东升西点
最近一直在听说美国的房子便宜，在网上随便着了两眼就看到好几篇文章：“全美房价进一步下滑的危机”，“统计:美屋主去年27%屋不抵债”，“中、美房产市场之特点比较漫谈(上)、(下)”还有“卖了北京的房子 26万刀买美国房子”等等。要是刻意去Google的话，肯定更多了。於是很逻辑地得出一个结论：美国的房价低，比中国有些地方都低。确实，从我生活的硅谷来看，房价比前几年低了很多。但实际上跌的程度是不一样的。有些地方仍然抢手。好在美国的房屋市场的价格都是公开的。我们不妨调出来分析分析。
在硅谷，老中买房基本是四个城市：帕罗奥多 (Palo Alto)，库比蒂诺(Cupertino)，萨拉托加 (Saratoga)，还有费里蒙特 (Fremont)。有人调侃这四个城市：破落丫头 (Palo Alto)，裤破涕落 (Cupertino)，傻了到家 (Saratoga)，和富里忙 (Fremont)。帕罗奥多是斯坦福大学所在地，库比蒂诺是苹果的大本营，萨拉托加紧靠库比蒂诺，都是理想的买房地点。只有费里蒙特跟哪个高科技公司都不沾边，甚至它已经到了硅谷的边缘。简单地说，人们开始看重费里蒙特是在帕罗奥、库比蒂诺、萨拉托加高到了令人高不可及的地步时才不得不做出的选择。从现在的趋势看，人们已经开始看中比费里蒙特更远的快乐屯 (Pleasanton) 和圣勒蒙 (San Ramon)。
为了分析硅谷的房价，我选择了费里蒙特市 (Fremont)。选择这个城市是因为费里蒙特市的房价变化不均匀，我们可以做一些对比分析。我必须声明自己不是地产专家。在这里只是我的一家之言。请大家看看我说的有没有一点道理。从上面的图像看到，费里蒙特市的房价在十年前曾经飞速增长过，平均价位从40万跳到了近70万美元。但是在2006年后开始下跌，到了50万美元，2010年有过一次小的反弹，那是又于奥巴马的买房退税刺激的结果，整个趋势是趋於平稳。但这张图只是给出了整个费里蒙特市的平均价位的走势，我们现在再来看看市内不同区的情况。人们都说，买房三条要素是：“位置、位置、位置”(Location, Location, Location)。也有人翻译成“地段、位置、场所”。其实就是说，最关键的是你要在什么地方买房。对这一点我自己是有教训的。十多年前我不懂这些，请了一位地产专家带我们看房子，糊里糊涂地在费里蒙特市买了一幢房子，等搬进去之后才知道我居住的区不是一个好区。等再想换地方的时候已经买不起好区的房子，只能到更远的城市去买房。
硅谷费里蒙特市行政区和四所高中
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那么，这个好区到底是个什么标准呢？答案是：学区。事实上，前面提到的另外三个城市帕罗奥、库比蒂诺、萨拉托加、快乐屯和圣勒蒙也都是好的学区。美国人上公立学校上学是就近入学。我知道在中国，你只要有钱买通学校，你就可以把孩子送到好的学校去。这在美国是不可能的。学校老师和市长的孩子也不能走后门。於是，想要不输在起跑线上的话，你就必须到好的学去去买房或租房。费里蒙特市有四所高中：MSH高中 (Mission San Jose High)、鄂文敦高中 (Irvintong High)、美利坚高中 (American High)、华盛顿高中 (Washignton High) 和肯尼迪高中 (Kennidy High)。让我们看看这四所高中的成绩。根据加州教育局公布的数据，2010年的学校总分分别为：
2010列和2009列是这两年的分数，总数是参加评比的学生人数，亚裔是参加评比的亚裔人数 (包括菲律宾裔),在加州教育局的网上菲律宾裔是单独排的。后面几排都类似。我们看出，MSH高中的分数最高，肯尼迪高中的分数最低。亚裔 (包扩菲裔) 的比例也是MSH高中的最高，肯尼迪高中的最低。白人在教育质量高的两个学区比例较低，而在另外三个学区相对平均。这个数据反映了一个事实：亚洲人，特别是中国人和印度人特别重视教育，他们在买房时的首选就是学校的教育质量。
MSH高中所在区的三房两浴独立房市场
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肯尼迪高中所在区的三房两浴独立房市场
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在上面的两张截图中，MSH高中所在区的三房两浴独立房的价钱从57万到100万美圆，多数在70、80多万美圆价位上。；肯尼迪高中所在区的三房两浴独立房的价钱从10万到50万美圆，多数在40多万美圆价位上。注意这里特别低价的房子。这样的房子很难买到。
我选了两幢三房两浴独立房实例，第一个在MSH高中所在区内，另一个在肯尼迪高中所在区。我尽量选则了两个条件相近的房子。第一个建于1955年，总面积7200平方英尺，居住面积1340平方英尺，售价75万美元。第二个建于1963年，总面积7370平方英尺，居住面积1420平方英尺，售价48万美元。
从这两幢房子的条件来看，第二幢的条件更好些，年龄小八年，总面积大170平方英尺，居住面积大近100平方英尺，里面的装修也更好。但是第二幢房子的售价却低27万美元。其原因就是学区。下面是这两幢房子10年价位的走势。其中橘色的曲线是我选的房价走势，黄色的曲线是此房所在的小区的房价走势，绿色的曲线是这个小区所在邮政编码所覆盖的房价走势，灰色的曲线是费里蒙特市的房价走势。
很显然，跟整个费里蒙特市的房价相比，在MSH高中学区的第一幢房子和所在的94539区的价格一直在最高处，当整个房市在上升期间，这里的房价上升幅度高出，当整个房市在下降期间，这里的房价更抗跌；而肯尼迪高中学区的第二幢房子和所在的94538区的价格一直在最低处，当整个房市在上升期间，这里的房价上升幅度不高，当整个房市在下降期间，这里的房价跌的比别处更厉害。
总之一句话，位置、位置、位置；跟着学区走，哪怕你没有学龄期儿女。我不知道别的地方，但在硅谷准没错，除非你有钱让孩子上私校而且你自己可以在富人区买豪宅。祝你好运。
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