房地产企业开发的地下车库，产权归属有哪几种形式？不同产权归属形式下，地下车库土地增值税应如何处理？
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）明确规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
目前，我国对地下车库的产权归属没有专门性的法律规定。房地产企业开发的地下车库，其产权归属主要有三种形式：
第一种形式，产权归属开发商。地下车库单独计价，不用作为公建分摊成本，开发商有权对业主出售地下车库，开发商与业主签订的车位使用权转让合同，合法有效，应得到法律保护。
第二种形式，产权归属全体业主。如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体业主，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。
第三种形式，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。一般说来，地下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权（下称“出租人防车位”）的方式取得收入。
地下车库的土地增值税处理，是房地产开发公司涉税处理的难点，下面对房企开发的地下车库土地增值税的处理分六种情况进行阐述。
第一，房地产企业自建自用地下车库
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。房地产企业自建自用地下车库，不属于发生转让并取得收入的行为，不涉及土地增值税。
第二，房地产企业出租地下车位
同样，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
第三，名为租赁实为出售地下车库
《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车库。房地产企业将地下车库租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车库20年后，车库归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。
第四，房企出租地下人防车位
房地产企业开发建设住宅商品房，按照政府相关部门要求，需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。许多房地产开发企业均选择修建人防工程—— —地下人防车位。
国家税务总局曾于2011年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题作出过答复：“房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。
第五，房地产企业销售地下车库
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时，应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
第六，产权归属全体业主。
开发商在销售小区房屋时已将地下车库成本费用按公建面积分摊给了全体业主，向业主销售房屋取得增值税应税收入，车库的成本费用也可从中扣除。
房地产企业土地增值税清算时，地下车库的处理一直是各界争论的焦点，营改增后，地下车位的增值税如何处理呢？以下对房地产企业地下车位的税务处理问题进行了整理，具体如下：
一、地下车位类型
地下车位可以分为可以办理产权证的地下车位，不可以办理产权证的地下车位，其中不可以办理产权证的地下车位又分为人防地下车位，非人防地下车位（譬如：权属归属于小区居民）
二、税务处理原则
1、可以办理产权的地下车位
具体界定：停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。
第一，若将其进行出售。
总原则：凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取房款外的价外费用，并单独计算相关成本，若此，按销售开发产品计算缴纳增值税及附加、土地增值税等。
土地增值税：单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，缴纳土地增值税，且按照“其他类型房产“预征土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
增值税及附加：按照销售收入缴纳增值税及相关税金及附加。
房产税：由于产权已经发生转移，无需缴纳房产税。
第二，若将其进行出租。
土地增值税：不涉及产权转移，无需缴纳土地增值税。
增值税及附加：按照出租不动产缴纳增值税及相关税金及附加。
房产税：从租计征房产税。自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对出租部分房产从租计征房产税。
第三，若将其进行自用。
土地增值税：不涉及产权转移，因此不涉及缴纳土地增值税。
增值税及附加：无需缴纳。
房产税：从价计征房产税。根据财税[2005]181号文件,自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对自用部分房产从价计征房产税。
2、不可以办理产权证的地下车位
（1）人防改建的地下车位
地下人防工程，包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。产权归国家所有，既不归属开发商，也不归属小区业主。如果地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。但是若开发商将其出租等获益，则根据“人防法”规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第一，成本扣除问题。
根据规定，人防工程发生的成本费用，允许扣除相关成本，因此人防工程改建的地下车库，不管以后最终是用于出租、还是出售、还是自用，都应该允许扣除相关成本等等。
政策规定：苏地税规〔2015〕8号规定江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告：三、关于人防工程成本费用扣除问题 依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。
第二，地下人防设施改建的车位自用。
土地增值税：地下人防设施自用，如作为仓库，或作为物业用房等等，由于未发生产权转移，不涉及申报缴纳土地增值税。
增值税及附加：无需缴纳。
房产税：从价缴纳房产税。根据规定，人防工程归国家所有，房地产企业虽无所有权但有收益权，应当负担相应的房产税。
房产税政策规定：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；
财税[2005]181号《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》第一条规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
第三条规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
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