通过这次国内疫情，股市受到影响。因此跨国境资产配置的显得尤其重要，因此本文对房地产投资信托基金做简要分析。首先，要明确房地产投资信托基金不是用来发财，（别想着每年30%的收益率是不可能，但是已经达到平均年化15收益率已经非常漂亮了），用来规避国内外风险，把握国外机会，甚至作为养老基金配置，保值增值。房地产投资信托基金简单讲就是当美国，中国香港房地产包租婆，中间商赚差价，捋房租羊毛。
一、REITs是什么？
REIT是Real Estate Investment Trust的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的产品，属于资产证券化的一种方式。
总而言之，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分（通常为90%以上）按比例分配给投资者的产品。俗称：二房东、包租婆。
二、REITs的特点
1) 资产质量高：法律规定REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利，因此多数REITs重经营轻开发。为了避免市场波动和空置率上升偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。REITs可以通过资本市场融资，在大型项目上具备竞争优势。REITs维持适度的杠杆。其历史资产负债率维持在40到45%，该比率目前为40%。
2) 付息率高：REITs享受税收优待，不支付企业所得税和资本利得税，而是通过派发红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式传递给投资者，并由投资者按照个人相关税率缴税，避免双重征税。 REITs历史平均股息率约6~8%，为投资者提供稳定的收入来源。
3) 总收益高：从1995年到2011年，富时美国股权类REITs指数增长574%，MSCI美国REITs指数增长553%，而同期标普500总收益指数仅增长387%，上证综指增长419%，巴克莱资本美债综合指数增长295%。
4) 风险分散：REITs和主要市场指数收益关联系数低。
5) 流动性好：以MSCI美国REITs指数成分股为例，截止2010年12月，其总市值超过3700亿美元，日交易量超过25亿美元，机构持有超过70%流通股。
6) 透明度高：受美国证交会（SEC）严格监管。信息披露充分（季报、年报和投资物业、房地产交易、租赁合约等信息）。REITs 除了汇报GAAP之外还汇报运营资金(FFO)，更能反映真实现金流状况。容易识别的资产能帮助实现独立的估值和分析。入选主要股指：标普500指数成份股15只、标普400指数成份股25只、标普600指数成份股27只。债券评级机构定期评估。
7) 公司治理良好：由于美国税收法律对REITs严格的分红要求，管理层较难动用资金进行对投资者价值无益的行为，一定程度上降低了委托代理风险。根据美国机构投资者服务机构（ISS）统计的公司治理指数（CGQ），REITs行业在其跟踪的24个行业中排名最高。
三、REITs投资范围
ü 企业：写字楼、停车场、厂房、工业园区
ü 零售业：超市、商场、购物中心
ü 住宅：公寓、住宅区
ü 旅游业：酒店、度假村
ü 医疗设施：医院、养老院
ü 仓储：工业仓库、个人自助式仓库
ü 特殊类别：林场、电影院、游乐中心、大学公寓
四、美国REITs结构
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分（通常为90%以上）按比例分配给投资者的产品。
1) 结构为公司、信托或协会，由董事会管理；
2) 公司必须从事房地产业务：必须把其最少75%的总资产投资于房地产；最少75%的收益必须来自投资组合所持物业的租金或抵押贷款利息；
3) 股份必须被广泛持有:必须拥有最少100名股东；5名或更少的人所占的股额不能超过全部股份的50%（“5-50”规则）；
4) 每年必须把至少90%的应纳税收入派付给股东。
REITs分为权益型REITs和抵押型REITs，权益型REIT是指拥有、投资、管理和/或开发房地产，并以租金为主要收入来源的REIT。抵押型是指投资于房地产抵押权的REIT，主要业务活动是向房地产所有者放贷。
五、REITs现状
从REITs的国家分布来看，美国的REITs市值排在全球第1，市值规模约为10200亿美元。亚洲方面，日本、新加坡、中国香港的REITs市值排在前3位，市值规模分别约为1160亿美元、520亿美元、300亿美元。从资金的投向来看，权益型REITs占据主导，其次是抵押型，混合型REITs占比最少。从组织形态来看，在美国公司型REITs占据主流；在其他国家契约型REITs占据主流。
从投资范围来看，由于REITs的类固收特性，REITs一般投资于具有稳定收益的优质物业中。就美国而言，排在前几位的投资对象包括购物中心、公寓住宅、仓库、医疗、办公室等。
六、REITs优势及配置价值
1、REITs的付息率较高，抗通胀属性较好：REITs一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者，且不需支付企业所得税和资本利得税。1972年至2015年期间，股票型REITs的平均股息收益率高达7.81%，而同期标普500指数的股息收益率仅为3.32%，并且伴随着更大的波动。较高的股息率，也使REITs具备了较好的抗通胀属性。
2、REITs长期回报率好，具备长期配置价值：REITs管理人以收购、 管理、 租赁、 变卖等形式直接进行房地产投资管理，以租金收入为主要收入来源。REITs运作除谋求租金收入外，还争取获得持有不动产物业的长期资本增值。根据北美房地产协会的统计，北美权益型REITs，过去二十年来的复合回报率高达11.55%，远超标普500的9.39%、高收益债的8.11%以及政府企业债的5.41%。
3、与其他资产关联度低，分散投资风险REITs与股票、 债券、 商品等资产类别的相关性不高（标普500指数本身包含了REITs公司），具有良好的风险分散价值。此外，不同区域的房地产市场关联度也相对较低。所以把 REITs 放进投资组合可以增强投资组合的多样化从而分散风险。
七、市场上几种产品对比
房地产作为一项实物资产，具有良好的历史收益和持续的抗通胀能力。房地产信托凭证通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资，集合了现金收入和资产增值、简化了法律税收手续、降低了持有成本、成为通过资本市场参与房地产投资的主流工具。房地产信托凭证因其流动性充足、风险分散和信息高度透明等优点，得到了投资者的普遍青睐。
美国是全球最大的商业地产市场，证券化程度高、市场容量大、具有良好的投资价值；其投资收益和当前市场上其他权益类产品关联性也较低，起到了良好的分散风险的作用。
1、 鹏华美国房地产（QDII）
a、鹏华美国房地产的投资理念：基金管理人坚持主动投资理念，以投资总回报最大化为目标，使投资者能够通过资本市场参与美国房地产投资，分享美国房地产市场收益。
b、鹏华美国房地产的投资策略：基金主要通过自下而上地甄选在美国上市交易的REITs、REIT ETF和房地产行业股票，在有效分散风险的基础上，提高基金资产的总收益。基金采用多重投资策略，采取自上而下的资产配置和自下而上的证券选择相结合的方法进行投资管理。衍生品投资不作为本基金的主要投资品种，仅用于适当规避外汇风险及其他相关风险之目的。
c、鹏华美国房地产的投资范围：基金投资范围为具有良好流动性的金融工具，包括已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市场挂牌交易的房地产信托凭证（“REITs”）、投资于房地产信托凭证的交易型开放式指数基金（“REIT ETF”）和房地产行业上市公司股票，以及货币市场工具和法律法规、中国证监会允许本基金投资的其他金融工具。本基金本身不直接持有房地产，也不投资于抵押型REITs。本基金投资于美国上市交易的REITs比例不低于的基金资产的60%；上市交易的REIT ETF市值合计不超过本基金资产的10%。本基金持有现金或到期日在一年以内的政府债券的比例不低于基金资产净值的5%。
d、 鹏华美国房地产证券投资基金如何分红：
l 基金的每份基金份额享有同等分配权；收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。当投资人的现金红利小于一定金额，不足以支付银行转账或其他手续费用时，基金注册登记机构可将投资人的现金红利按红利发放日的基金份额净值自动转为基金份额；
l 在符合有关基金分红条件的前提下，本基金收益每年最多分配6次，每次基金收益分配比例不低于收益分配基准日可供分配利润的20%；
l 本基金收益分配方式分为两种：现金分红与红利再投资，投资人可选择现金红利或将现金红利按红利发放日的基金份额净值自动转为基金份额进行再投资；若投资人不选择，本基金默认的收益分配方式是现金分红；
鹏华美国房地产采用什么样的交易规则：T 2的交易规则，即申请人在T日提交的申购或赎回申请，基金管理人在T 2日进行确认，投资者在T 3日可查询确认情况。
优点：成立以来56%收益，年均收益率很好，说明管理水平良好
缺点：基金规模0.68亿，规模偏小，达到1.5亿会很好。
2、富时发达市场REITs
其中仓位中的美国西蒙地产：西蒙房地产集团是美国最大的零售房地产投资信托公司，其高档区域购物中心、高级销售中心、国际房地产等都有独特的平台。西蒙在美国拥有或有大约200处房产的权益。它拥有Klepierre20%的所有权，该公司在欧洲各地拥有购物中心，并在北美、亚洲和欧洲拥有多个其他物业的权益。
富时发达市场REITs指数基金的优势：
ü 一站式布局发达市场上市REITs，且富时发达市场REITs指数与上证指数近5年的相关性仅为0.14，对于A股投资者而言，可将其作为资产配置的重要组成部分，以分散投资风险并提高投资组合效率。
ü 富时发达市场REITs指数发布以来持续分发红利，最近五年收益达46.9%，尤其适合通胀环境下配置。
ü 上投摩根富时发达市场REITs指数基金除了提供人民币份额以外，还提供了美元份额，为持有美元的投资人提供了新的投资理财选择。
REITs的实际运作：与个人投资房地产相比，REITs在实际运作中，可以凭借本土化的人才、资金等方面的“组织化”特色，在购房价格优惠、纠纷处理等诸多事宜取得得天独厚的优势。尤其是分散风险方面可圈可点，一个简单的例子：个人出租房屋，一旦出租不成就得闲置，该时段内无法有收益，而统计数据显示，REITs的出租率基本上都维持在80%以上，优秀的REITs管理团队可以取得90%以上的出租率。
3、广发美国房地产
优点：基金规模1.5亿，不会清盘；从年收益来看，收益稳定，即使下跌也不高，说明金融管理水平优秀良好；
4、越秀房产信托基金(HK:00405)（香港基金）
从年度涨幅来看，收益不错；长远看就是上涨的。
越秀物业组合：广州、上海、武汉。
5、领展房产基金(HK:00823)
从年度涨幅来看，十年涨了10倍，收益不错，
组合：主要投资香港，大陆内陆占6.4%
投资REITs的风险：
总体相比较来说，房地产是其中最值得选择的方向。而REITs带着“房地产 金融”的标签，其代表着全世界房地产领域最先进的生产力，已经成为财富保值增值最宽广的“道”。
以上文字与图片仅供参考与学习。不构成对任何人投资建议。
基金投资有风险、入市需谨慎！
联系客服
