古时候，山东沂州有个读书人名叫桑晓，很小的时候父亲就去世了，母子俩只好流浪到红花埠村借一间破房住下。桑生为人温和寡言。不大与人来往，爱独自房内读书。
桑生很少出门，每天除了散散步外，其余的时间就是陪母来。东边邻居也有个书生，叫霍生，偶然来他家玩，爱跟他开玩笑说：“你一个人住在这里，不怕鬼狐吗”
桑生拍拍他肩膀悠然笑道：“大丈夫怎么怕鬼狐呢？雄的来了就有锋利的宝剑迎接，雌的来了自然开大门请她进来”
半年以后，一个深夜真的有个女子来敵门，说是来借宿。桑生毅然打开大门。进来的女子自称莲香，身材窈窕，俊秀美丽，桑生一见便倾心。深夜两人合欢。三更时分那女子飘然而去。以后每隔三五天就来一次。
有一天晚上，桑生独坐读书，突然又来一个披头散发的妙龄少女，桑生好生奇怪。桑生静听少女的动静，忽儿像在前行，忽儿又像在后退。真是飘忽不定。他放下书本，怀疑她是只狐仙。
这位美女搂住桑生的脖子柔声说道：“公子别怕，我是良家女子，名叫李婉，非常仰慕你的高雅才来的。”
桑生大喜，立即握住她的手。但觉得她冷冰冰的，于是桑生脱下上衣轻轻地披在李婉身上，两人情投意合，共枕而眠。
李婉问道：“屋里还有人吗？”桑生就把莲香常来的情况告诉她。但李婉并不在乎，从此李婉与莲香便常来常往桑生家。
李婉每次来都在鸡叫前离去。她留下一只绣花鞋以寄托情意。桑生接过鞋一看，心里非常高兴，忙紧抱于怀。
第二天晚上，没有人来了，桑生把绣花鞋拿出来欣赏时，李婉飘然出现。从此，每当桑生拿出绣花鞋时，李婉就出现在他面前。两人就亲昵的幽会。
有一天晚上，莲香来了。见到桑生精神萎靡不振时，便说道：“看你身体不佳，是怎么回事？”桑生却说没事，莲香心里明自就走了。以后，李婉天天晚上都来缠住桑生不放。
桑生身体天天瘦下去，有时支撑不住走路一步一拐的。十天过去了，莲香来了，李婉隐身在屋里偷看莲香，暗自比美，然后偷偷溜走。晚上睡觉时，莲香又发现桑生更加疲惫消瘦，她开始怀疑他有外遇。莲香给桑生把脉时说：“你被鬼迷住了，恐有大难！”
桑生很害怕，于是就把李婉的事告诉了莲香。莲香叫他不要张声而偷偷观察来者的真面目。
这晚，李婉又来了。莲香才知道李婉是鬼魂，待李婉离去后，她拉着桑生关心地说：“我不能忍心让你被鬼害死。”
第二天，莲香带上一些药来，给桑生服下以便除掉身上的阴毒。桑生服下药后，就腹泻两三次把五脏六腑的毒气泻完，精神顿时爽快。
莲香很体贴桑生，每天晚上都来和他睡在一起以便观察病情。几天后，桑生身体果然恢复了，他对莲香感激不尽。
莲香要离开桑生家时，她对桑生苦口婆心地叮嘱：“必须与李婉断绝来往。”桑生心里放不下李婉的美貌，假意应声地点点头。
当晚，桑生背着莲香儿迫不及待地关门点灯拿出绣花鞋玩弄思念李婉。李婉突然来了，几天没有相会，她有点埋怨和恼恨。桑生见她那副样子，便抱她于怀亲昵地说：“这几天夜里是莲香为我医病的，我还是爱你的，不要生气了。”
于是，他们又同床共枕了。桑生欲亲她但又想起莲香的话“李婉是鬼”
由于情思绵绵的李婉，桑生怎样也拒绝不了。于是他们重演故技。
百日后，桑生旧病复发卧床不起，李婉在床头守候。莲香来了，她俯下身向桑生口鼻吹一口暖气。桑生慢慢醒来，哭着说：“莲香，我错了，救救我吧!”
桑生叫莲香扶他坐起。且失声痛哭：“莲香，我后悔不听你的话。”桑生悔恨至极，他叫莲香从枕下取出一只绣花鞋把它剁碎。
莲香把绣花鞋仔细地看了看，李婉忽然飘来。见到是莲香，她返身要走却被莲香纵身拦住，她哭了。
桑生拍床头数落她：“你害人的恶鬼“，还有脸来见我！”
李婉满脸泪水跪倒于地哭着说：“我不是恶鬼，是生不能爱恋，死不甘的冤鬼。”
莲香拉她起来问道：“依你看，怎样才能救郎君？”李婉也没有办法，恳求莲香：“莲香姐姐，请你一定要救救他。”
莲香这才拿出她用一百天的时间翻山越岭。又用三个月炼制的丹药喂给桑生。桑生服下药，不到一小时，感觉丹田气壮精神倍增坐了起来。李婉看见桑生身体复原了，更加惭愧，不一会她的身子缩成一团越来越小一忽儿不见了。空中传来：“郎君，姐姐，不要怨我，我走了，愿你们一生恩爱！”
莲香与桑生随声追出去，已不见她的芳踪。从此，桑生闭门养病，莲香身旁照料。经过一番生死磨难，情感深笃，他们终于结为夫妻。
李婉却满腹心酸，精神飘忽不知归宿何方。这时有位章员外的女儿和自己的遭遇一样而死，她不由自主地往灵床上一扑。这位死者叫燕儿，是章员外的独生女。她突然睁开眼睛，接着坐起来，守灵的人吓得大呼大叫。
李婉的灵魂附到燕儿身上，只见燕儿跳下灵床，拔腿往外走。员外夫人见女儿要走，忙上前一把抱住她，喊道：“我的女儿，你往哪里去？”燕儿推倒夫人，嘴里喃喃说道：“我不认识你，干嘛拉我，我要去找桑郎。”
章员外拍桌喝斥：“一大胆，她就是你的母亲啊，别装神弄鬼地吓唬我们。”
整个灵堂乱了套，章员外大声叫家丁把大门关紧，把燕儿送回房间。章员外夫妇同进燕儿房间，问长问短。燕儿却蒙头不理。夫人忍不住，便轻轻把被子揭开问道：“你到底是谁？连母亲也不认得了？”
燕儿坐起来，哭着脸说：“我是李通判之女，与桑郎恩爱无比，我有只鞋还在他那里呢！”
夫人虽然不明白，还搂住燕儿说：“別闹了，要去找桑郎也堂堂正正。且打扮漂漂亮亮地去啊。”于是燕儿同意仆人佣妇梳妆摆弄了。
章员外让两个佣人先去调查一下桑生，于是两个人走街串巷地询问终于找到桑生住处。她们于是就上前敲门。
桑生与莲香在下棋，听见敲门声，桑生便开门。两个妇人进门后，桑生热情地招待。
妇人说：“章员外的小姐死去而复生，说是与你夫妻，还有只鞋在你这里呢！”
桑生又惊又怕，问道：“你家小姐叫什么名字？”他边问边拿绣花鞋给他们看。
妇人接过绣花鞋看了看说：“我家小姐叫燕儿，是章员外的千金小姐。前几天死去又复生全变样了。说她是李通判的女儿。”说完便告辞了。桑生呆呆地看着两位老妇离去的背影心里百感交集。燕儿见老婆子拿回绣花鞋，立即一手夺过来往脚上套，但怎样套还是穿不上。
她哭着脸对着镜子说道：“我的脚变大了！”燕儿倒于床上不语。夫人俯身轻轻拍着她温存地说：“燕儿啊，你心里有什么事，好好告诉妈娘好吗？”
燕儿搂住夫人的脖子，伤心地说：“我本是大财主李通判的女儿，因情而惑人，曾与桑生相爱却害得他死去活来。无脸再见他，于是才飘到燕儿灵堂，将魂儿附在她身上。”
夫人明白后。一把抱住她哭道：“不管你是燕儿或是李婉，都是我的女儿。”燕儿点头同意，但忽然想起容貌变得不如原先漂亮，悲伤地哭了起来。
燕儿暗哭不停，不吃不喝。七天过去了忽然全身浮肿，腔上长满水泡。次日，燕儿大叫肚子饿，大叫要吃东西把府内的仆人忙得团团转。燕儿的奇闻传遍全城，消息飞进桑生的耳里。他坐立不安，整天露出无限的惆怅。
莲香理解桑生的心思，便强忍内心的痛苦。叫桑生上章员外家提亲。让他们圆此夙愿。
桑生却摇手说：“你我已结为夫妻与你相守，我知足了，再说你救活我这条命。”
莲香接紧桑生，再三劝他：“我是一只狐仙，如今李婉借尸还魂，正好与你一对，别让她再死去。”
无论怎样说，桑生还跪下恳求地说：“我不能做负心郎啊！”
倏地，莲香跑出院子，提把土为炉便点燃三支香，然后跪下为燕儿祈祷。章家燕儿，忽然身上奇痒难忍，躺在床上打滚。
章员外忙叫仆人们端热水来给燕儿洗澡。燕儿忍痒一阵后。洗完澡就倒头大睡。突然，燕儿脚上的那双死鞋脱落了。身体不停地扭动，好像发生了什么变化似的。
章夫人以为女儿又有什么不测，慌张地闯进来“，掀开纱帐，见燕儿的模样变得娇小美貌了，夫人愣住了。
这时，燕儿醒来，一身汗水，她发现自己的脚小了，忙叫仆人拿绣花鞋来。她立即拿上铜镜子，对照自己自言自语：“这才是我原来的模样。”她高兴极了。
夫人见她高兴的样子，便问她：“你变原样了，还是我的女儿燕儿吗？”燕儿扑地跪下哭道：“我借章小姐之身生还，你仍是我的母亲，请受女儿一拜。”
章夫人高兴得热泪盈眶，一把搂过她反而哭起来。第二天章家设了盛宴，一是夫人的寿日，二是燕儿的复生。上门庆贺的客人连接不断，热闹极了。
桑生在莲香的再三劝说下，也登门探望燕儿来了。厅堂上，章员外夫妇听说桑生来了，还来不及招乎便被屋内冲出来的燕儿拉住了，二人相拥在一起。
客人们交头接耳议论纷纷，个个惊喜万分。章员外只好把桑生请进一间静房，与他商议与燕儿成亲的事。
桑生坦诚直说：“我已有家妻。”话音未落，员外即拍桌大怒，桑生害怕得发抖任他指责。
后来桑生分辩道：“不是我要讨你的女儿，而是你硬要我做你女婿，我实在不能做莲香的负心郎啊。”说完便跪下求情。
桑生正在求情之中，燕儿闯进房间来了并同陪跪下。章员外疼爱女儿，忙上前拉她起来，然后再问事因。
燕儿扶着员外胳膊说道：“爹爹请息怒，桑生与莲香原是伉俪，是我自投桑郎，他们也不弃，如不从，女儿复生何益了，还不如再死去好。”章员外夫妇急得异口同声说：“女儿莫要说傻话，我们答应这门亲事便是。”
于是章员外为他们办了婚事，一顶花轿把章燕儿抬进桑家。莲香为迎接新人，她早把旧宅变了新屋，室内家具物件焕然一新。当晚，莲香也为他们做了一桌酒席，三人畅饮。几天后，莲香生下一个男孩，自己却卧床不起了。
燕儿与桑生都很焦急，尽管精心照看她，还不见她有好转。桑生心急如焚。莲香平静地叫燕儿到床前，把孩子交给她说：“妹妹，这孩子托给你了。”燕儿接过孩子频频点头，泪水满面。桑生更是悲痛万分。
莲香挣扎叫桑生扶坐，她对燕儿说：“妹妹，愿你们恩爱一生，白发偕老。”莲香用尽最后一点力给桑生一个最后的亲吻，还留言：“桑郎，勿忘莲香！”就气绝死去。
桑生与燕儿大放悲声，忽然觉得莲香尸首有变，便轻轻掀开她身上的棉被，只见莲香的尸体化为了一只善良的白狐。
从此，桑生与燕儿一家三口和和睦睦地生活。他们还为莲香立个灵堂，不时点香祭拜。
