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很多金融相关的工作都涉及到资产评估,诸如信贷、担保、股权融资等,评估的对象经常都可能会用于抵押,那究竟如何认定评估对象的价值,保证抵押权人的权益?
遇上相对弱势的客户,客户经理往往都可以依照自己和客户的需求以及相关政策的要求,来与评估公司沟通,对需要评估的资产进行价值确定。而如果遇到强势的客户,要求必须使用其提供的评估报告,这个时候就需要我们对评估资产的价值进行识别,而对着一大本评估报告,究竟该如何识别?
常见的评估对象有房产、土地、股权、设备、无形资产、应收账款等。
其中,股权通常有其相应的财务审计报告可以参考,如果涉及到资本运作,就需要进行估值了;设备由于其特殊性,常常只能当做废物处理,因此价值比较低,认可度也较低,需要双方共同确认才能认定价值;除了计入无形资产的土地,无形资产和应收账款的价值也需要估值和双方共同确认。
最常用的抵押品是房地产和土地,因为其作为不动产,不易损坏和移动,价值较为稳定且容易确定,因此最受金融机构的欢迎。金融机构对于拟用于抵押的房地产和土地通常都会委托评估公司进行资产价值评估,那要如何阅读相关的评估报告,其具体的注意事项是什么?
其中,最重要的因素是房地产的自身因素,自身因素主要包括三个方面:区位因素、实物因素、权益因素
1.比较法
- 类似交易案例较多,可比案例不少于3个
- 成交价格清楚,信息完整,内容清楚
- 可比性:价值时点相差不宜超过一年,不得超过二年,区位、权益、实物差异不大
基于上述特点,再通过调整系数、修正系数进行调整
2.收益法(使用较少)
即把未来产生的现金流收益折现,有全剩余寿命模式和持有加转售模式(计划持有出租5-10年后出售,期间内具体的收益和出售时价值不好量化,容易把价格高估)
具体的估算,依据房产和土地的使用年限孰低,分别确定收益年限和净值折现
3.成本法
房地合估
把土地当做原材料,模拟房地产开发建设过程,测算房地产重置成本和重建成本;
房地产重新构建价格=土地成本 建设成本 管理费用 利息 销售费用 销售税费 利润;
房地分估
房地产价值=土地价值 房屋价值;
土地价值=土地成本及其取得税费 土地开发费 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 利润;
房屋价值=房屋开发成本 管理费用 利息 销售费用 销售税费 利润-房屋折旧;
当房屋或土地有一定的瑕疵的时候,分估同时不对另一项评估,可提高相关评估品的价值。(如果所在地的房管国土部门同意分开办理抵押,而且可以不要评估报告)
4.假设开发法
个别因素:土地形状、宽度、深度、临街状况、通达性、邻接道路等级、与商服中心的距离、规划、容积率等
住宅
工业
对同一评估对象不少于两种评估方法,少于两种要特别说明,并依据一定的权重确定最终价值
1.市场比较法(同房地产评估比较法)
基准地价修正法(参考当地制定的基准地价,但基准地价一般更新不及时,如重庆目前的基准地价仍参考较旧的标准,因此不够准确,一般只适用于招拍挂的土地)
重庆目前现行的基准地价:主城(2002年),区县(2000年)
2.剩余法
适用于有投资开发或再开发潜力的土地估价
地价=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用 销售费用-销售税费-利息-利润-土地购买时的税费
3.收益还原法(类似于房地产评估的“收益法”)
使用较少,因为未来的收益(地租)很难估计和获取,一般会高估地价
4.成本逼近法(类似于房地产评估的“成本法”)
抵押物是否真实存在,现场查看的抵押物是否与产权证登载的一致,抵押人是否引导查看了错误的房产和土地
抵押物的独立性。如抵押物是否被其他的资产包围,如果需要处置的话,周边包围的资产是否会对其造成影响。
1. 地价定义
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