这两天,被周董的新歌《说好不哭》刷屏了,MV里的女主,说好的不哭,最后还是哭了。柒柒不追星,但周杰伦的歌,确实感动了我们这一代很多人的青春。
因为工作的缘故,很久没有更新了,原以为关注的粉丝也许大部分已“出走”,看到大家还在,就放心了。之前我们分享过一篇关于SOHO的文章,正好最近空闲,又看了几个感兴趣的SOHO的项目,和一些已进入市场考验的二手SOHO,想和大家分享下,是哭是笑你来判断~
一、
闽侯占据半壁江山
价低者得天下
在实地看房之前,柒柒希望对SOHO市场有个更直观的了解,因此便对今年1-8月的SOHO成交数据进行了简单的统计(数据来源克尔瑞)。
柒柒发现,1-8月的SOHO成交,闽侯占了近半壁江山,其中,闽侯成交面积为137963.2平,占总成交面积约48.9%;成交套数为2876套,占总成交套数50.7%;
成交均价上,鼓楼区与台江区最高,分别为30326元/平及30149元/平,而闽侯均价最低,为11870元/平。
柒柒个人的判断是,成交数据一方面受供应量影响,闽侯的在售SOHO主要集中于高新区及竹岐板块,而仓山区的SOHO,主要集中于三江口、火车南站片区;
另一方面受价格影响,低价SOHO产品更受欢迎,因为首付门槛低,月供也较低,不限购,二十多万的首付,每月两三千月供,对于很多人来说,相对较容易实现。
闽侯5月份成交数据突出,主要受紫光浦上商业小镇、闽越水镇4月底开盘影响,开盘成交去化率均超过80%,在市场渐趋冷静的现状下,这样的开盘去化率算是不错了。
就好像上学时期,每个班都有优等生及困难生一样,福州也存在好几个SOHO项目,月均去化不足10套的,就不一一细说了。去化困难的原因,柒柒认为,价格是主要因素,热销的SOHO项目,价格普遍低于周边住宅80%,而售价高于周边住宅或基本持平的SOHO项目,市场也决定让他们“认清现实”。
二、
SOHO的保值性
地段、物业及供求很关键
1、台江万达广场SOHO
台江万达广场SOHO,2010年首次开盘,售价为1.6万/平,与当时周边住宅价格相差无几,甚至略高。
目前周边住宅已经涨到约3万/平,而SOHO的报价最低能到1.3万/平,没有升值,反而降价,加上通货膨胀,可以说是血亏了。地段自不用说,底下就是商场,自带万达光环,为何还会折在手上?
虽然早有耳闻,万达SOHO物业管理差,但实地感受后,还是有点吃“鲸”。一楼虽然有物业保安,但进出随意。走廊没有直线对流风及采光,因此白天也亮着灯,且通风不畅。另外,地面及墙面脏污,且企业昭示没有统一规范管理,算下来交房到现在也就六七年,内部却是满满的年代感。
一方面在于前期结构设计及公共区域装修标准差,作为办公不够档次,作为“类住宅”居住体验又太差,办公、居家混杂。其次,物业管理也有待提高,但看起来改善的可能性较低。再者,2000多户的大供应量,也影响了其租金收益。
虽然感官较差,但入驻率应该超过80%,柒柒走了几个楼层,空置率较低。高入驻率主要在于面积小,租金低,约50元/平,比较适合中小企业、小工作室、民宿等。
2、华润万象城SOHO
于2016年开盘的华润万象城SOHO一期,38-40平,第一次开盘3米层高1.6万/平,4.5米1.8万/平,后期最高出售均价2万/平。
2017年底交房时,华润万象城SOHO二手价比开盘时涨了约2000元/平,而目前的二手售价,均价为2.2万/平,可以看出,除开盘后价格小幅上涨外,之后便趋于平稳。
跟万达广场SOHO不同的是,华润万象城SOHO因为楼道贴了瓷砖,墙面洁净,走廊里采光、通风较好,也少有张贴海报、牛皮藓的情况。
目前华润万象城毛坯的月租约为55元/平(3米层高),以40平计算,年租金约26400元,以最初1.8万/平售价计算,房子总价为72万元,年租金回报率=26400/720000=3.7%,相比周边住宅租金回报率普遍低于2%来说,SOHO相对更适合投资用于出租。
福州华润万象城商场计划于2021年12月开业,届时周边的房价可能会有小幅上涨。
从SOHO在二手市场上的表现来看,SOHO价格在刚交房时,基本会有小幅上涨,之后便趋于平稳。而物业管理较差、“颜值低”、供应量大的SOHO项目,甚至随着房龄渐长而价值逐渐下降。
三、
SOHO升值空间有限
什么项目、什么人适合买
接下来,说一说柒柒近日看过的几个SOHO新房项目,有些项目柒柒在之前的文章里稍有提及,但这次柒柒会做更详细的介绍。
1、龙旺闽越水镇
江南水镇+宋城千古情的文旅项目
柒柒个人表示很欣喜,福州多了个日常休闲娱乐的好去处(如果运营后真如宣传片呈现般美好的话),前往之前,柒柒就对其好奇已久,终于决定亲临感受。
龙旺闽越水镇的总面积近3000亩,单看景区的面积,比周庄(705亩)和西塘(1560亩)大,首次开盘是在去年4月份。
目前在售29-110平公寓,均价9000多,5米挑高,附近有地铁2号线延伸线,但距离超过3公里。整体来说,还是挺吸引人的,如果真能运营起来,未来将带来一些旅游住宿的需求。
该项目近日开盘,推出800套房源,当日售出350套。
(龙旺闽越水镇实景图)
但细想一下,整个项目有两三千套房子,小面积做单身公寓,大面积的能隔出三-四房,还有一部分商墅。而SOHO的购买人群大多为投资客,特别是这种文旅项目,如此大的供应量,后期出租,经营民宿或转手,会不会存在供大于求的情况?
2、紫光浦上商业小镇
缩小版的成都太古里
跟主流SOHO项目一样,紫光浦上商业小镇同样规划了商业,有点像成都太古里的缩小版,总占地面积约为太古里的0.57倍,当然地段及交通是比不上太古里的。
项目位于浦上大桥桥头,离最近的地铁2号线厚庭站直线距离约2.6公里,交通上较为便利,在售为37-79平公寓,5米层高。
目前,高新区聚集了许多高新企业,整个片区办公氛围较浓,但我们发现,周边SOHO项目其实还是比较多的,加上已交房的有六七个,从目前企业入驻情况来看,交房近2年的项目的写字楼及SOHO入驻率不足30%,片区人气聚集还需时日,目前供应是比较过剩的。
3、阳光城大都会
火车南站商圈商办
与龙旺闽越水镇和浦上商业小镇的古朴比起来,阳光城大都会则完全是一幅当代办公楼的模样,因为依托火车南站这个交通枢纽,又有地铁1号线、5号线(预计2021年9月30日前通车试运行)加持,交通方面优势明显,加上挨着由ZF担纲“造梦”的三江口片区,与长乐隔江相望,吸引了部分长乐人来此投资。
整个项目的SOHO有3000多套,2017年底首次开盘,目前还有600多套未售。在售产品为38-47平公寓,4.5米层高,均价1.4万/平,跟去年相比算变相降价了,性价比相对较高。
但跟高新区一样,目前片区人气欠佳,周边多为老旧小区或民房,还需等待时间发展,且项目自身体量大,要考虑后期的出租和转手问题。
4、福州正荣府
火车站商圈“类住宅”产品
虽然,福州正荣府在销量上无法与前三个项目并肩,主要原因在于,项目以1000多户的住宅为主,SOHO也就140多套,前期主要以销售住宅为主。从外观上看,除总层高比住宅低外,与小区内的住宅无太大差别。
据柒柒了解,目前这栋SOHO去化过半 ,年底前将交房,为准现房。相比周边住宅多以总价300万以上的老破大为主,福州正荣府SOHO百万内总价很有吸引力,大部分业主购买用于自住,或给父母住。因为临近福州火车站,也有少部分用于投资出租。
柒柒开车在周围绕了一圈,从项目上二环和三环都在10分钟内,离1号线地铁口直线距离约1公里,骑个共享单车大概8分钟能到。
目前在售41-45平,4.5米层高,单价17999元/平起,价格比市面上大部分的SOHO产品低,要知道,闽侯的祥和公社均价2万/平。
而且正荣府处于临近鼓楼区的地段,交通方便,楼下就有底商,去东二环泰禾、五四北商圈、五四路商圈开车10分钟内都能到达,生活比较方便。
相对比同片区内的SOHO产品,多数在2.5万/平以上,性价比优势明显,且福州正荣府SOHO自住属性高,后期在物业管理及维护方面也比较容易,不会存在办公、居家混杂、人员进出随意的情况。
5、恒力博纳广场
成熟商务区办公产品
五四路是福州最早的商务区,而恒力博纳广场离五四路就数百米,距地铁站直线距离近1000米,周边配套、人流都比较聚集,整个项目包括了住宅、3层商场、写字楼和SOHO,目前在售65-152平写字楼,均价3.1万/平,45-108平SOHO,均价3.3万/平,周边办公租金80-140元/平。
据柒柒了解,购买人群以鼓楼和晋安的投资客为主。不过,恒力博纳广场似乎不是很好卖,柒柒查到该项目从2016年就取得预售证了,已于今年4月交房,还有房源在售,目前入驻的主要为日租、教育培训机构、小企业等。
6、东二环泰禾广场-金府天境
城市综合体私人会所
东二环泰禾广场一期于2012年开盘时,层高4.5米,均价约1.7万,2014年,二期开盘时,SOHO价格变化不大,层高4.5米及5米,住宅均价约1.4万。目前,住宅二手售价约3.2-3.6万/平,SOHO二手均价约2.2万/平,租金约80元/平。
买面积小的SOHO,如果资金允许的情况下,可以买几套相连,既可单套出租,又可打通成一大套,在整个项目多是小面积的情况下,大面积的产品稀缺,租金通常也更高。
目前,该项目还有80-440平,5米层高的精装SOHO在售,均价约4.3万/平,主要客群为企业主,购置用于办公或作为私人会所使用。
可能会有一些人劝你,千万不要买SOHO。确实,SOHO用电高于住宅,后期转手税费也较高。那么,既然市场还有需求,到底什么样的人适合买呢?
1 、住宅被限购,投资出租
相较于住宅来说,SOHO的升值空间比较有限,但柒柒认为,SOHO的投资收益,主要在于租金,因此,可改造为双层双钥匙的SOHO产品,更受市场欢迎,租金收益最高可为同地段住宅2倍,对于那些已被限购,手上正好有闲钱的人来说,也不失为一个选择。
前提是,必须选一个地段好,物业管理严格,性价比高、后期好出租的项目。
2 、不想离开市区,自住过渡
其实,在房价高企的深圳、上海等一线城市,很多人购买SOHO,多用于自住,因为短期内买不起核心地段的住宅,更不甘心于住在近郊,每天奔波于进出城的车流里,就先买个SOHO过渡。用SOHO的价格,买个可改造为两层的小复式,居住空间大,可改造性较强。
在福州,首付40多万,同样的使用面积,大概只能买在闽侯、琅岐等还待发展的区域,对于在市区住惯了的人,可能比较难接受。
3 、父母同住,家庭副巢
如果自己住在市区,父母从老家来同住,却发现家里太小,如果就近买个总价低的SOHO,一碗汤的距离,又不会造成过大的经济压力。
4、创业,自用办公
当公司步入稳步发展阶段,需要固定的办公场所,购买一套SOHO,既可将资金转化为抗通胀的资产,又不用担心房东过个年就涨租金。
柒柒并不是鼓励大家去买SOHO,当然,如果你没被限购,手上的资金也够买在自己喜欢的地段,想买一套自己住的房子,首选住宅,居住舒适度优于SOHO。
柒柒只是表达自己所理解的,至于是哭是笑,还得看选房时的眼光哦~我什么都没有,却还为你们买房不掉坑的梦加油~
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