物业服务企业与供水企业在物业管理区域中维修责任的界定分析

一、问题的提出

在一个物业管理区域中，谈及对房屋和配套的设施设备的维修、管理责任，人们首先想到的是对该物业管理区域提供服务的物业服务企业。但事实上，物业管理区域做为城市不可或缺的组成部分，公用事业单位也各自以不同方式为物业管理区域内的业主提供产品及服务，这些产品及服务主要是通过一定的管线设施来输送的，并以业主为终端用户，而输送管线又恰恰构成了物业管理区域内的配套设施设备之部分。于是，物业服务企业在对物业管理区域内的配套设施设备行使维修、管理义务时，不可避免地与以配套设施设备为提供产品及服务载体的公用事业单位发生交叉或冲突。在这其中，反映尤为突出的是物业服务企业与供水企业之间的矛盾，即供水企业主张物业服务企业应负责维修物业管理区域内做为配套设施设备的供水设施，而物业服务企业则称供水企业做为供水服务者，应承担供水设施的维修责任。笔者拟通过此文，以法律、经济等不同角度分析物业服务企业与供水企业在物业管理区域中的维修责任，从而提出合理的界定方案，以供参考。

二、现行制度下供水企业的维修责任界定模式

在我国，规范物业服务企业与供水企业经营行为的行政法规分别为《物业管理条例》和《城市供水条例》。《物业管理条例》第52条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”，可是供水企业对相关管线和设施设备的具体维修范围却没有明确，而在《城市供水条例》第27条规定供水企业“对其管理的城市供水的专用水库、引水渠道、取水口、泵站、井群、输（配）水管网、进户总水表、净（配）水厂、公用水站等设施，应当定期检查维修”，亦很能明确供水企业在物业管理区域内对供水设施的维修责任应界定在何处。这种在国家立法层面的界定缺失，直接导致了各地在界定供水企业维修责任的不同模式。

（一）以总水表为界说（见图1所示）。即供水企业负责总水表以外的供水设施的维修、管理，总水表以内的供水设施则由用户负责，此以《内蒙古自治区城市供水实施办法》为例。

图1

（二）以用户的计量水表为界说。具体又分为两种情况：

1、用户的计量水表以外的供水设施由供水企业维修、管理，以内的则由用户负责（见图2-a所示），此以《天津市城市供水用水条例》为例。

2、非居民用户总水门、住宅单元进户总水门以外的供水设施的维修由供水企业负责，居民用户的计量水表以后的供水设施由用户负责维护，而住宅单元进户总水门至居民用户计量水表之间的供水设施，有产权单位的由产权单位负责维修，属于个人产权的，由供水企业负责维修（见图2-b所示），此以《沈阳市城市供水用水管理条例》为例。

图2-a

图2-b

在此，我们可以清楚地看到，各地对供水企业的维修责任范围界定是不一致的，那么，当供水设施进入物业管理区域成为配套的设施设备时，这种差异也势必造成物业服务企业提供服务范围的差异。

三、物业服务企业与供水企业在物业管理区域中维修责任的界定分析

首先需要明确的是，物业服务企业基于物业服务合同约定对物业管理区域内的配套设施设备提供服务，并不能成为公用事业单位不承担对其在物业管理区域内输送其产品及服务的设施设备之维修责任的正当事由，换句话说，物业服务企业对配套设施设备所承担的维修责任，是在排除公用事业单位对输送其产品及服务的配套设施设备承担维修责任后，针对产权由业主共有且具有不可分割性的配套设施设备而言。具体到物业服务企业与供水企业在物业管理区域中维修责任的划分，其实质是供水企业与业主之间责任的划分，因为物业服务企业的维修责任是基于物业服务合同接受业主之委托而产生的。在这里，关键是分析二者的维修责任分界点定为何处，使其更符合产权关系，更具有经济效率。

（一）从产权角度分析维修责任的分界点

承担维修责任与产权归属存在着因果关系，所以只要我们确定了供水企业对供水设施的产权关系延续至何处，就能很好的确定其维修责任的范围。如果在物业管理区域中，我们将总水表做为供水企业与物业服务企业承担维修责任的分界点，这就意谓着这样一个前提：供水企业对总水表以外的供水设施享有产权，而做为用户的业主则对总水表以内的供水设施享有产权。那么，在现有“一户一表、抄表到户”结算方式下，供水企业与各用户（业主）以通过供用水合同建立供用水关系，供水企业对各用户负有供水义务，而这一义务是通过其供水设施来实现的，可见供水设施是供水企业履行供水义务的必须条件，否则，供水企业将存在履行瑕疵。但是，这种以总水表为界说却会产生悖论。

1、在“一户一表、抄表到户”结算方式下，用户的计量水表是供水企业与用户的结算水表，即供水企业通过该表显示来计算用户的用水量和费用，自来水水权只有在自来水流经该结算水表后方发生转移，水权由供水企业转移至用户，二者发生贸易结算。然而，在以总水表为供水设施产权之分界点时，总水表至用户的计量水表之间的供水设施归用户享有，这就意谓着供水企业未尽到供水义务的完全履行，因为供水企业的供水义务在自来水流经用户的计量水表后方谓完成，可供水企业在总水表后，却是以用户所有的自总水表至用户计量水表之间供水设施做为其履行供水义务的载体（见图3所示）。那么，供水企业利用他人之供水设施完成自己的供水义务，做为这部分供水设施的占有、使用者，却既不向这部分供水设施的产权人支付必需的使用费用，又不承担这部分供水设施的维修责任，显然这是不符合法理的。

图3

2、根据《城市供水条例》规定，供水企业在履行供水义务时，须确保供水水质符合国家规定的饮用水卫生标准，而水质不仅与水源地、水处进等有关，而且与供水设施的完好程度也有关系。当供水设施破损时，极易造成供水水质的二次污染，直接危及用户的身体健康，如果总水表以内的供水设施由于用户维修不及时，造成供水水质的污染，谁应为供水水质负责？从供用水法律关系说，自来水水权只有在自来水流经用户的计量水表后发生转移，这就要求供水企业必须对用户计量水表流出的水质负责，这也是符合《城市供水条例》规定的。但是此时被污染的水质是在流经用户所有的供水设施（总水表至用户计量水表之间的供水设施）而造成的，是否应由用户对此负责、是否成为供水企业的负责事由，就会成为一个富有争议的问题，如果由用户负责任，那么《城市供水条例》对供水企业的供水水质保证要求必然会在这种界定模式下成为一纸空文，失去其应有的立法意义。

可见，从产权角度分析，总水表为界说是不能合理解释产权归属与维修费责任等一系列问题，而且还为供水企业“搭便车”提供了制度便利，致使供水企业与物管企业在维修责任的不公平。

（二）从成本角度分析维修责任的分界点

从二十世纪90年代末开始，随着住房制度改革的深化，房屋产权私有化日益普及，此对供水企业的供水方式也产生了影响。各地纷纷通过自来水“一户一表”改造，建立“一户一表、抄表到户”的结算方式，明确供水企业与各用户签订供用水合同，建立供用水关系，以期细化其供水管理，提高其供水服务。这种市场化的进程，使供水企业更加关注如何有效降低生产成本、提高自来水的利用水平。根据《城市供水价格管理办法》第八条规定，输水、配水等环节中产生的水损是构成供水企业的供水成本之一，那么，降低水损对于供水企业而言是有效率的。其中一点就是供水企业及时发现供水设施中自来水跑、冒、滴、漏等水损情况，但是在以总水表为界说界定供水设施的维修责任时，如果总水表至用户的计量水表之间供水设施发生损坏，出现自来水跑漏情形，那么，这部分供水设施应由用户承担维修责任，但是在自来水跑漏未达到用户断水程度之前，该部分供水设施的水损是否及时发现、是否及时处理对于用户而言没有任何利益，因为该水损根本未流经用户的计量水表成为用户应承担费用的用水量，这样用户根本没有维修的积极性，从而任由更多的自来水白白流失，可是，这部分水损却流经了总水表，毫无疑义的计入了供水企业的供水量，结果，这种维修责任界定的不科学直接导致了供水企业承担这部分因用户对供水设施（总水表至用户计量水表之间）不及时维修而产生的水损，进而提高了供水企业的供水成本，对于供水企业而言，这种模式是无效率的。

从上述界定分析，可以得到一个结论，即以总水表为界说的维修责任界定模式是不合理的、不经济的。其根本原因就是在这个模式中，水权与供水设施产权未能得到有效统一，总水表至用户计量水表之间的供水设施产权归用户所有，而流于其中的水权归供水企业所有，这种产权割裂而物理形态却不可分离的供水方式，对供水企业或用户产生一定的负外部性也就无法避免了。所以，在物业管理区域中，供水企业以总水表为界说主张由物管企业承担总水表至用户计量水表间供水设施的维修责任是不可取的。

随着供水企业与用户供用水关系的明确，以及“一户一表、抄表到户”结算方式的实行，用户的计量水表已成为供水企业与用户计算用水量及费用的结算水表，当将供水企业与用户对供水设施的产权及维修责任划分界定在结算水表之处时，则水权和供水设施的产权得到了统一（见图4所示），在结算水表（含结算水表）以外的供水设施及其中的水权归供水企业所有，结算水表之内的供水设施及其中的水权归用户所有，那么，相对应的维修责任也非常简单明了，充分体现了“责、权、利”相一致的原则，很好地解决了总水表为界说的弊端，不失为明智之举。

图4

四、结论

在物业管理区域中，供水企业与物业服务企业的维修责任分界点定在结算水表之处，结算水表以外的供水设施由供水企业承担维修责任，结算水表以内的供水设施由用户负责，而物业服务企业则根据业主之委托承担这部分的维修责任，如此，对于物业服务企业与供水企业在物业管理区域中对供水设施的维修责任界定是公平的、合理的。