这两天，被周董的新歌《说好不哭》刷屏了，MV里的女主，说好的不哭，最后还是哭了。柒柒不追星，但周杰伦的歌，确实感动了我们这一代很多人的青春。
因为工作的缘故，很久没有更新了，原以为关注的粉丝也许大部分已“出走”，看到大家还在，就放心了。之前我们分享过一篇关于SOHO的文章，正好最近空闲，又看了几个感兴趣的SOHO的项目，和一些已进入市场考验的二手SOHO，想和大家分享下，是哭是笑你来判断~
一、
闽侯占据半壁江山
价低者得天下
在实地看房之前，柒柒希望对SOHO市场有个更直观的了解，因此便对今年1-8月的SOHO成交数据进行了简单的统计（数据来源克尔瑞）。
柒柒发现，1-8月的SOHO成交，闽侯占了近半壁江山，其中，闽侯成交面积为137963.2平，占总成交面积约48.9%；成交套数为2876套，占总成交套数50.7%；
成交均价上，鼓楼区与台江区最高，分别为30326元/平及30149元/平，而闽侯均价最低，为11870元/平。
柒柒个人的判断是，成交数据一方面受供应量影响，闽侯的在售SOHO主要集中于高新区及竹岐板块，而仓山区的SOHO，主要集中于三江口、火车南站片区；
另一方面受价格影响，低价SOHO产品更受欢迎，因为首付门槛低，月供也较低，不限购，二十多万的首付，每月两三千月供，对于很多人来说，相对较容易实现。
闽侯5月份成交数据突出，主要受紫光浦上商业小镇、闽越水镇4月底开盘影响，开盘成交去化率均超过80%，在市场渐趋冷静的现状下，这样的开盘去化率算是不错了。
就好像上学时期，每个班都有优等生及困难生一样，福州也存在好几个SOHO项目，月均去化不足10套的，就不一一细说了。去化困难的原因，柒柒认为，价格是主要因素，热销的SOHO项目，价格普遍低于周边住宅80%，而售价高于周边住宅或基本持平的SOHO项目，市场也决定让他们“认清现实”。
二、
SOHO的保值性
地段、物业及供求很关键
1、台江万达广场SOHO
台江万达广场SOHO，2010年首次开盘，售价为1.6万/平，与当时周边住宅价格相差无几，甚至略高。
目前周边住宅已经涨到约3万/平，而SOHO的报价最低能到1.3万/平，没有升值，反而降价，加上通货膨胀，可以说是血亏了。地段自不用说，底下就是商场，自带万达光环，为何还会折在手上？
虽然早有耳闻，万达SOHO物业管理差，但实地感受后，还是有点吃“鲸”。一楼虽然有物业保安，但进出随意。走廊没有直线对流风及采光，因此白天也亮着灯，且通风不畅。另外，地面及墙面脏污，且企业昭示没有统一规范管理，算下来交房到现在也就六七年，内部却是满满的年代感。
一方面在于前期结构设计及公共区域装修标准差，作为办公不够档次，作为“类住宅”居住体验又太差，办公、居家混杂。其次，物业管理也有待提高，但看起来改善的可能性较低。再者，2000多户的大供应量，也影响了其租金收益。
虽然感官较差，但入驻率应该超过80%，柒柒走了几个楼层，空置率较低。高入驻率主要在于面积小，租金低，约50元/平，比较适合中小企业、小工作室、民宿等。
2、华润万象城SOHO
于2016年开盘的华润万象城SOHO一期，38-40平，第一次开盘3米层高1.6万/平，4.5米1.8万/平，后期最高出售均价2万/平。
2017年底交房时，华润万象城SOHO二手价比开盘时涨了约2000元/平，而目前的二手售价，均价为2.2万/平，可以看出，除开盘后价格小幅上涨外，之后便趋于平稳。
跟万达广场SOHO不同的是，华润万象城SOHO因为楼道贴了瓷砖，墙面洁净，走廊里采光、通风较好，也少有张贴海报、牛皮藓的情况。
目前华润万象城毛坯的月租约为55元/平（3米层高），以40平计算，年租金约26400元，以最初1.8万/平售价计算，房子总价为72万元，年租金回报率=26400/720000=3.7%，相比周边住宅租金回报率普遍低于2%来说，SOHO相对更适合投资用于出租。
福州华润万象城商场计划于2021年12月开业，届时周边的房价可能会有小幅上涨。
从SOHO在二手市场上的表现来看，SOHO价格在刚交房时，基本会有小幅上涨，之后便趋于平稳。而物业管理较差、“颜值低”、供应量大的SOHO项目，甚至随着房龄渐长而价值逐渐下降。
三、
SOHO升值空间有限
什么项目、什么人适合买
接下来，说一说柒柒近日看过的几个SOHO新房项目，有些项目柒柒在之前的文章里稍有提及，但这次柒柒会做更详细的介绍。
1、龙旺闽越水镇
江南水镇+宋城千古情的文旅项目
柒柒个人表示很欣喜，福州多了个日常休闲娱乐的好去处（如果运营后真如宣传片呈现般美好的话），前往之前，柒柒就对其好奇已久，终于决定亲临感受。
龙旺闽越水镇的总面积近3000亩，单看景区的面积，比周庄（705亩）和西塘（1560亩）大，首次开盘是在去年4月份。
目前在售29-110平公寓，均价9000多，5米挑高，附近有地铁2号线延伸线，但距离超过3公里。整体来说，还是挺吸引人的，如果真能运营起来，未来将带来一些旅游住宿的需求。
该项目近日开盘，推出800套房源，当日售出350套。
（龙旺闽越水镇实景图）
但细想一下，整个项目有两三千套房子，小面积做单身公寓，大面积的能隔出三-四房，还有一部分商墅。而SOHO的购买人群大多为投资客，特别是这种文旅项目，如此大的供应量，后期出租，经营民宿或转手，会不会存在供大于求的情况？
2、紫光浦上商业小镇
缩小版的成都太古里
跟主流SOHO项目一样，紫光浦上商业小镇同样规划了商业，有点像成都太古里的缩小版，总占地面积约为太古里的0.57倍，当然地段及交通是比不上太古里的。
项目位于浦上大桥桥头，离最近的地铁2号线厚庭站直线距离约2.6公里，交通上较为便利，在售为37-79平公寓，5米层高。
目前，高新区聚集了许多高新企业，整个片区办公氛围较浓，但我们发现，周边SOHO项目其实还是比较多的，加上已交房的有六七个，从目前企业入驻情况来看，交房近2年的项目的写字楼及SOHO入驻率不足30%，片区人气聚集还需时日，目前供应是比较过剩的。
3、阳光城大都会
火车南站商圈商办
与龙旺闽越水镇和浦上商业小镇的古朴比起来，阳光城大都会则完全是一幅当代办公楼的模样，因为依托火车南站这个交通枢纽，又有地铁1号线、5号线（预计2021年9月30日前通车试运行）加持，交通方面优势明显，加上挨着由ZF担纲“造梦”的三江口片区，与长乐隔江相望，吸引了部分长乐人来此投资。
整个项目的SOHO有3000多套，2017年底首次开盘，目前还有600多套未售。在售产品为38-47平公寓，4.5米层高，均价1.4万/平，跟去年相比算变相降价了，性价比相对较高。
但跟高新区一样，目前片区人气欠佳，周边多为老旧小区或民房，还需等待时间发展，且项目自身体量大，要考虑后期的出租和转手问题。
4、福州正荣府
火车站商圈“类住宅”产品
虽然，福州正荣府在销量上无法与前三个项目并肩，主要原因在于，项目以1000多户的住宅为主，SOHO也就140多套，前期主要以销售住宅为主。从外观上看，除总层高比住宅低外，与小区内的住宅无太大差别。
据柒柒了解，目前这栋SOHO去化过半 ，年底前将交房，为准现房。相比周边住宅多以总价300万以上的老破大为主，福州正荣府SOHO百万内总价很有吸引力，大部分业主购买用于自住，或给父母住。因为临近福州火车站，也有少部分用于投资出租。
柒柒开车在周围绕了一圈，从项目上二环和三环都在10分钟内，离1号线地铁口直线距离约1公里，骑个共享单车大概8分钟能到。
目前在售41-45平，4.5米层高，单价17999元/平起，价格比市面上大部分的SOHO产品低，要知道，闽侯的祥和公社均价2万/平。
而且正荣府处于临近鼓楼区的地段，交通方便，楼下就有底商，去东二环泰禾、五四北商圈、五四路商圈开车10分钟内都能到达，生活比较方便。
相对比同片区内的SOHO产品，多数在2.5万/平以上，性价比优势明显，且福州正荣府SOHO自住属性高，后期在物业管理及维护方面也比较容易，不会存在办公、居家混杂、人员进出随意的情况。
5、恒力博纳广场
成熟商务区办公产品
五四路是福州最早的商务区，而恒力博纳广场离五四路就数百米，距地铁站直线距离近1000米，周边配套、人流都比较聚集，整个项目包括了住宅、3层商场、写字楼和SOHO，目前在售65-152平写字楼，均价3.1万/平，45-108平SOHO，均价3.3万/平，周边办公租金80-140元/平。
据柒柒了解，购买人群以鼓楼和晋安的投资客为主。不过，恒力博纳广场似乎不是很好卖，柒柒查到该项目从2016年就取得预售证了，已于今年4月交房，还有房源在售，目前入驻的主要为日租、教育培训机构、小企业等。
6、东二环泰禾广场-金府天境
城市综合体私人会所
东二环泰禾广场一期于2012年开盘时，层高4.5米，均价约1.7万，2014年，二期开盘时，SOHO价格变化不大，层高4.5米及5米，住宅均价约1.4万。目前，住宅二手售价约3.2-3.6万/平，SOHO二手均价约2.2万/平，租金约80元/平。
买面积小的SOHO，如果资金允许的情况下，可以买几套相连，既可单套出租，又可打通成一大套，在整个项目多是小面积的情况下，大面积的产品稀缺，租金通常也更高。
目前，该项目还有80-440平，5米层高的精装SOHO在售，均价约4.3万/平，主要客群为企业主，购置用于办公或作为私人会所使用。
可能会有一些人劝你，千万不要买SOHO。确实，SOHO用电高于住宅，后期转手税费也较高。那么，既然市场还有需求，到底什么样的人适合买呢？
1 、住宅被限购，投资出租
相较于住宅来说，SOHO的升值空间比较有限，但柒柒认为，SOHO的投资收益，主要在于租金，因此，可改造为双层双钥匙的SOHO产品，更受市场欢迎，租金收益最高可为同地段住宅2倍，对于那些已被限购，手上正好有闲钱的人来说，也不失为一个选择。
前提是，必须选一个地段好，物业管理严格，性价比高、后期好出租的项目。
2 、不想离开市区，自住过渡
其实，在房价高企的深圳、上海等一线城市，很多人购买SOHO，多用于自住，因为短期内买不起核心地段的住宅，更不甘心于住在近郊，每天奔波于进出城的车流里，就先买个SOHO过渡。用SOHO的价格，买个可改造为两层的小复式，居住空间大，可改造性较强。
在福州，首付40多万，同样的使用面积，大概只能买在闽侯、琅岐等还待发展的区域，对于在市区住惯了的人，可能比较难接受。
3 、父母同住，家庭副巢
如果自己住在市区，父母从老家来同住，却发现家里太小，如果就近买个总价低的SOHO，一碗汤的距离，又不会造成过大的经济压力。
4、创业，自用办公
当公司步入稳步发展阶段，需要固定的办公场所，购买一套SOHO，既可将资金转化为抗通胀的资产，又不用担心房东过个年就涨租金。
柒柒并不是鼓励大家去买SOHO，当然，如果你没被限购，手上的资金也够买在自己喜欢的地段，想买一套自己住的房子，首选住宅，居住舒适度优于SOHO。
柒柒只是表达自己所理解的，至于是哭是笑，还得看选房时的眼光哦~我什么都没有，却还为你们买房不掉坑的梦加油~
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