不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
提示:房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记,登记生效。
(1)依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
(2)物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件
①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。
②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。
③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记,宅基地使用权不以登记为生效要件。
(3)物权变动不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记
①因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
②因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
提示:上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件,但获得权利的主体在处分该物权时,仍应当依法办理登记。未经登记,不发生物权效力。