货值最大化强排的思考逻辑

今天我们从一个非设计专业的角度出发，探讨下拿到一块土地的规划指标，在基于货值最大化的需求下，如何快速确定这块土地的强排方向？

假如有这么一块土地，总用地面积82073㎡，容积率1.5，建筑密度30%，建筑限高24m，用地性质R2。

上面这几个指标也是一个规划方案前置需要考虑的最几个关键指标。

建筑限高24m说明这个项目只能排布低密的洋房及墅类产品，容积率1.5也验证这个结论。

建筑密度表明这个项目可以摆布高溢价产品（墅类）的空间有多大，30%的密度还是比较大了，摆布墅类产品的空间比较大；

如果密度20%以下就基本没有摆别墅类产品的空间。

这里介绍下，容积率与建筑密度的结合使用法，那就是通过这两个指标可以初步预判下整个项目的平均层数：

建筑平均层数=计容面积/建筑基地面积=计容面积/（占地面积*建筑密度）=（计容面积/占地面积）/建筑密度）=容积率/建筑密度。

因此，这个项目的平均层数=1.5/30%=5层。

有了这个基本概念后很重要。这样我们就大致知道这个项目强排的基本模样了。

但是，上面的5层平均层数是基于这个项目30%建筑密度全部用完的基础上计算得来的，这是一种极致状态。

而，一个项目的建筑密度很多情况下是用不完的。

比如，全部铺排8层的洋房，摆出来可能就发现楼栋的空间很富裕，还有很多土地没有用完，这种就是典型的建筑密度没有用完所致的：

类似的，如果全部布置6层的洋房，也会出现土地浪费的情况，只是浪费的空间没有上面大：

那，如果换一个思路，全部布置3F联排，则又会走向另一个极端，密度都用完了，但是容积率却没用完导致项目损容：

从上面的初步方向来看，选择产品要基于5层的基础上，选择部分高容的产品搭配部分低容的产品，才能同时用完项目的建筑密度及容积率。

那就出来三个思路：

1、思路一：3F联排+8F洋房

规范要求多低层南北间距系数为1.35倍建筑高度，且不小于12米，按联排类型分别排列普通联排、南北向合院、东西向合院，每种产品特点不一。

排布出来大致这样：

2、思路二：4F叠拼+8F洋房

叠拼相较联排更出容，这版思路摆出来用地空间更灵活一些，8F洋房尽量沿北侧和东西两侧布置，其余部分做4F叠拼：

3、思路三：3F联排+4F叠拼+8F洋房

8F洋房尽量沿北侧，中间布置多层，底层产品沿东南侧或者景观较好的位置布置。

上述3种大方向覆盖所有组合可能，通过计算规划产品货值逐一排除。

货值计算基数参考周边产品定价：

洋房：1.45w/㎡；

叠拼：下叠1.75w/㎡，上叠1.6w/㎡；

联排：1.9w/㎡

基于多个方案的反复测算，三大方向下不同方案的货值如下：

1、思路一：

2、思路二：

3、思路三：

通过测试结果可以看出，选择思路二中的局部5F叠拼+4F叠拼+8F洋房的货值最大化，强排可按此思路推进，可以大幅提升举牌竞争能力。

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