今天我们从一个非设计专业的角度出发,探讨下拿到一块土地的规划指标,在基于货值最大化的需求下,如何快速确定这块土地的强排方向?
假如有这么一块土地,总用地面积82073㎡,容积率1.5,建筑密度30%,建筑限高24m,用地性质R2。
上面这几个指标也是一个规划方案前置需要考虑的最几个关键指标。
建筑限高24m说明这个项目只能排布低密的洋房及墅类产品,容积率1.5也验证这个结论。
建筑密度表明这个项目可以摆布高溢价产品(墅类)的空间有多大,30%的密度还是比较大了,摆布墅类产品的空间比较大;
如果密度20%以下就基本没有摆别墅类产品的空间。
这里介绍下,容积率与建筑密度的结合使用法,那就是通过这两个指标可以初步预判下整个项目的平均层数:
建筑平均层数=计容面积/建筑基地面积=计容面积/(占地面积*建筑密度)=(计容面积/占地面积)/建筑密度)=容积率/建筑密度。
因此,这个项目的平均层数=1.5/30%=5层。
有了这个基本概念后很重要。这样我们就大致知道这个项目强排的基本模样了。
但是,上面的5层平均层数是基于这个项目30%建筑密度全部用完的基础上计算得来的,这是一种极致状态。
而,一个项目的建筑密度很多情况下是用不完的。
比如,全部铺排8层的洋房,摆出来可能就发现楼栋的空间很富裕,还有很多土地没有用完,这种就是典型的建筑密度没有用完所致的:
类似的,如果全部布置6层的洋房,也会出现土地浪费的情况,只是浪费的空间没有上面大:
那,如果换一个思路,全部布置3F联排,则又会走向另一个极端,密度都用完了,但是容积率却没用完导致项目损容:
从上面的初步方向来看,选择产品要基于5层的基础上,选择部分高容的产品搭配部分低容的产品,才能同时用完项目的建筑密度及容积率。
那就出来三个思路:
1、思路一:3F联排+8F洋房
规范要求多低层南北间距系数为1.35倍建筑高度,且不小于12米,按联排类型分别排列普通联排、南北向合院、东西向合院,每种产品特点不一。
排布出来大致这样:
2、思路二:4F叠拼+8F洋房
叠拼相较联排更出容,这版思路摆出来用地空间更灵活一些,8F洋房尽量沿北侧和东西两侧布置,其余部分做4F叠拼:
3、思路三:3F联排+4F叠拼+8F洋房
8F洋房尽量沿北侧,中间布置多层,底层产品沿东南侧或者景观较好的位置布置。
上述3种大方向覆盖所有组合可能,通过计算规划产品货值逐一排除。
货值计算基数参考周边产品定价:
洋房:1.45w/㎡;
叠拼:下叠1.75w/㎡,上叠1.6w/㎡;
联排:1.9w/㎡
基于多个方案的反复测算,三大方向下不同方案的货值如下:
1、思路一:
常规联排+8F洋房:总货值18.44亿;
3F竖向合院+8F洋房:总货值18.73亿;
3F横向合院+8F洋房:总货值18.77亿,货值最大。
2、思路二:
全部4F叠拼+8F洋房:总货值20.12亿;
局部5F叠拼+4F叠拼+8F洋房:总货值20.44亿,货值最大。
3、思路三:
南北向拼接合院,总货值19.59亿;
东西向拼接合院,总货值19.74亿;
常规联排,总货值19.74亿。
通过测试结果可以看出,选择思路二中的局部5F叠拼+4F叠拼+8F洋房的货值最大化,强排可按此思路推进,可以大幅提升举牌竞争能力。
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