做房地产，无论是干投资、运营、营销还是项目，或多或少都要懂一些规划的。
我们知道，房地产行业出现的问题是越早暴露越好，而最多的问题往往就是在规划上。
因此，投资阶段，规划的合理性就显得更为重要，这也就倒逼投资人员必须看懂强排规划。
强排实际上是算的一笔经济帐，得出户型产品的量。
但只有量是远远不够的，现在很多房企在投资初判阶段往往就要求设计出一版强排来辅助进行研判。
因为只有把图画出来才对整体的方案有一个直观的感觉，才能知道初判强排方向是什么，这就牵涉到“规划结构”的问题了。
看规划，投资人员只需要大致了解几种常见的规划布局就够用了：
围合式布局
这种布局常常用于容积率比较高的全高层项目。
因为容积率比较高所以很难排布溢价的低密产品，只能排布全高层，这个时候就可以采用围合式布局。
所谓围合式布局就是建筑围绕中心景观分布四周，在中心处形成较大的中庭花园景观，保证景观的完整性和共享性。
类似于这样：
与围合布局对应的就是非围合布局，二者的区别可看这里：
可见，采用围合布局可以人为制造一个更为开阔的园林空间，可保障整体的通风采光更佳。
同时，可将大户型正对小区园林，实现溢价，从而增大整体方案的货值。
但围合布局的缺点就是，势必会造成部分楼栋为东西朝向。
但基于采用围合布局的方案多为全高层方案，因此朝向的敏感度相较低密产品稍弱，因此整体还是优大于弊。
行列式布局
这类布局适宜用于容积率较低、建筑密度较大的项目。
因为容积率较低（一般2.0以下），可以布置较多的洋房和墅类产品，在密度较大的情况下可以保障低密产品都可以布置得下。
行列式布局的方案大概长这个样子：
行列式布局的优点就是可以布置较多的洋房产品，且保证所有的户型都为南北朝向，使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。
缺点就是损失了户型的中庭，使得小区整体的活动空间相对有限，楼栋与楼栋之间的间距较小，导致视野比较局限。
组团式布局
项目较大的小区，一般采用组团式，可以由若干同一类型、同一层数或不同类型、不同层数的住宅围合而成。
组团之间可以用绿地、道路或自然地形进行分隔，组团实质上也是一种围合布局。
组团式布局常出现在多产品、大规模的项目里，住宅布局灵活，空间景观效果丰富，功能分区明确，便于利用地形。
有些组团可以进行封闭物业管理，也较利于分期建设。
类似这样：
高低配方案
前面我们专门写过一篇文章（阅读链接：高低配方案如何确定产品配比，货值最大?），谈到高低配方案往往能够使得项目货值最大。
一般来说容积率达到2.2之后就就需要做高低配的方案才能满足量的要求，高低配中的高指的是洋房和高层，而低指的是合院、叠拼、联排等低多层产品。
洋房比较容易出量，而且每套的单价低，去化快，而别墅之类的产品可以用于提升项目品质,提高溢价。
来源：恐龙老铁
高低配可分成三种模式，一字形模式，L形模式， U形模式。
一字形模式：一字形的布局有什么好处呢？
高层和低多层刚好两个分区，互不干扰，这样其实方便后期物业管理，而且高层集中布置也有利于地库的柱网和车位的排布，节省地库成本。
这种布局其实可以有两种方向，一种是南北分区，将高层布置在北面，而低多层布置在南侧。
这样比较容易容易过日照，而且高层布置在北侧视野良好，南向一方面可以布置景观花园，另一方面低多层属于高溢价产品，理应占据最好的位置。
另一种则是东西分区，这种布局可能是为了日照方面，如果北侧布置高层可能会对北侧界外建筑产生日照遮挡，或者是东侧或者西侧有比较好的景观，河流什么等好的因素，做一排高层会有良好的视野等。
来源：恐龙老铁
L形模式：高层一般放在北侧和东/西侧，这种相对来说分区没有那么彻底。
因此轴线方面没有南北方向那么明显，但是会有一定的程度上的围合感。
而低多层住宅的排布需要遵循两个原则，组团和轴线，多个住宅单元形成一个组团，多个组团有序排列产生轴线。
我的感觉是这样，在对项目的基本布局有一个整体思路以后，再来做前端定位和户配的时候就会更有方向，在方案阶段也就更能给设计提出自己对与强排的修改意见。
希望看完以后对你有所帮助。
联系客服
