90天0成交！一批“滞销”小区数据出炉，紧急避坑

昨天跟一位朋友吃饭，他被现在的市场彻底整懵了：

不是说大虹桥是国家级战略吗，我们华漕的房子怎么不涨？2016年到现在账面亏损都超过30万了！

环二：今年市场这么好都没解套？

朋友：（此处省略三个字），越套越牢。

当天环二就拉出了成交数据，他们小区确实持续阴跌。不过也不算最惨的，因为还有几千个小区三个月0成交。

注：本文数据全部来自于贝壳平台，由于以下原因可能存在误差：

1、贝壳并未形成垄断，所以成交数据、房源数据并不全面；

2、成交数据以网签为准，存在一定滞后。

Part 01

全市数据

除去金山、崇明，贝壳平台目前共计20170个小区，但是目前有挂牌房源的仅8370个——我们暂且称之为有量项目。

有量项目反映的是区域内房东挂牌意愿度，一定程度代表了市场活力——普遍都不愿意置换的区域，市场很难被激活。

当然这个数据存在一定误差：贝壳平台在区域间渗透率并不一定均等，也许黄浦、奉贤的业主普遍不愿意将房源挂牌贝壳——当然概率比较低，数据仍具有参考意义。

在8370个有量项目中，三个月0成交的小区多达3942个！

当然贝壳数据一定不全，一些一楼顶楼的卖不掉也不能说明问题。为了更客观的反映规律，我们仅分析挂牌房源量10套（不含）以上小区。

如果链家有10套以上房源仍然没有成交，小区去化确实存在一些问题——我们暂且称之为滞销项目。

这样的项目共计199个，各区分布如下：

可见郊区普遍去化困难，与目前新房市场认筹率趋势大致相符——市区项目热度远高于郊区。

再次验证了环二对市场的基本认知：上海贵的地方太便宜，便宜的地方太贵。

市区中最难去化的是虹口、杨浦，最易去化的是徐汇、闵行，地倾西南的现象依旧明显。

为了确保结论准确我们采用了反向验证：卖得最好的小区分别在哪？

我们用三个月成交数/目前房源数得到去化率数据，这个数值越高说明卖的越好。

如果数值大于75%，我们认为是畅销项目。

当然为了确保数据准确，我们仅分析房源数量大于10套（不含）的小区——共计205个：

我们结论得到修正：

郊区分化更加严重，简直是冰火两重天，选择标的时需要更加注意；

虹口、杨浦去化难度确实高于西南部。

各区数据如下：

Part 02

闵行

闵行是目前上海最活跃的市场：挂牌房源比例最高、去化速度最快。

在图中也可以看到，闵行“滞销”严重的小区基本都有“特殊情况”：

旭辉浦江国际广场、旭辉E天地、大上海国际花园等是酒店式公寓；龙盛国际广场、万科国际广场是商办；绿城玫瑰园是远郊豪宅，自身入住率都不高。

其他以没有电梯的老房子为主，这些产品脱离了核心地段又不是学区，去化困难可以理解。

 比较意外的是万科二期魅力之城和吴泾的嘉怡水岸上榜，小区品质和地段都中等偏上，价格也不高，适合刚需入手。

如果有适合这两个小区的朋友建议抓住机会。

Part 03

徐汇区

另一个极度活跃的市场是徐汇区，这里凭借着发达的产业、优质的学区、便捷的商业配套源源不断的吸收着全市的客群。

不用统计就能看出来，上榜最多的是斜土路板块。斜土路作为为数不多的被市中心抛弃（内环内但是未被划进CAZ）的地段，真是每况愈下。

徐汇滨江今年是大热门，保利西岸、中信君庭价格上涨不少，尚海湾豪庭价格也随之水涨船高。可惜尚海湾新房不断，没留给二手太多机会。

Part 04

浦东新区

浦东是上海最大的房地产市场，发达的产业吸引着越来越多的年轻人在此落足。

不出所料，临港也有较多项目上榜。

临港这波炒作确实带动了市场，不过外来客群基本冲着保利·铃兰公馆、万科·金域澜湾下手，其他项目依旧冷冷清清。

不过市场热度终究影响了房东心态，不管卖不卖得掉，先把价格提上去再说——于是卖的并不好的滴水湖馨苑一期也不便宜。

另外一个现状是联洋去化速度确实不如源深，尤其是仁恒河滨城价格提到12万以后联洋其他小区随之跟进。

不过整体市场热度很高，主力供货区域三林、北蔡、御桥、金杨等地区的商品房基本无一上榜。

Part 05

黄浦区

市区中去化最好的区域是黄浦，这个全部被划进CAZ的区域真的是热度极高。

近些年的“尊贵”地段新天地貌似去化不佳，与不断上市的新房不无关系——豪宅市场仍旧是开发商主导。

一方面绿地海珀外滩5000万起的豪宅日清，一方面华府天地、翠湖天地没人关注。

Part 06

静安区

静安在合并闸北后，包袱变得沉重起来。

去化困难的小区有两个极端，一个是彭浦等地区的老公房，这里没学区、优质房源也比较少，自然吸引力不足。

另一个极端是静安府、中粮天悦等次新房，大部分刚交付不久税费高，而且有较多的同质新房。

值得关注的是大宁片区，上榜数量极少，而且以边缘化小区为主，区域热度确实领跑静安。

Part 07

长宁区

长宁区发展非常均衡，自东向西没有一处洼地，在房价上也得到了体现。

数据整体符合市场规则，难去化小区以没有学区的老大楼和老公房为主，品质商品房基本没有上榜，除了圣约翰名邸。

在19998-2002年间，最热门的“郊区”应当是中山公园，而当时呼声最大的项目又是圣约翰名邸，1999年还以6500元/平米热销，2000年直接涨到9000元/平米。

当然当时这么贵的楼盘出手的大部分是香港人、台湾人，现在的房价以及去化说明他们与大陆的审美还是不同，最明显的，圣约翰名邸的户型一直被广为诟病。

Part 08

普陀区

江湖一直有普陀“又破又大”的说法，不过小区数量却并不占优势。

而且抛盘率很高，滞销比很低，说明整体市场相当活跃——看来刚需客群依旧看好这里。

毕竟又要地段好、又要价格低的客户不在少数。

只看小区名字也知道普陀以老公房为主。

榜单中品质还可以的小区基本位于长寿路，玉佛城可以用风水解释，河滨围城就比较意外了。

长寿路地段优越，配套成熟，注重通勤效率的可以重点关注。

雅戈尔8号光荣上榜。长风可以称得上普陀最好的地段，不过经过2015年前后的那波炒作，房价水分还是没被挤干净。

Part 09

虹口区

虹口是市区去化最为困难的区域。

这里老房子比例过高，能找到的宜居板块很少，吸引力不够；

又没有太多核心产业，能找到的优质工作很少，吸引力不够；

与邻居杨浦相比又没有学区这张王牌。

不过虹口已经在奋力追赶，瑞虹新城打造的较为成功，北外滩又充满了想象力。

前面提到过临平路的瑞虹新城打造的相对成功，不过瑞虹旁边的香港丽园、浦江名邸好像表现不佳。

这两个小区与瑞虹三期以后的产品当然比不了，总体品质称得上中等偏上。不过缺少概念，又没有学区夹持，能吸引到的客流就相当有限。

比较意外的是虹口区唯二的一线江景房——新外滩花苑竟然上榜，看到高达11.4万的单价就有些理解了。

房龄接近二十年，小区总体品质又不突出，看完房子后很容易就陷入纠结：江景是壮观，但是就这品质我买了以后还能出手吗？

Part 10

杨浦区

杨浦也面临虹口同样的问题，因此去化也存在相当难度。

不过杨浦有新江湾城吸收了不少宝山客群、有五角场提升了区域活力、有优质学区吸引了不少外区家长，因此表现比虹口略佳。

杨浦最热门的居住板块是新江湾城，不过表现却称不上理想，几个10年左右房龄正当二手置换周期的项目三个月0成交。

脱离了开发商炒作，新江湾城还能热多久？

Part 11

宝山区

宝山地理位置与闵行类似，近些年发展却被闵行甩开几个身位，房地产市场活跃度也存在相当的差距。

不过宝山相对于嘉定、青浦、松江这样的远郊区域依旧存在优势，优质的地段吸引了不少市区客户落足，所以上大、共康等地区的商品房去化速度极快。

比较可惜的是大华地区，这个宝山最好的地段竟然有大量小区存在去化问题——一些区域炒作过后就被遗忘，没有好的契机很难翻身。

Part 12

嘉定区

嘉定区基本情况前面有推文详细解读（《嘉定，你最近怎么了？？》），这里不做过多介绍。

嘉定是酒店式公寓重灾区，现在开始集中上市，能够接盘的却寥寥无几。

嘉定的酒店式公寓普遍分布于嘉定新城和南翔，这两个地方当时都规划有大量写字楼，以图引入一些核心产业避免沦为睡城。

不过现实是残酷的，写字楼现在泛滥成灾以至于陆家嘴空置率都超过20%。郊区商办产品只好改为公寓出售。

酒店式公寓开发商自然卖得动，到个人手里就成了不良资产。

Part 13

青浦区

青浦是近些年热门区域，借助大虹桥、长三角一体化概念狠狠的收割了一波市区客群。

较早开发的中南君悦府、源昌幸福里开始有二手房上市，不过面对持续上市的新房二手房东就显得过于弱小。

大虹桥范围商品房可能持续开发10年，你们短期不用指望解套了。

Part 14

松江区

松江是最为成熟的郊区新城，商品房去化却存在相当的困难。

不管是较早开发的三湘四季广场还是后来接棒的新城上坤樾山都很难够得到市区客户，所以即使品质不错也难以去化。

而靠近市区一些的九亭，只要品质还不错去化就不存在问题。

所以投资松江的话，最远不要过泗泾。脱离了市区这个母体，郊区价值将迅速下降。

以上为正文

编辑/环线咨询