一、注意事项
需要注意的是，委托代建业务在税务上认定时，需要同时严格符合以下几个条件：
（1）由委托方自行立项；
（2）不发生土地使用权或产权转移；
（3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；
（4）事先与委托方签订有委托代建合同；
（5）施工企业将发票开具给委托建房单位。
如果委托代建业务同时符合以上条件，被认定为委托代建业务时，增值税则按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理”，企业按照一般纳税人，税率为6%。仅就收到的“代建管理费”征收增值税、企业所得税。
如果不能同时满足，不论开发商如何核算，一律按“销售不动产”税目征收增值税。
是否被认定为代建业务，纳税差异如下表。如果选用此方案，为了降低被委托方——代建方的税负，代建方应严格按照地按代建模式处理，因此，以下分析均按照可以被认定为委托代建业务分析。
认定结果不同涉税差异对比
税目
代建
销售不动产
增值税
√
√
土地增值税
/
√
企业所得税
√
√
二、合同签订风险提示
目前国家税务总局对委托代建业务没有明确的税法规定，而部分地区的税务局自行制定了政策。因此，我们在具体执行中需要注意规避风险：
1、部分地方税务机关要求“代建方只能收取手续费”的风险
为了规避代建业务不被认可的风险，操作时，需要企业和对方签订代建合同，约定好收取代建费的方式，如按固定金额或按销售收入的一定比例收取代建手续费，以避免税务局不认定为代建业务的风险。
2、垫资的风险
很多情况下，拥有土地使用权的一方缺乏资金，同时需要代建方出资，但如果代建方出资，就不符合房地产委托代建业务规定的条件，怎么办？
为了规避代建方垫资的嫌疑，建议在代建协议中不要涉及到垫资、借款事宜，也不得由代建公司直接借款给对方企业或者项目公司使用，可由其它可控制的第三方另行签订借款协议。
三、手续费的处理
代建业务一般按照委托方投资总额（概预算）收取管理费，也有地方按照代建产品销售收入的比例收取管理费。
目前很多省份对管理费收取比例没有明确的规定，我们计算时，暂时按照投资总额。方案测算中，代建管理费计算公式为，代建管理费=项目投资总额×手续费比例。
项目投资总额计算表
类别
项目
数据（万元）
投资总额
土地价款
130,000
开发成本
200,000
三项费用
70,000
投资总额
300,000
在《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部［1995］6号），第七条第(二)款中规定，“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”。
如上显示，土地增值税开发间接费中没有明确提到代建管理费，因此各地税务机关对“代建管理费能否计入开发成本，土地增值税前扣除”口径有很大差异，目前只有广州地方税务局明文规定，可以在土地增值税前扣除。而其它省市均没有明确，因此，为了稳妥起见，我们暂时按照不能计入开发成本处理。
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
