2019年,房地产回暖态势明显,官媒也直接肯定了这种回暖。但在这种回暖的背后,楼市却也在经历新一轮分化。一二线楼市已经明显复苏,三四线楼市正在触及顶峰,这种行情对于购房者来说,最需要关注两件事,其一是选择入市,在一二线。其二是选择换房,把差的房子换掉,选择一套值得持有的房子。
没有房子,现在可以考虑入手,我在之前的文章中已经说过不少次了。那么对于手中有房的人来说,有些房子应该换掉了。而且,留给我们换房的时间其实并不多了,那么现在哪些房子应该换掉?
其一当然是三四线城市的房子。刚刚三四线楼市经历一轮史无前例的大牛市,现在驱动三四线楼市的动力即将熄火,这些房子也要逐渐失去持有的价值。从绝对价格来看,三四线房价肯定比不上一二线城市,但是从涨幅来看,过去这一轮很多三四线城市房价完全跑赢一二线。抓住这轮大牛市的尾巴,尽快换房是必要的。
要我说,已经定居一二线城市的这些人,三四线老家的房子尽可能换掉,越早越好。县城里或者小城市里买过的房子现在就卖掉,尽可能换成大城市或者周边城市的房子。没必要为老人留一套,如果你是农村人,农村的房子留着就行了,如果是县城里的房子,前两年买的现在就脱手吧。其实对于老人来说,你不可能回去照顾他们,而他们养老或者帮你带孩子,都极有可能跟着你的步伐往大城市迁移。退一万步说,换成大城市的房子,未来换回小城市的房子,那也容易得多,但如果错过了机会,小城市的房子想换成大城市的房子,成本大大提高,甚至根本换不成。
其二是大城市周边的房子。卫星城或者远郊区的房子,现在也可以考虑换了。
从房价走势来看,这些地方的房子仍然值得持有,大城市要发展,要吸引人口,城市必然要扩展。但问题是,过去两三年,因为大城市限购,需求溢出,这些郊区的房价涨幅也已经比较高了,相对于中心城市来说,未来涨幅不一定能跑赢。那么如果要扩大自己的资产,如果你没有更多的购房资格,那么换房就是一个重要的方式。
考虑换掉这些房子,并不是因为这些地段的房子不值得持有,而是从资产的角度考虑的。举个简单的例子, 100万的房子和500万的房子,房价同样涨10%,后者必然赚得更多,这是另一个维度的杠杆。特别对于当下房地产,房价不可能大涨,要赚更多,就得把盘子做大,买更高价格的房子,这是未来更务实的一种选择。
以上,对于手握一套房或者多套房的人,均适用。
一套房的人可以做大资产总额,也可以在工作生活上获得更好的体验,以前上下班单程20公里甚至30/40公里以上,换房之后可能只需要10公里,腾出来的时间,可以干更多事,陪孩子,学习等等。
多套房的人,在无法博取更高涨幅的情况下,则可以优化资产配置,继续发挥杠杆的作用。同样是三成首付,100万的房子只能撬动70万的贷款,而500万的房子则可以撬动350万的贷款。同样涨幅,后者显然更优。
不必过度在意房价高低,现阶段,高总价的房子安全性可能比低总价的房子更高。高总价相关的关键词是稀缺,是人口流入,是强配套。
分化的楼市,保住现有资产,扩大资产规模,要学会换房。
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