案情介绍：
CZ市XX商铺，售后返租且拆零销售，建造到90%烂尾，从15年至19年，开发商一直在售卖，一部分人做了网签，一部分人全款没做网签，一部分贷款还在还房贷，根据购房合同显示五证齐全，但是所有人都没拿到房，有一部分人去退房退款开发商把合同收走了钱也没给，然后一部分人后来把购房合同要回来了，现在开发商可能想要破产，怎么维权。
北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁为该案例做了详细解答。
案情分析
李晓宁律师认为，本案是一个典型的逾期交房问题，其中涉及到网签、逾期交房、合同、破产这几个问题，其中以网签问题最为突出。网签在实务中也经常遇到，借由此案例与各位详细介绍一下。
在房屋买卖过程中分两个阶段，第一是网签，第二是备案，网签作为备案的前提条件，其目的就是将合同置于行政机关的监督之下，有利于购房者自身权益的保证。
李晓宁律师介绍，网签有以下三点作用：
第一、审查作用。通过网签来审查开发商或房屋是否存在相关问题，包含五证、开发商资质、买房人的购房条件等，这是房管部门对交房进行初步审查的过程，若能够办理网签，则说明房产情况及交易双方情况基本上没有问题。
第二、保护作用。房屋经过网签及备案后，可以避免一房二卖的情况，减少卖方违约或是毁约的可能性。
第三、节点作用。部分地方政策在逐年变更，例如限购，限贷政策都是以网签时间为实施节点的，即使是网签后发生变化也并无大碍。
一般来说，开发商在取得预售许可证，进行对外销售并与客户选房签订合同后，就可至房管部门进行网签备案。由此可以看出，网签最大作用即是审查作用。
在该案例中，有一部分人办理了网签，而有一部分没办，这跨度是15年到19年期间。假设有前一部分人已办理了网签，有着五证，而后一部分没办也没有五证，若在一审时仍然没有取得预售许可证，那合同则有可能会被认定为无效，这是其一。另一个问题则是一部分贷款仍在还房贷，还贷的这部分人，若贷款能办下来，证明该房子也是没有问题的，若没办，则可能存在房屋证件不齐全的问题。
那么虽然现在是五证齐全的情况，但开发商在仍未交房并面临破产的情况，应该怎么办?
李晓宁律师表示，首先业主需要认清开发商破产是何种情形，在实践背景中主要有三种情况：
1.开发商拟破产，是一种试探性告知业主的行为。若业主反应较为激烈，则可能会引发群体性事件，反之则可能会走破产程序。
2.开发商想让购房人主动申请破产，因为一旦开发商没有偿还或支付能力，业主作为债务人是可以向法院申请破产程序，一次来降低清偿比重。
3.开发商进入破产，表明已无支付能力的表现。
由此我们可以看出，破产的实质是资不抵债，其后果是合理地通过法律程序降低这些不良资产不能交付房屋的清偿比例，同时也能收回一定的损失。
李晓宁律师建议业主坚决不主动做破产的处置，即使交房困难，但仍有房屋预期。一旦进入破产程序便再也没有交付的可能，损失相对会大很多。
那么该如何阻止开发商破产情况的发生?
李晓宁律师表示，在现有法律体系中，作为债权人是没有诉讼程序可以阻止的，开发商有权自主申请破产申报。当破产这种规避风险的行为一旦进行下去，可以采取与政府协商的方式帮助业主与开发商更好地解决问题。亦或是采取行政追责的方式。
开发商在前期建设中可能会有一些卖方预售行为，这笔购房款是不能放入账户中，而需收到政府的监管，其根本目的是保障房屋能实际完成建设并交付至业主手中。而根据案例可以看出，若是政府资金监管的职责到位，账户中是存在该笔钱款的，但实际并没有，因此政府并没有履行资金监管的职责。
对此业主可以采取提起行政诉讼、行政追责的手段来追究政府不作为的行为，从而使政府在过程中起到推动性作用，帮助业主进行维权。
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