大望路开发金地国际花园的时候，旁边有万达广场，对面有SOHO现代城，一开始大家可能都是准备开发常规住宅，但发现因为这个地方当时有点新，就是整个北京的重心还没发展到这地方来，我们就会发现可能很多人是租房子或是用来办公的。

这时候万达广场就把一些住宅的项目就改成一些可以用来办公的，那对面的SOHO现代城，他们就变成既可以办公又可以居住了，所谓的SOHO概念。大家可以看出，这三个在同一片区的三个项目，它吸引的第一批种子用户是不一样的，金地国际花园是一个纯居住项目，万达广场是可以用来办公的，SOHO现代城吸引的人就是可以办公可以居住的这种自由职业者。

那我们看到在未来的五年或十年之后，这三个小区现在的价格是完全不同的，金地国际花园现在的单价应该在每平米12万左右，万达广场现在可能是每平米七八万左右，SOHO现代城可能就更低，大概是每平米五六万左右，差距非常大。

第一批的种子用户不同，差别为什么这么大？简单来说，比如说这个小区里又是办公又是居住的，肯定这个小区氛围不好，作为办公档次偏低，如果作为居住，因为里边混了很多办公的，所以居住氛围也不好，所以这房子未来也没人去买卖，就是交易流动性很差，所以价格上不去。所以我们看第一批的种子用户是什么样的人也是非常重要的。

第三个知识点，大家听起来好像和我买房人更没有关系了，就是这个项目的开盘到底开得好还是不好，好像卖得好，赚的钱多，就是开发商赚的钱多，好像我们是被剥夺的更多，这和我们有什么关系呢？

但其实关系很大，如果是一个大盘一期的，如果开盘好了，那这个项目未来的升值增值会很好。比如说开盘不好了，它的升值和增值空间也会变得很小。为什么这样说？因为如果一七开盘开的好，那它就会持续的就开始，开发商会更有信心啊继续投入，把原来那个蓝图上的一些配套，什么小学游泳池，各种公园，都会把它完善，把它建好。

如果开盘开得不好，这时候开发商可能就信心会受到打击，它的投入，包括投入的材料各方面他都会缩水，会变得很差，它就成了一个保守型的打法，所以它的品质不好，那它未来整个小学价格的走势就肯定不会是直线往上升的，可能是平的，可能连大市都跟不上。

好了，你可能会问，我们普通买房人怎么能够知道它开盘好还是不好，因为我们看到每个新楼盘的开盘看起来都很火爆，都销售一空，开发商为什么要这样做？因为它一定要制造这种稀缺性，这种饥饿营销让你来恐慌，那实际上未必是现在不一样，现在因为有些地区一手房二手房价格倒挂，所以有些项目卖得特别好，但刚才我讲的是在全国的大部分的情况和大部分的时间段内，我们作为一个普通的买房人，我怎么去识别它这个楼盘到底是开盘得好不好，我给大家讲一个小故事吧。

我记得大概在也差不多快十年前，天津有个特别大的楼盘叫星耀五洲，当时这个新楼盘在北京做媒体轰炸，气势做得非常大，你们从那个楼盘名就能看出来：星耀五洲，整个楼盘的规划是五大洲，然后每个洲请的不同国家的著名设计师来设计，里面有个特别大的湖，手笔特别大，当时在北京的广告也曾经铺天盖地做了一番，做完之后，大概过了有相当长一段时间才开盘。

开盘时候我到现场去看了一下，我记得是那个售楼处是周边有些水，要过一个小桥，设计是不错的，当我过那个小桥，我的手去摸那个小桥的时候，被一个毛刺刺了一下，就那么一下，我就觉得这个楼盘有些问题，开盘可能会开得不好。

为什么？因为我从这个细节判断，我就知道这个项目的施工质量是有问题的，大家一定要理解，现在我们房地产项目有很多这个施工的质量有些问题，一定不是开发商是不是为了省钱，为了偷工减料之类，因为现在大部分开发商的项目是外包给建筑公司去建的，而且很多是垫付资去做的，就是完全成本给你，完全是你来买材料，你来做。

所以所谓的偷工减料是什么？质量差都不是开发商的问题，应该都是管理问题。大部分都是资金问题，因为你给它的资金没有及时给足了，或欠款太多，拖的钱太多不给施工队，所以施工队的施工不管从材料还是从管理上，质量都会下降，因为垫的钱太多了，这时候它一定要降低成本，最后各种各样的质量问题都会暴露出来。

所以这个项目当时我进去有这种感觉，再一看它里面很多塔吊是停止的，我就知道这个开发商当时可能资金不是特别好，开盘的时候就很多地方就是临时性的，所以整个开盘就开得特别不好，开盘开得不好，就是第一拨人进去之后卖得不是特别好，没有赚到什么钱，所以后面就没有形成一个第一波，人进场了赚了钱，然后觉得很高兴，才能吸引第二波人进去，又赚了钱，第三拨人再进去，就没有形成这种节节高这种气势。

这种气势没起来，作为一个大盘它整个就没带动起来，它就成一个相对来说当时比较烫手的一个盘，后面就听说开发商就把这个楼盘就五大洲中的某一个洲卖给别人开发，最后就形成一个特别不好的局面，没形成正循环。

这个项目后来情况我不知道了，可能前两年天津整个房价上涨，这个楼盘又火起来了，或者是早期投资的人现在可能又回本了，但是我们可以想象，如果当时那个开盘如果开得好的话，当年第一批买房的人现在的投资回报率应该是非常高的，所以我们可以从我们的对手开发商那边的情况，也可以反过来推算买房人的利益。看起来我们是一对博弈对手，是一个对立的关系，但是同时也可是一起向市场赚钱的战友关系，我们买房人有时候如果判断对了，可能比开发商赚得还要多。

好了，今天关于这个我们买一手房的开盘的还是买后期的，我给大家讲了三个问题，这三个问题可能都是从这个开发商的角度去理解的。

第一，开发商有个铁律是低开高走，我们要正确理解它，然后把它应用好；

第二，我们要看到这个开盘的时候吸引的什么样的种子用户，这个种子用户对楼盘的长期价值有很大影响；

第三，我们要看这个开发商开盘开得到底好不好，这对我们整个楼盘的命运也是有非常大的影响。

好了，今天我们这一讲就讲到这里，欢迎你继续收听蔡照明方法论的其他几节。